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炒作土地比賣家電還賺 P.110

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拜房地產大漲之賜,台北縣市土地標案屢破新高,許多坐落在北縣的大型工業廠房,近幾年來看到土地開發的龐大商機,紛紛將廠區遷移到郊區或海外,再將地目變更蓋住宅、商場,然而在追求土地利益極大化的同時,卻苦了被裁員的員工。

老字號家電大廠大同公司即將在三月把台北縣板橋廠打烊,正式吹起熄燈號,廠區內三百八十九位員工,被安排轉調、資遣或優退。大同公司表示,為了解決大同家電事業部連年虧損的窘境,才會啟動全球產能整合計畫,加上勞工成本的考量,遂將大型家電、壓縮機的生產線,外移到勞工低廉的越南平陽、廣東中山。

但是,這只是大同表面的說辭,「大同板橋廠占地二萬五千六百坪,潛在數百億元的土地開發利益,才是大同關廠的真正原因!」一位張姓資深土地仲介表示。

因土地極具開發價值,造成大同板橋廠裁員、關廠風暴,未來這個關廠現象仍會持續蔓延。「台北縣衛星城市的關廠效應,將是勢不可擋的趨勢!」信義房屋板橋店長郭宏偉指出,大同不是第一家關廠的企業,也絕對不是最後一家。


土增稅減半 開啟大同資產活化方便門

事實上,大同板橋廠會關燈打烊,內部員工大都知之甚詳。鮮為人知的是,大同早期發跡除了家電業之外,營造也是大同主要事業體。大同前董事長林挺生創辦的協志商號,是台灣早期的營造大廠,在博愛特區內的行政院大廈、交通部大樓都是林挺生的傑作。

隨著房地產不景氣,大同的營造業也沉寂了好一陣子。直到二○○二年一月政府推出土增稅減半徵收的政策,由於大同全省有四十五萬坪的土地,帳面土地資產價值龐大,於是大同找上一家會計師事務所徵詢意見,該會計師事務所建議,利用土增稅減半來減少稅負,再進行土地資產開發。

為了讓土地有效利用,○三年八月,大同董事會通過活化土地資產計畫,以土地作價方式將全省四十五萬坪的土地,分三階段移轉給大同百分之百持有的子公司尚志資產開發,估算可少繳五十億元的土增稅,當時大同板橋廠早已優先列為第一期移轉的標的,根據地籍資料顯示,○三年九月大同早就將板橋廠賣給尚志資產,換言之,開發板橋廠的土地大同早已布局三年之久,關廠只是等待時機公布罷了。


資產大開發 擴增土地利益極大化

○四年底,尚志資產推出位於台北市復興北路、市民大道口的大同晶鑽建案,是大同復出房地產的第一個建案,緊接著又在承德路、敦煌路口,大同大龍峒舊廠推出「大同世界一、二期」高級住宅,都迅速完銷。

六年三月,大同代子公司尚志資產開發公告,取得大同旗下另一家子公司台北工業公司股票,共計五十四萬股,每股交易價格一九二○.七元,總交易金額一○.四二億元。大同這項鴨子划水的動作,為的就是取得台北工業在南港、新店、景美等上萬坪的土地。

果然,趁房市熱賣的大同,今年下半年打算開發台北工業在南港經貿園區北邊、緊鄰東湖大橋附近的五千多坪土地,預計興建十二樓高的高級住宅。

據熟悉大同內部人士透露,大同在忠孝復興商圈、SOGO百貨復興館對面擁有七百多坪的土地,包含喬合汽車旅館的戶外停車場都是大同的資產,而且大同原本希望整合安東街口的老舊違章建築及復興南路一五○號以北的建築,打算蓋一座百貨公司,當房東坐收租金,卻因為土地難以整合而作罷,目前僅將復興服務站重新裝潢,租給永康街上海點心高記食品,每月收租一百六十萬元。

因此,土地活化早已是大同公司的既定政策,一位大同板橋廠林姓員工表示,之前就曾傳聞板橋廠要關廠,員工也問過高層,只是高層均否認傳言。


房地產飆漲 非營建本業也跨足

事實上,像大同成立一家專職處理不動產投資公司,還有遠東集團、士林紙業。○三年九月徐旭東成立了「遠東資源開發公司」,專門處理遠東集團旗下的不動產土地投資,最顯著的例子就是板橋「遠東通訊數位園區」的開發案。

不僅如此,士林紙業也成立陽光士林開發公司,處理士林廠的土地開發案,至今陽光士林在天母推出靜觀豪宅,也創了天母的區域新行情。這些都是非營建本業,成立土地資產開發公司的例子。

因為大眾捷運造成都市更集中,原本工業廠區遷移,改建為商業住宅的例子,國外比比皆是。

淡江大學產經系教授莊孟翰說,為了有效降低生產成本,勞力密集的家電產業,外移到勞工薪資便宜的第三國是必然的趨勢;加上許多廠區的土地,位於市區精華地段,又搭上這波不動產增值的熱潮,出售土地獲得的利潤,就成為國外建廠的成本,建商何樂而不為。

然而,莊孟翰憂心的是,若廠區遷移到台灣中、南部或是郊區,在不減少本國就業機會情況下,還可接受,但是廠區遷移到勞力低廉的國家,長遠來看將對國內失業率造成嚴重的影響。

因此,這些企業在追求高報酬的同時,也應該關照和企業一起打拚的員工。

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