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台灣看三通效應 中國找未漲房產

台灣看三通效應  中國找未漲房產

整理:簡秀蓉

兩岸三地

陳永錚 攝影

502期

2006-08-03 10:30

上海房市在中國力壓下,暫時短線利空,至於台灣,不論兩岸通不通,不管二○○八年誰執政,房地產三大龍頭湯臣一品總經理徐彬、潤泰創新執行長劉忠賢,以及永慶房屋總經理葉凌棋都說「利空出盡一定漲」。

編按:本刊為慶祝發行五百期,針對此次「幸福與財富大調查」舉辦幸福五百系列講座。本系列的第二場題目為「前瞻二○○八房市潛力」,特別邀請上海第一豪宅湯臣一品總經理徐彬、台灣頂級豪宅潤泰創新執行長劉忠賢,以及永慶房屋總經理葉凌棋等三位房地產專家,針對「豪宅與一般房市趨勢」、「如何投資台灣、上海房地產標的」等分享大家關心的主題。

「不只二○○八年,到二○一○年兩岸房地產都值得期待」,徐彬、劉忠賢、葉凌棋等三人不約而同提出他們的看法。從台灣到上海、從豪宅、辦公大樓、店面到一般住宅,各種數據都印證著他們的樂觀。如果房地產真的指日可待,那投資人該如何布局?

劉忠賢今年三、四月去了一趟新加坡與香港,這趟行程令他最訝異的是外資比台灣人看台灣房地產樂觀,雖然漲幅逾三成,但還是覺得台灣房產便宜。


台灣經濟利空應已出盡

從政經層面來看,劉忠賢和《今周刊》社長梁永煌都一致認為,即使執政黨常丟新話題轉移焦點,即使三通最後不通,或是二○○八年還是綠色執政,相信也不會笨到重蹈覆轍,情況不會比現在更糟。二○○八年即使沒有利多,也可視為利空出盡。

除了台灣房地產一片大好,上海商機更是無限。目前在上海有十處據點的永慶房屋總經理葉凌棋剛從上海回來,這趟是針對中國政府打壓房市政策的「國十四條」出爐,前往上海召開緊急會議,沒想到,緊張地去卻興奮回台。原來員工告訴他,「我現在三十初頭,當年初出社會時,台灣房市已漲了三波,來不及購屋;現在來上海不過漲了一波,人生難得遇此機運。」

突然之間,葉凌棋不再以經營者自居,而是變身為投資者看商機。

徐彬在上海十四年,成為建構豪宅的總舵手,他這樣看待上海房產:外資預期人民幣增值,過去一年就匯入數千億美元到中國。目前人民幣確實從八.三元升到七.九八元,未來幾年,在國際壓力下,應該還會升到一比六,後續還有二五%的升值空間,這也是中國房產難滅火的原因。

徐彬認為,中國日前祭出的「國十四條」,確實將打壓房價一陣子;但長期來看,時間不會太長,仍會放寬,因為各個城市對中央的反彈聲浪一定很大,投資者可以逢低買進。

劉忠賢認為,二○○八年後,兩岸真的三通,房地產絕對暴漲,他建議投資者應該要買商用不動產,尤其是辦公室。屆時中國所有省市政府,必會到台灣設辦事機構,第一選擇當然是北市,然後就是交通便捷的北縣。

在北縣你很容易可以買到一千萬元的辦公樓層。年租六十萬元,扣掉自備款二百萬元,八百萬元向銀行融資,融資利率算三%,也就是二十四萬元,六十萬扣除二十四萬元,實拿三十六萬元,年報酬率一八%。選擇北縣,財務槓桿較大,而且租金也不容易討價還價。至於一般住宅,劉忠賢認為南港經貿園區附近是首選。

雖然台中房市供過於求,現在卻看到一個機會。早期赴中國做製鞋的那批台商回來了,多數是台中人,現在也在台中尋找更大的房子。最近出現一坪三十萬元行情(相當於台北一坪一百萬元),正是衣錦還鄉的台商展現消費實力!

至於上海投資標的,徐彬推薦別墅。六月一日國土資源部正式下令,幾年內所有土地不再批出,將來別墅會有空窗期,現在如果去買二手別墅,或地鐵沿線公寓房,增值空間都很不錯。


鎖定未漲房產可以賺更多

劉忠賢覺得在中國投資就像買股票,低價股才會漲得多,所以中國房產,不管一線、二線、三線城市,只要是績優地點都是好的,只是漲幅不同。

房地產能不能賺到錢,一定要注意整個政府都市更新計畫,可以參考以下起漲模式,都市計畫開始宣布時就會先漲一波(漲幅最大),開始執行會漲第二波(漲幅其次),完成時,也就是最後一波漲幅最小。隨時注意政府資金投注重點在哪兒,才是你真正會賺到錢的地方。

二○○八年有北京奧運,二○一○年有上海世界博覽會;尤其是上海,全世界前五百強企業中,就有三百七十六家落戶在上海,實力會讓它繼續成長。如果拉遠來看,「國十四條」反而變可愛了。

 

打壓房市暴漲的泡沫經濟中國頒布「國14條」

 
7月24日,由中國國務院建設部、商務部、國家發改委等六部委聯合會簽的〈關於規範房地產市場外資准入和管理的意見〉,旨在限制人民幣升值的背景下,境外資本暴炒房地產,進而造成經濟泡沫,俗稱「國14條」。目前北京政府已頒布外資每人僅能限購一套住宅房。

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