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偉鉅吹皺台中房市一池春水 P.100

偉鉅吹皺台中房市一池春水 P.100

2004-07-08 10:10

周啟瑞以敏銳的眼光,在兩年內將偉鉅經營成年推案兩百億元的大建商,只是成功的背後是以小搏大的高風險手法,一旦破功,不僅周啟瑞東山再起的願望會化為烏有,許多金主與銀行甚而可能面臨吃倒帳的危機,社會風險將再添一樁……

最近,台中地產界的聚會場合中,最熱門的話題,不是中科、不是古根漢,而是曾經以「一元機票」闖出名號,但在一九九八年亞洲金融風暴翻船,因背信罪被判處有期徒刑兩年、緩刑五年的周啟瑞。

今年初以來,周啟瑞在幕後操盤的偉鉅建設以高於底價十.五億元的價格,標下中科旁一萬兩千坪的土地,又以不到兩億元的代價買下了全額交割股櫻花建設,五月底,偉鉅又以高出市價兩、三成的價格標下台中市北區英才路、大雅路交叉口附近的七千坪國有地;於此同時,新近推出「縱橫天下」一案,以「一百萬保證賺一百萬」的廣告,密集出現在各媒體,周啟瑞的每一個動作,總是讓人大吃一驚。

一名親近周啟瑞的友人說,兩年前周啟瑞剛到偉鉅操盤的時候,他絕對無法想像有朝一日偉鉅能成為年推案兩百億元的大建商,規模比當年瑞聯集團鼎盛時期還大,更沒想到以高周轉率的財務操作手法著稱,始終有財務問題傳聞的周啟瑞,還有金主以及銀行願意借錢給他。

洞燭機先──以超低價透天厝掀房市熱

但是,兩年之間他辦到了,○二年偉鉅靠著收購九二一災民證(編按:依據九二一暫行條例,為鼓勵建商蓋房子給災民,建商可以在農業用地興建房屋,不須經由變更地目的程序,不過買主七成以上須是九二一災民,惟政府並沒有能力查核買主是否是災民,讓部分建商有漏洞可鑽)取得便宜土地,推出三八八萬元的超低價透天厝。

隨後,台中房地產明顯景氣復甦,建築業搶地搶得兇,尤其是附舊建照有高容積率和建蔽率的建地最受歡迎,不過這類建地通常產權和債權都相當複雜,然而周啟瑞去年一舉從三采、中屋、廣三手中取得三塊產權和債權複雜的建地,分別推出「領袖帝國」、「一品豪觀」、「天工琉璃」三個建案,業界人士雖然對周啟瑞這種走偏鋒的手法不以為然,但卻不由得佩服周啟瑞搶地的確有一套。

為何還有那麼多人願意把錢交給周啟瑞?除了對房地產的專業以外,周啟瑞常常會有異於常人但又自成道理的創見,讓人不由得擊節讚嘆。

周啟瑞和日前落跑到大陸的前廣三集團總裁曾正仁原本並不認識,有一次透過友人安排,約了兩人見面談購地之事,這兩個名震一時的梟雄見了面,一開始曾正仁還非常不屑剃著小平頭、滿口檳榔的周啟瑞,雙方見了面寒暄一番之後曾正仁就起身要走;但周啟瑞對他說,你給我五分鐘,聽我講完五分鐘之後你再決定要不要走,於是曾正仁只好勉為其難留下來。

沒想到,他在聽完周啟瑞的計畫之後,態度卻有了一百八十度的大轉變,不但對周啟瑞佩服得五體投地,還對著周啟瑞說:「老兄,這塊地我怎麼算都沒辦法賺錢,只有你這個方法,才能夠賺錢。」於是欣然同意幫他解決產權的障礙。

最近,在曾正仁跑路到大陸之前,又和這個友人碰面,聊到了周啟瑞為何能夠在這麼短的時間內再度崛起,曾正仁分析:「周啟瑞切入的時機抓得太棒了!從推低價透天厝,到收購舊建照土地,每個時間點都抓得恰到好處,趁著房市熱潮,他鐵定已經積了一些本錢在手上。」周啟瑞也曾在內部會議對幹部說,他看好台中房地產會有五年好光景,他要在這五年大幹一場,把過去輸的全部贏回來。

暗藏危機──以瑞聯爭議形象損害業績

然而,周啟瑞和瑞聯過去爭議的形象,卻是偉鉅最大的致命傷。像是年初推出的「一品豪觀」豪宅案,因媒體披露偉鉅就是瑞聯的化身,因而導致銷售成績不佳。據悉,最近偉鉅已認賠殺出,所幸此案金額還不算大,因此損失金額還在控制範圍內。不過,如果總銷售金額高達一五○億元的「縱橫天下」也去化不佳,周啟瑞東山再起的願望可能要泡湯了,而許多金主以及銀行,也可能會面臨吃倒帳的風險。

由於「縱橫天下」當初在標地的時候,價格就高於市價兩成多,因此首批推出的透天厝每戶售價二五○○萬元,一千戶的套房每坪售價十五萬元,均超出同區域行情甚多(旁邊的國安國宅每坪只賣六萬元︶,而「縱橫天下」的文宣、銷售人員都以中科進駐,未來增值潛力無限做包裝,以未來的願景說服客戶接受現在的高價。

據了解,此案透天厝的部分銷售還不錯,但是套房部分主要訴求投資客,卻因近來政局不穩、股市不佳,銷售僅平平而已。而為了加速去化,近來偉鉅已經計畫斥資超過一千萬元,購買東森購物頻道的時段,近期很快就可以看到「一百萬保證賺一百萬」的套房產品,在購物頻道銷售。

一名台中當地的地產界企業主分析:「偉鉅目前手邊有多個案子同時在進行,金額高達一、兩百億元,同時進行多個案子,雖然可以拿預收款周轉,但是後續建築費用的財務壓力也會大增;若是多幾個案子掛掉,恐怕會產生連鎖反應,以往許多以案養案的建商就是因為這樣而垮掉的,因此時間是周啟瑞最大的敵人。」

而據接近周啟瑞人士透露,周啟瑞身邊隨時有一群顧問,專門負責幫他找錢,這群顧問有的是醫生,有的是代書,都是人脈豐沛的人士,目前周啟瑞向民間借貸開出的價碼是月息兩釐,也就是年息二四%,加上高達數十億元的銀行貸款,利息負擔著實不輕。

在九八年亞洲金融風暴出事的梟雄當中,和吳祚欽、曾正仁等人相比,周啟瑞至少還願意留下來解決一身的債務,這點值得肯定,只不過以這種以小搏大、價格破壞、借力打力的方式想在短時間內賺到快錢,就像走在鋼索上,一步踏錯可能就是萬丈深淵。因此,周啟瑞可能要祈禱上帝,多給他一點運氣,才能夠翻身成功,否則,恐怕會造成更大的社會問題。

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