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首購退位 換屋產品正流行 P.74

首購退位 換屋產品正流行 P.74

九二八房市檔期熱鬧登場,全台新推案估計近二千億元,創下近幾年來的大量,這波房市除了以換屋產品為主流,另一值得注意的趨勢是以女性為訴求的產品愈來愈多,有意在這波檔期購屋的消費者,可以仔細選擇比較。

原本家住台北市大安區的黃岳平,一家五口人住三房兩廳、三十二坪的房子,隨著三個小孩日益長大,生活空間逐漸不足,因此這幾年他早有換屋的打算,但是同樣大安區的新房子,每坪最少要五十萬元,要買四十坪以上的房子,起碼要準備二千萬元,而他目前所住的房子,仲介估價每坪只能賣到三十五萬元。
他審度預算之後,決定全家「移民」到文山區,最近以一千五百多萬元買下興隆路五十坪、四房的新成屋,他說:「我們夫婦現在以捷運通勤,上下班時間不會差太多,但是房貸的壓力並沒有增加,生活品質卻變得更好。」
往南到了台中,經營手工具業的林世杰,最近花了二千多萬元,在七期重劃區買了一棟透天別墅,這已經是兩年來他所買的第三棟房子,他說:「現在定存利率那麼低,台中未來幾年在中科效應帶動下,房地產還會漲,從去年以來我投資房地產賺了不少,房子也愈換愈大間,又可利用重購退稅來節稅,股市起伏不定錢歹賺,還是投資台中的房地產比較好。」

換屋族激增/理財需求是主要誘因

隨著房地產景氣明顯復甦,加上增值稅減半與優惠房貸推波助瀾,自去年底開始,潛藏的換屋需求一下子爆發出來,從北到南均掀起了一波「換屋移民潮」,看準這樣的市場需求,九二八房地產黃金檔期,換屋產品大量出籠。

《住展雜誌》研究員施絢傑說:「今年三二○之前首購和套房市場強強滾,三二○之後首購退位,換屋產品成為市場主流,九二八這檔就看換屋市場。」
信義房屋企研室經理林永孟指出,換屋族群由於本身已擁有房子,並沒有急於購屋的急迫性,加上普遍已有購屋的經驗,因此反映在購屋行為上,會更加謹慎與理性,他也觀察到以往很多家庭是為了空間不足而換屋,而從去年以來,也有不少是為了「理財」而換屋。
根據去年四月信義房屋企研室調查,仍有一半以上的屋主,仍未轉換成像是指數型房貸等利率較低的房貸,相較於目前年利率已降至三%以下,這些屋主仍須背負高達五到七%的高利,而新購房屋可享受政府的優惠房貸,銀行貸款利率也比較低,「換一個新家」每個月房貸負擔反而可以減輕,加上還可享受增值稅減半以及增值稅兩年重購退稅的好處,因此家庭理財的需求就構成了換屋的重大誘因。
近來建商積極搶攻換屋市場,同質產品大舉出籠,為了貼近消費者的需求,抓住換屋客戶的心,建商莫不絞盡腦汁,突出特色以增加賣點,本刊為此走訪台北、台中、高雄的工地以及各地建商,針對近期以及九二八即將推出的新案,歸納出三個房市消費新趨勢:


