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林鴻道打算棄一○一 換回中聯信託 P.66

林鴻道打算棄一○一  換回中聯信託 P.66

李文中

名人專欄

科技文明病全面入侵

2004-04-15 13:51

為了完成先生林堉琪的遺願,林謝罕見帶著三個兒子,努力的想在台灣建起全球矚目的地標性建築;也為完成這心願,宏國集團還不惜高價接下中聯信託。但沒想到,這成了宏國厄運的開始....但他們還是咬牙建成了台北一○一金融大樓。但天不從人願,一○一的營運未如預期,而中聯信託的託管期屆滿,林謝罕見接下去還能怎麼撥打宏國這個財務已經捉襟見肘的算盤,才能讓這個曾經如日中天的集團,重新站起?

宏國集團所屬的《大成報》記者,近來的日子愈來愈難過了,除了上個月的薪水遲發之外,社內高階主管還真接下令,要求記者附帶定額的廣告業務。一些記者很反彈地對外抱怨說,「現在我們只等著領資遣費好了!」

這和外界對宏國集團近來因台北一○一金融大樓開幕後,財務好轉的印象似乎有所落差;甚至有媒體以「翻身」形容宏國集團董事長林謝罕見一脈的現況。

但熟悉宏國內情的人士透露,其實,現在以林謝罕見二子、集團副董事長林鴻道為核心的宏國,在台北一○一營運不理想的情況下,財務仍見困難,集團核心甚至開始規畫棄守一○一,重新拿回中聯信託經營權的計畫,作為重整宏國的起點。

宏國集團選擇在台北一○一剛開幕時積極尋找買主,希望藉著台北一○一匯集的超人氣,趁機拋出中聯信託手中持有的台北一○一股份的關鍵原因,在於讓中聯信託投入的三十多億元資金解套,並避免宏國重蹈過去投資績效不佳的事業泥淖。

一○一經營變數仍多/宏國難耐資金積壓


宏國想要棄守台北一○一的想法,其來有自。首先是整體招商作業,並不如預期的進展,不論辦公室或賣場二大區塊的招商,都遭遇始料未及的困難。在賣場部分,當初是由澳商聯盛Lend Lease負責,到了後續的開幕與管理營運階段時,卻沒有由Lend Lease持續負責下去,反而由Lend Lease的外籍幹部另成立一家名為CITTAR的物業管理公司承接台北一○一賣場的後續管理業務,看在曾洽談台北一○一商場相關業務的跨國零售業管理機構眼中,這樣的舉動讓同行頗感意外。

目前台北一○一賣場部分仍在虧損,積極裝潢中的三樓精品街招商作業已經接近尾聲,準備在年內加入營運。但是即使三樓精品街正式加入,台北一○一的賣場部分想要達到預估的損益平衡仍屬不易。這與當初賣場在招商階段洽談租金條件與後續管理營運的過程細節相關,隱約透露山台北一○一替換往來的經營管理廠商過程有些不尋常。

至於總案量體高達七萬坪、預計今年九月開張的辦公樓層在執行招商的時間壓力相當大,目前交給仲量聯行全權負責。台北一○一辦公樓層每坪租金開價從當初每月三千六百元下修到三千二百元,仍高於目前信義計畫區高級辦公大樓每月最高每坪二千五百元、平均僅約二千二百元左右的租金水平。

因此台北一○一經營團隊希望台北一○一的股東群能夠自行認租約三分之一的樓地板面積,結果卻只有中華開發有所回應,但何時承租以及何時進駐都尚未定案,其他股東面對台北一○一高不可攀的租金成本,更是與趣缺缺。

另外,台北一○一高樓層原本有意引進五星級飯店集團進駐,國內五星級飯店業者就曾經針對進駐北市信義計畫區開設飯店進行評估,以平均每間客房空間二十坪、每晚租金四千元、全年住房率達到七成五來推算,最後計算出來每坪可付給承租物業的每坪租金僅達每月每坪一千二百元的水平,與台北一○一原本要求至少三千六百元的每坪租金相差太大。

因此,未來到底會有誰肯花大錢進駐台北一○一的高樓層辦公,只能等待奇蹟出現,也難怪宏國急於要賣出台北一○一的持股了。

看清投資台北一○一的回收時間遙不可及,不少股東對台北一○一的信心都開始動搖。當初宏國林家幾位公子基於達成父親的遺願,興建一座具有代表性、能傳之久遠的集團建築物所促成的台北一○一,已經變成套牢宏國集團大筆資金的「不動」產。為了延續集團的命脈,如何讓資金解套才是宏國現在考慮的焦點。

「介入中聯,是宏國走下坡的開始!」但現在宏國內部卻一致相信,不論是協助中聯出售台北一○一的持股,或者拿回中聯的主導權,都有助於減輕宏國集團的資金壓力,甚至爭取更多資金流量去活化宏國現在的土地資產,讓宏國有靠著房市景氣回春重新出發的轉機。

