在今天看見明天
熱門: 配息 玉山金 pimco esg 房地產

北縣 高鐵沿線 吹起造鎮風 P.80

北縣 高鐵沿線 吹起造鎮風 P.80

造鎮產品過去曾經風行一時,但隨著景氣低迷,這幾年來幾乎完全沉寂,不過,在這波九二八房市檔期中,在三峽、淡水、林口與高鐵站沿線有建商推出百億元大案,造鎮風潮似乎又捲土重來。

周末假日,吳先生帶著一家四口,沿著台北近郊邊玩邊看房子,半年下來,包括淡水、三峽、林口等鄰近台北市中心的新市鎮中心,都有吳家的蹤影。
一年多來,「換個大一點的房子」是吳先生和同事最熱中的話題,連吳太太到幼稚園接送孩子上下課,主婦們聊天的重心也不外乎是買車、換房子。「車子,是去年就換了的,透過老同學的介紹,以較低的價格買到一台展示用的休旅車,下一個目標就是換棟大一點的房子。」
從小在三重擁擠的市區長大,吳先生不希望孩子跟自己一樣,一出門就在停滿機車的狹小騎樓下度過童年,有一次全家到朋友家玩,同樣也住在台北縣,可是整個社區有大花園,還有游泳池,那天看到幾個小孩都玩瘋了,還忘了上樓吃晚飯,從此,夫婦倆便以有完整公共設施的大型社區為目標,「買在台北縣,總價低,負擔也輕鬆。」吳先生擅長精打細算,「即使未來利率走高,月付也不會太辛苦。」
像吳先生一家有換屋需求的家庭不少,從這兩年大的社區住宅案如雨後春筍般出現在市場上就可以一窺究竟。
前兩年,包括五股「阿亮的家」、新店「湯泉」等數百戶以上的大型社區就引起一陣熱賣潮,整體房價低檔,讓不少當時進場買房的消費者直呼撿到便宜。
為了搶進這股十年罕見的買氣,今年不少大型建商紛紛推出大型建案,如大都市建設下半年將在三峽重劃區推出的「大學風呂」,案量約五十億元,戶數達一千戶,同時在林口重劃區也將發表案量七十五億元、逾千戶的「未來城」;總計林口、淡水,皆有二百億元的推案量,而三峽也約有三百億元的總量,建商動作頻頻,市場明顯感受到新一波的造鎮狂潮。
但是提起「造鎮」兩個字,不少人都餘悸猶存,民國八十年左右房地產高峰期,北台灣也曾經出現過一股造鎮風潮,當時包括汐止、淡水、新店等邊遠山區,動輒皆是號稱百億元的山坡地造鎮大案,只是房市一下子慘跌,再加上數度颱風過境,位在山坡地邊緣的林肯大郡屋毀人亡,讓人一提起山坡地住宅就敬而遠之。
不少大型社區掛在半山腰,不僅建商套牢破產,還連累不少消費者住進沒有未來的「大套房」。最著名的套房集中區就屬東雲公司位在基隆的「山海關」,當時規畫了兩千八百多戶的超大住宅社區,直到八十八年東雲打出「十元買一戶,百分之百銀貸」的超低門檻促銷,進住戶數才比較多,但至今住戶仍零星寥落。

北縣造鎮推案──遠離山坡地/多位於重劃區

但這一波新的造鎮計畫則出現截然不同的面貌,信義房屋代銷部協理唐定華就說,「以前是民間造鎮,現在則是政府『造區』。」十年前的造鎮案多是建商搶建,地點偏僻,不僅交通不便,缺乏公共設施,有的地區甚至沒水沒電。
這一波的大型建案多集中在重劃區,水電、公路由地方政府一手包辦,消費者擁有基本保障。」以台北縣為例,從去年七月開始辦理土地標售,至今年八月中旬,已標出土地總價二七八億多元的土地量,不少鄰近高速公路或工商綜合開發區的地段甚至出現十幾家建商搶標現象,讓北縣重劃區的土地價格創下歷史新高。
大都市建設副總黃志鴻說,原本大都市建設沒有在台北縣推案的計畫,但今年上半年,縣政府重劃課的人員數度登門招商,幾經評估後發現,北台灣六成以上的房子都已超過二十年,不管是租還是買,舊屋換新屋已是未來幾年的趨勢,於是大都市建設大手筆買下三峽、林口重劃區的地段,將在半年後推案,未來三峽可支援中和換屋人口,又有台北大學帶來的人口聚集效應,而林口則鄰近內湖六期、桃園工業區,兩區塊前景皆有可期。
造鎮推案進入高峰,信義房屋企研室協理張欣民建議消費者幾個指標作參考:
指標一、因土地價格飆漲,不少地區如板橋、泰山、三峽等房價將創下歷史新高,為免未來有套牢危機,建議消費者在買屋前要多打聽市場行情,最好評估此區塊將來是否有工商繁榮的前景才能保值。
指標二、很多重劃區是乙種工業用地變更住宅銷售,價格雖然會比平均房價低上一成,但未來即使有附近工廠進駐也不能抗議,消防安檢的問題要多留意。
指標三、大型社區最好是有分期的公設規畫,有時公共設施雖然狀似動人,但實際上千戶共用還是會有僧多粥少的困擾,而且管理品質不容易控制,未來轉手也較困難。

高鐵沿線造鎮──周圍處女地商圈尚待開發

除了重劃區是造鎮重案區以外,隨著高鐵即將於明年十月通車,而沿線車站周邊的高鐵特定區,也掀起一股造鎮風。
從桃園青埔、新竹竹北、台中烏日、嘉義朴子到高雄左營均是推案重鎮區,房價在市場炒作下,也普遍已有一到兩成的漲幅;台中市建築公會市調會主委鍾尹堂說,今年下半年台中房市,在高鐵題材帶動下,推案重點區將移西南邊,而在高雄,北高雄商圈也有移向左營的趨勢。
高鐵通車後,許多人都期待將會形成島內移民風,不過,唐定華指出,若以大台北為腹地,考慮萬一要坐計程車回家,高鐵效應最多只能波及到桃園。
信義房屋企研室經理林永孟也說,高鐵通車對房市有利有弊,以往來竹科和中科的科技人為例,在高鐵通車後,可能會有多買一間房做第二個家的需求,但高鐵提供便利省時的交通,也可能讓前往中科工作的人,依然居住在新竹,而正面因素大或是負面因素大,則和科技產業榮枯息息相關。
和多數新興重劃區一樣,大多數高鐵特定區仍是未經開發的處女地,距離開發成熟還需要十年以上的光景。
林永孟指出,高鐵通車初期,只有車站周邊一百公尺內會有商業機能,而像是新竹特定區周遭有竹科、生醫園區、縣治特區,可以提供較多就業機會,增加購屋人潮,開發的時間就可縮短,否則有意購屋者可能就要有長期生活不便的心理準備。

延伸閱讀

順週期,過好年!

2022-01-26

面對外商大舉壓境 聯華食品轉型無懼競爭

2022-03-16

阿湯哥36年「死敵」因癌症失聲 《捍衛戰士2》催淚大和解發聲全靠AI! 為何連郭董都超重視人工智慧?

2022-06-02

林志穎傷勢「未來3天是觀察重點」 身家260億、愛車成癡的林志穎,豪砸千萬因「他」成地產老董

2022-07-23