三大消費趨勢

1品牌意識強

九二一大地震過後,讓部分不肖建商偷工減料現出原形,也讓消費者對於建築物結構、防震更加重視,無形之中強化了消費者的品牌意識,尤其對於換屋族群來說,建商的品牌和信譽更已成為考量的重點之一,永慶房屋代銷部經理王財旺指出,像是已經塑造「永遠不會倒的房子」形象的大都市建設旗下的「新天地」、「遠雄陽明」等案均締造近百分百的銷售佳績,近來幾個預售案也賣得不錯,是操作品牌最成功的案例;長虹建設最近在內湖和中、永和所推的幾個個案,贏得不錯的口碑,也逐漸強化了「換屋產品專家」的形象。
而台中的聯聚建設,由於堅持在「最好的地段,蓋最好的房子」,在消費者的印象中,聯聚已經和「七期豪宅」畫上等號;集團擁有涵碧樓高檔飯店的鄉林建設,刻意在幾個新案營造和涵碧樓類似的南國休閒風情,現在提到鄉林的房子,總會和涵碧樓的休閒概念連想在一起。
建商的品牌效應在景氣好的時候並不會太明顯,但在買氣降溫後卻有顯著效益,像是在五二○之後,房市買氣急速降溫,多數預售工地均面臨買氣觀望、銷售期拉長的壓力,然而聯聚所推出的「聯聚東方」和「聯聚仁愛」買氣卻不墜,甚至有大戶砸下一億元一口氣買下兩戶打通,就是相信他們的品牌形象。

2女性漸成購屋主力

隨著女性在職場逐漸嶄露頭角,出現不少未婚單身女性購屋族群,而在許多家庭中,女性在決定選擇買哪一間房子時往往一言九鼎,因應這樣的消費趨勢,不少建商在設計規畫上,就特別著重討女性的歡心,像是主臥房浴室面積拉大,甚至模仿精品汽車旅館,配置七到八坪的超大浴室,搭配降板按摩浴缸和蒸氣浴室,讓住戶不必出門就能在家SPA,享受和星級飯店一樣的休閒風情。
此外,像是部分豪宅配置超大面積的更衣間與衣櫃,以及針對女人一向最重視的廚房,建商也貼心地配備擁有抽油煙機、烤箱、洗碗機的一體成型進口廚具,都是建商刻意針對女性購屋意識抬頭,以獲取女性客戶青睞的具體例證。
女性對於居家隱私和安全問題格外重視,因此目前的新推案,大門流行厚重的鋼木門,不但不容易破壞,隔音效果也更好;一些建商也特別安裝居家安全系統,像是可以從手機或網路看到家裡狀況的保全系統以增加賣點;除此之外,像是特別重視情境營造的行銷新趨勢,以及建築外觀更具造形,都是建築界為了迎合重視感覺的女性客戶而形成的新觀念。
高雄市建商公會理事長郭敏能也說「現在買房子都是太太當家作主」,為了更能讓女性消費者接受,高雄的建商也開始注意起女性的需求,包括衛浴、廚具等,高雄房價不到台北市的一半,可是衛浴設備卻都比照台北搭配,高雄人怎麼算都很划算。

3養生、溫泉概念大流行

自從宏泰建設集團的「湯泉」和興富發建設在八里所推出的「春天之旅」,以溫泉作為賣點造成熱賣之後,無論是用水車載運,或用溫泉機,或是鑽探溫泉水源,北中南各地的溫泉住宅如雨後春筍般出現,像是遠森科技在楊梅推出的「戀戀溫泉」,大都市在林口即將推出的「未來城」以及宏泰建設林口百億元的美式別墅案,都是以溫泉作為賣點。
不過,海悅廣告副總經理曾俊盛指出,這些不是在傳統溫泉水源區所挖到的溫泉,充其量只不過是地熱水而已,而且十年、二十年以後,很難保證還有溫泉湧出,維修費用也相當可觀,加上溫泉容易侵蝕家具和衛浴設備,因此溫泉住宅其實頗有爭議。
針對房市吹起養生風,曾俊盛說,所謂養生屋,不外乎訴求陽光要充足、空氣要清新、水要乾淨,像是室內隔局通風採光好,空調則採用全熱交換機,在開空調時,室內室外空氣能對流,也可節省能源,而自來水也以泉水活化系統,保證讓住戶可以喝到乾淨無污染的水。
台中的本富建設,就推出一系列的養生綠建築,窗戶採用膠合微反射玻璃,不配備大片落地窗,屋頂也經過精密計算,裝置遮陽板以降低日曬與紫外線,而巧妙運用建築物交錯以及開窗設計,讓空氣自然對流。
本富建設總經理李季霖說:「透過這些設計,不必開冷氣就可以比室外溫度低二到三度,而且隨時可以呼吸新鮮空氣,不但有益健康,也可以節約能源。」

