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皇苑郭敏能 高雄房市多頭總司令 P.98

皇苑郭敏能  高雄房市多頭總司令 P.98

皇苑建設董事長郭敏能,在高雄房地產最低迷的時候,毅然決然推出豪宅產品,一路走來,精判市況並鼓吹減少推案,在慘淡的市場殺出一條血路,更引領在地同業往高價位房市邁進。

四月初,總統陳水扁南下高雄買房的「最後決定」意外曝光,讓雀屏中選的皇苑「人文首璽」成為最知名的建案。連日來,這座緊鄰高雄美術館的建案,不但吸引大批媒體採訪,更不乏來自中、北部人士,搭高鐵南下,造訪案場,就只為了看阿扁買的新屋。皇苑建設及董事長郭敏能的名聲,頓時響遍全國。

但郭敏能令高雄房地產界折服的卻是另一件事。

同樣在四月分,位於美術館第一排的「人文首璽」,清明節過後,郭敏能一舉將該建案的最高牌價由原本每坪三十四萬元調至四十萬元,等於單次調幅達到二成,也創下了高雄房地產史上的最高價,比起平均單價還在和十萬元大關辛苦搏鬥的低價建案,無異是個天價。

郭敏能敢喊出這個價錢不是沒有原因。去年初剛進場銷售的「人文首璽」開價還不到二十萬元,短短的一年半不到,竟上漲了將近一倍,卻絲毫無損於買氣。與此同時,皇苑銷售中的四個建案,四月分同步調漲,截至四月二十日止,二十天內,仍創出五億元的銷售佳績,是去年三個月的銷量。

過去,每每郭敏能一談起漲價,總是被笑為「不懂行情、痴人說夢」,這一次,郭敏能的調價之舉,竟在高雄同業間引起熱烈回響,包括位於美術館的鼎宇「美術之星」、高雄中正文化中心對面的慶旺「文化高峰會」也紛紛共襄盛舉,調高價格挑戰四十萬元大關。


堅持三「精」策略做豪宅

若說郭敏能是「高雄房價的幕後推手」,顯然當之無愧。

「精準地研判市況、精緻地推出產品、精簡地推案數量等三『精』策略,正是讓郭敏能一路引領市場行情的主要關鍵。」談起這位甫卸任的高雄市建築開發商業公會理事長,公會總幹事林佩樺指出,正因為郭敏能事事龜毛,功課作足,因此很少有凸槌、誤判情勢的狀況,而少走了許多冤枉路。

台大土木研究所畢業的郭敏能,曾於台灣省住都局、高雄市工務局等單位任職,參與過無數公共工程。因此,有別於同業只能從市場買氣及成本研判推案定價,閉門造車,郭敏能每每會參考都市計畫,作為判斷基準,並且每年至少走訪國外重要都會一次,回頭檢視國內各都市的發展遠景。因此當幾年前,高雄房價一片死寂時,孰悉高雄都市計畫的郭敏能卻獨排眾議,一路看好,不但大膽地推出高價產品,更看好高雄房市的發展,如今看來,都被他一一言中。

郭敏能回憶,二○○一年他剛接任公會理事長時,時值國內經濟及房市谷底,在高雄有高達三成的房地產消費者因無法通過銀行核貸,使得市場交易冷清,許多同業皆揚言出走高雄市場,或者低價競爭,他反而推出一坪十六萬元,坪數規畫為四十一坪至一百六十八坪的「人文甄藏」,曾讓業界暗笑,孰料,卻在短期內完售,不但跌破眾人眼鏡,也奠定了皇苑走豪宅路線的產品風格。


鼓吹推案減量助升行情

郭敏能的經營哲學,始終認為「不怕沒有豪宅客群,只怕沒有豪宅產品」,每每推案,從產品客層定位、設計、選地,不夠精緻絕不輕易出手。因此,有別於其他大打豪宅牌的同業,總在七十坪以上的正統規格中,夾帶五、六十坪的類豪宅產品,降低銷售門檻,郭敏能獨排眾議,強調「拒絕二線豪宅客進場」穩住客層素質。

前年當「人文首璽」還在畫設計圖時,在以七十二坪、九十二坪及九十八坪為主軸的原案上,內部團隊曾建議增設五十及六十坪的產品,沒想到郭敏能臉一沉,「豪宅就是豪宅,皇苑沒有血統不正的類產品。」此後幕僚再也不敢在董事長面前,提起類豪宅夾帶通關的想法。

相對於美術館周邊的混血豪宅,時有二線投機客斷頭殺出,間接拉低整棟行情,「人文首璽」的價位,在種種堅持下,由最初的每坪十八萬元,一路喊到現在的四十萬元。

郭敏能向來反對大量推案、賤價出售,在擔任理事長期間,郭敏能力主會員減量推案。近幾年,在他大力鼓吹下,高雄市的年度推案量由二○○四年的一萬八千多戶,銳減為今年的八千多戶,在總量管制得宜下,原本受餘屋之累的高雄房價,終於有了翻升的動能。

皇苑建設副總經理陳愛淑說,處女座的郭敏能,其實就是最龜毛的豪宅客,「只求極致,不求價格」,正因為用豪宅客的心態蓋豪宅、看市場,才讓皇苑逆勢中脫穎而出,同時也帶動了這一波高雄房市上漲的力道。


郭敏能
出生:1950年
學歷:台大土木研究所
現職:皇苑建設董事長
經歷:光倫建設總經理、高雄市都市計畫科科長、高雄市工務局新工處科長、台灣省住都局工程師、高雄市建築開發公會理事長
            

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