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北縣地產王劉炳輝的發跡傳奇 P.52

北縣地產王劉炳輝的發跡傳奇 P.52

五年前,三輝建設幕後老闆劉炳輝攤開捷運地圖,鎖定板橋、中永和、新店捷運沿線,將捷運站方圓五百公尺內的空地,用紅筆圈選出來,陸續買進二十多塊共計上萬坪的土地。如今,他靠著捷運地段的推案,屢創區域行情新高。

三輝建設去年在台北縣永和永利路、永貞路口推出「芬第夏宮」,每坪開價三十六萬元創下永和房價新高紀錄,由於基地過一條福和橋就到公館商圈,距離敦南商圈約七分鐘車程,房價卻不到敦南商圈的一半,如今剩下小坪數外,整個推案幾近完銷。


建案屢創區域行情新高

有了這次成功的經驗,三輝建設最近又在三重市重新路四段、集美街口推出「三輝首馥」豪宅,開價落在每坪三十五萬元到三十八萬元之間,打破三重市房價新高紀錄。三輝首馥預計蓋十九樓,目前結構體蓋到七樓,穩健保守的三輝建設,採取一貫的「先建後售」的模式。

五年前,三輝建設老闆劉炳輝,攤開捷運地圖,鎖定熟悉的板橋、中永和、新店捷運沿線,將捷運站方圓五百公尺內的空地,用紅筆圈選出來,指揮公司土地開發團隊把每一筆地籍資料調查清楚,板橋土生土長的他,靠著地方豐沛的人脈、大方給仲介費的風格,以及專業的土開部門,一舉掃進台北縣二十多塊共計上萬坪的土地。

財力雄厚的劉炳輝,如今靠著鄰近捷運站地段,及歐式建築的規畫,推出的案子屢創區域行情新高。「我買的土地九成都在捷運站附近,而且好地段要搭配好設計,才能創造高價格!」

三輝建設業務部經理李玉美說,「土地是原料,有了原料不怕沒房子蓋!」六年來,三輝建設積極買進捷運沿線土地,捷運沿線尚未推案的素地還有十二塊之多,主要遍布在板橋、中永和、新店、三重。

劉炳輝以多年觀察其他國家捷運的經驗說,台北捷運網絡相較日本、香港亞洲等國家算發展較晚的,他早期觀察到日本捷運沿線土地、房價飆漲的現象,因此這六年來購買的土地,九成火力集中在台北縣捷運站二百公尺內的土地。

九二一地震那年,他在板橋光復街推出二百三十七戶的「法國賞」大案,二○○二年底陸續交屋後,三輝建設手上資金豐沛,開始大買捷運站方圓二百公尺內土地。

李玉美回憶,當時土地開發部門將板橋、三重、永和、新店各捷運站附近的停車場、空地地籍資料查出,再透過土地掮客去談,六年來取得二十多筆土地,共計上萬坪的土地。

由於採取先建後售模式,三輝德堡、芬第夏宮、三輝首馥近兩年來陸續推案。「土地取得早,買得便宜,又採先建後售,等房子蓋好房價又漲上來,這類的建商賺最多,實力也較雄厚!」永慶房屋代銷經理王財旺指出,在房地產上漲波段,先建後售的建商,通常獲利最高,也可避免財務槓桿的操作風險。


不考慮價廉物不美土地

至於三峽、林口、淡水距離北市太偏遠的地方,即使土地便宜有利可圖,劉炳輝也絲毫不考慮。「距離市區偏遠,就不符合好地段的條件,再便宜我都沒興趣!」劉炳輝說。

三輝建設二年前,取得新店建國路五百多坪的土地,有一個曲折、有趣的故事。這塊土地的地主是一位退休的國大代表,兒女早已移民到美國多年,原本這塊土地租給台北市頗知名的幼華幼稚園,而且幼華老闆娘譚幼華對這塊土地也很感興趣;另外一個競爭者是潤泰建設,潤泰和該家族也是十幾年的老交情,甚至還特地飛到美國做過好幾次土地開發簡報。

然而,當兩強相爭的同時,卻殺出三輝建設這個位程咬金。三輝建設取得該土地也是很偶然的機會,因為老國代的兒子,有一回經過新店二十張路的美麗人生建案,看到三輝建設蓋得很富麗堂皇,走進接待中心詢問行情,隨口提到新店建國路有一塊土地要賣。

擔任銷售主管的李玉美,立刻牽線讓他和劉炳輝談。「當初老國代去世前,是由一位表親照顧,董事長幫他表親安頓好,也同時留了一間讓他們返國可以聚會的居所,這樣的條件讓他們大為感動,結果這塊土地很快就賣給了三輝。」李玉美表示,劉炳輝阿莎力的個性,往往能拿到土地仲介第一手的資料,因此才能庫存多筆的土地。

另外,三輝首馥推案的土地,是三輝建設在兩年前每坪斥資近百萬元,標下三重市農會的土地,當時還被當地建商嘲笑買貴了。不過擅於精算的劉炳輝,早已買下隔壁的私人道路用地,還將容積灌進去,精算下並沒有買貴。該地是三重市的金融圈,對面有台銀和玉山銀,旁邊還有兆豐金控,地段堪稱上選,而且距離捷運新莊線菜寮站只有二百公尺,是三重比較繁榮的商圈。

劉炳輝是板橋劉家的第三代,除了三輝建設老闆的頭銜,他還是板信商銀董事長。

他在致理商專會計統計科畢業後,服完兵役立刻到家族建設公司「大有建設」磨練,二年後他出來創業,從五戶到十戶的四、五樓公寓和別人合建起,一九七七年就在土城推出近三百戶的大案。他在一九八三年在板橋民生路一段推出正隆廣場,創下當時台北縣房價新高,如今正隆廣場也成為板橋的地標。「招計程車要到板橋正隆廣場,應該沒有計程車司機不知道!」劉炳輝笑著說。他握有近捷運的土地,加上不玩財務槓桿的先建後售策略,即使趨勢反轉,也能立於不敗之地。


三輝公司
成立時間:1997年5月
負責人:廖美雲(劉炳輝妻)
資本額:3500萬元
主要業績:三輝德堡、芬第夏宮、三輝首馥等建案

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