推案放大量/消費者多看多比較

根據《住展雜誌》統計,九二八檔期北台灣預估將有一千二百多億元的預售案推出,激戰區域包括台北市信義計畫區、內湖區、中山區,以及台北縣的淡水、三峽、林口,各有二、三百億的新推案,而且隨著購地和建築成本上揚,房價也普遍比三二九檔期提高五%至一○%。
全台九二八檔期,預估將有二千億元的推案量,而從九二八到年底,全國預估更將有四千億元的新案即將推出,推案量明顯放大,消費者的選擇也更多,然而房市從三二○之前的雞犬升天、價量齊揚,到目前的個案表現、交易清淡,顯示買氣已有退潮的現象。
目前在建築界最普遍的說法,是成本提高,加上景氣還不錯,因此建商沒理由降價求售,但是信義房屋代銷部協理唐定華指出,去年所推的預售案,平均銷售率都有七成五以上,但是三月以後的新推案,銷售率已經降低至三成左右。
由於現在利率低,加上新成屋仍不多,因此建商還能撐,未來一旦利率調升,加上這波的新推案在明年底以後陸續完工交屋,屆時難保建商會先賣先贏,殺價求現。
唐定華近一步表示:「從歷史經驗來看,信義計畫區的銷售狀況一向是房市的風向球,從八十三年的『歐娜西斯』,到八十五年的『國王與我』等指標案銷售不理想,隨後房市就進入收縮期來看,今年第四季信義計畫區將有三、四百億元新推案,其銷售情況將是未來房市榮枯的指標。」
林永孟表示,依照內政部營建署的建築執照核發統計,今年一到七月核發戶數達六萬二千多戶,已和去年全年相當,新推案量激增,因此房市已從供不應求轉為供過於求,施絢傑也指出,年底立委選舉,明年一月三十一日增值稅減半到期,三、四月間優惠房貸額度即將用完,加上利率調高等種種不利房市的因素,都讓建商有「好時機不再有」的心態,因此急著在九二八檔期推案,但建商也都有銷售期可能要拉長到半年甚至一年的準備。
然而,未來房市也不是全然悲觀,台中以及高雄市三多商圈等有基本面支撐的區域,以股市術語來說,將會有「超越指數的表現」,台中市建築公會理事長王宗正就說:「中科未來幾年將增加五萬名以上的就業人口,帶動的周邊工作機會更多,一個人口在成長的都市,房價低檔恐無多。」
郭敏能則表示,高雄市的房市這兩年銷售率大幅提昇,以往要兩、三年才能clean(售完)的情況已不復見,很多建案推出幾個月內就賣光,整體漲幅約在一成左右。
熱門地區如美術館附近、農十六等新興地區,大樓型中高價住宅逐漸抬頭,新興發燒地區如三多商圈,一幢透天店面可以賣到兩、三千萬元,已有台北投資客下去一買就是好幾棟出租,他也表示,房市出現高、低價兩極化的走向,顯示高市的房地產市場體質健康。
面對未來房市可能逐漸轉為平緩期,林永孟建議近期有意購屋或換屋的民眾,多聽多看多比較,選擇地點、規畫相對優質的個案,是因應景氣變化的不二法門,如果是為了節稅需要,選擇地點較優的中古屋公寓會比預售屋要好。
他也指出,預售案一旦銷售不理想,除了可能會面臨跌價的風險以外,未來交屋後,一旦進住戶數不多,許多公共設施因為管理費不足,可能會因而停擺,因此他建議有意購買預售屋的民眾,也須注意整個社區的銷售率,作為購屋時的重要考量因素。

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