爭取資金活化土地資產/成解套惟一方法


宏國的高層並不諱言當年介入中聯的舉動,拖累整個集團的資金調度能力,才引發後續一連串的瘦身壓力。當年在林謝罕見弟弟謝隆盛憑藉著國大議長的政治資源運作,宏國集團牽上當時的國民黨大掌櫃劉泰英,並以高價取得中聯信託的主導股權。

但因為財務槓桿操作不當,又遇到房地產進入空頭市場,讓宏國財務逐步惡化,差點保不住握有的中聯股權。幸好「泰公」再度出手,由開發協調多家銀行進駐中代管二年。

銀行界人士指出,宏國當初在房市景氣時,以土地抵押融資,又以高價買下中聯的主導性股權,就是錯誤的第一步。接著,透過中聯與林三號等集團企業共同投資台北一○一,則是錯誤的第二步。

因為缺乏風險的評估,宏國絲毫沒有察覺到當房市景氣逆轉時,抵押的土地會爆出龐大的跌價壓力,加上宏國經營時期的中聯本業表現與股價表現都不符宏國預期,台北一○一的開發案更是一波三折,套牢龐大的資金。連鎖反應之後,重創了宏國集團的體質。

觀察宏國最近的動作,從意圖出售台北一○一的股權,到準備回掌中聯信託,都反映出宏國準備循當初投資順序的反方向,一步一步的讓投入資金陸續解套。

在銀行團代管中聯的時間已經到期,而宏國持股也沒有賣給其他金控的情況下,宏國接回中聯信話主導權只是時間的問題。按照宏國集團的內部規畫,現任台北一○一大樓總經理的大公子林鴻明,已經完成台北一○一階段性的營建任務,是接掌中聯信託總座的最熱門人選。目前只欠缺更動現有經營團隊的理由,一旦時機成熟,宏國重掌中聯已經是勢不可擋。

要救宏國先救中聯/取得重新出發轉機


對於宏國準備接回中聯信託,一位熟悉宏國內部的銀行團主管私下評論:「有錢人不代表就是銀行家,不見得真的懂理財。」對於宏國當年以集團多筆土地借款籌資,再以每股高達平均五十五元的價位買下中聯七成股權舉動,讓許多金融機構主管為宏國財務捏把冷汗。

近期號稱房市「南霸天」的京城建設強力介入南企經營權的事件,又重新開啟了過去房地產集團意圖染指金融機構的窄門。包括同屬三重幫宏泰集團擁有保險與銀行、聯邦集團擁有銀行、宏福集團成立保險公司(後來賣給宏泰集團)都是成敗互見的例子。

其他還包括廣三集團介入台中商銀、長億集團成立泛亞銀行、遠雄集團買下中興人壽(後改為遠雄人壽)等案例,都突顯了房地產集團亟欲透過掌控金融機構以壯大購地,推案資金來源的基本想法。金融界更批評,已過世的宏國集團創辦人林堉琪、宏泰集團負責人林堉璘、聯邦集團負責人林三等三兄弟聯手打拚,創造了三重幫龐大的財富,卻未必表示三重幫成員就有能力長期經營銀行或保險等金融事業。

手中仍握有行情看漲的BR4捷運聯合開發案、淡水、新莊副都心、北市承德路等大批集團,其實還有奮力一搏的機會,但前提就重新取得中聯信託的主控權。不拿回中聯,就無法為連環投資套死的資金進行反解套。難怪,經營中聯失敗陰影猶在的宏國,還要如此大費周章的決定棄守一○一,也要拚死拿回中聯信託了!

何時重振籃球隊/宏國回春最大指標


酷愛籃球、與影歌星交往,是林鴻道在打拚事業之外最為人熱道的「生活調劑」!熟悉林鴻道的宏國集團經理人指出,雖然林鴻道身材不高,但年輕時熱愛籃球的衝勁始終沒有衰退,在宏國集團全盛期,宏國旗下籃球隊一年賠掉五千萬元,林鴻道眉頭皺也不皺一下。前幾年宏國因為財務壓力宣布瘦身,為了顧及債權銀行團的反應,不得不把穩賠不賺的籃球隊賣出去。

最近宏國財務吃緊狀況因為房市回春而稍微舒緩,立刻傳出林鴻道有意接回新浪籃球隊經營權的消息。宏國關係企業主管私下指出,宏國債權銀行團絕對無法忍受林源道有錢玩籃球事業,卻無力償還欠款本金的情形發生,因此林源道短期內仍無法繼續玩他最愛的籃球。

球場失意,林源道的情場成績單同時宣告完蛋!在元配之外,林鴻道還有位擁有豐富影視經驗的「二夫人」王孟麗,為林鴻道生下二子。在認識王孟麗之後,林鴻道雖然曾傳出幾宗花邊消息,都因為王孟麗社會歷練豐富,決不姑息林鴻道與其他女性來往,徹底的擋住了林鴻道在情場的衝刺與發展。

與宏國林家長期往來的政界人士表示:「等林鴻道有錢玩籃球隊,宏國就真的翻身了!」宏國林家二公子的消遣成為外界眼中判斷集團消長的指標,想必是林鴻道始料未及!

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