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高雄買房成功致富術 P.92

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沉寂許久的高雄房地產市場,終於一吐悶氣!嗅覺敏銳的投資客乘著高鐵一批批南下,炒熱場子,更締造票房紀錄。據調查,全台房價與去年第四季相比,普遍疲軟,惟獨高雄一枝獨秀,漲幅達7%;高雄市房價指數也從去年12月的114.36衝破120。然而,擁抱港都房市可得「入境隨俗」,學習在地思惟,才能在熱潮當下,賺得比「撿便宜」多更多。

四月十三日,以海洋意象為造形的高鐵左營站人潮洶湧,在遊客如織的大廳內,高雄皇苑建設董事長郭敏能正靜候一批貴客到來。

當下午二點二十五分由台北開來的列車一靠站,旅客魚貫步入大廳,許多眼尖的旅客這才赫然發現,郭敏能所要接待的「團」,成員可是個個大有來頭。除了股市名人闕正雄、電視名嘴夏韻芬外,許多看似名不見經傳的成員,也都不是等閒之輩,個個是身價上千萬元、年薪逾百萬元的企業一級主管。


外地買房團  蜂擁而至  引爆初升段行情

令人訝異的是,這些重量級人物集結在一起,並不是要外出度假,而是參加一場由皇苑主辦的「高鐵沿線房地產巡禮活動」,說穿了,這些人共同的目的都是「到高雄買房!」

這場別開生面的房市參訪團,已經是第二場了。身為東道主的郭敏能表示,原本三月底舉辦的首場,只提供三十五張高鐵車票邀約北部客南下看房,沒想到消息才宣布兩天,報名人數旋即突破百人,迫使公司只好加訂車票應急。也因為第一場反應熱烈,應「觀眾要求」,在兩星期之後再追加一次活動。

面對這一批批湧進的「買房團」,郭敏能難掩內心的喜悅,「第一天,我們就成交了四戶,總價逼近億元!」而對於這場「叫好又叫座」的活動,皇苑的收穫還不只如此。據了解,光這兩場「買房團」,足足為皇苑帶進了至少十戶的成交量,甚至有位李姓買主,隨著參訪團來高雄的當天,就訂了兩戶,回程路上越想越心急,隔天自己搭車南下,再回到皇苑案場,原本銷售人員還以為他要打退堂鼓,沒想到竟然又加訂了兩戶「美術館第一排的豪宅,一坪才二十幾萬元,沒辦法,太便宜了嘛!」李姓買主興奮地說。

近來在高雄碰到這種好康的,不只郭敏能一位。高雄市不動產代銷公會理事長陳世雷表示,幾個星期前,他負責代銷的「香榭麗緻」,也來了一名剛從台北到高雄工作的黃姓台北客。他原本想在新工作據點附近租房子,但逛到鄰近案場時,驚訝於這些毗鄰四十米林蔭大道和捷運的建案,每坪竟不到十二萬元,當即下訂買了一戶。

好戲還在後頭。陳世雷難掩興奮地說,黃先生買房後,某日台北總公司的謝姓老闆南下視察,順道參觀黃先生的新房,孰料這一看,讓這位謝老闆看出了興趣,當下揚言要買下十戶,陳世雷原以為對方開玩笑,沒想到豪氣的謝老闆臉不紅氣不喘地開了百萬元支票作訂金,簽下了十一戶。更令人咋舌的是,後續謝老闆又吃下了十八戶。

事實上,根據永慶房仲針對全台第一季房市調查發現,在歷經三年多頭後,全台房價普遍出現了疲態,與去年第四季相比,台北市僅小漲了○.七七%,而桃園縣和台中縣甚至不升反跌,衰退了三%及六%,但向來表現沉悶的高雄,竟然一枝獨秀,漲幅高達七%。

在人氣帶動買氣下,據皇苑透露,光四月分的前二十天,該公司就達成五億元交易,等於是以往三個月的成績,因此皇苑銷售中的「人文首璽」牌價一下就由原本的三十四萬元調高至四十萬元。

而高鐵通車後,「俗擱大碗」的高雄房地產,更好比一只潘朵拉的寶盒,成了外來客「搶便宜」標的,啟動了補漲動能。

陳世雷則以「香榭麗緻」案為例,呼應了郭敏能的說法。他表示,以該案的來客數來說,外來客雖然只占二成,但成交案中,卻占了五成,顯見外來客的買氣驚人。

但許多人不禁想問,在這波由「外籍兵團」領軍的房市熱,會不會只是假性需求?一旦投資客退場,會不會重蹈幾年前房市崩盤的噩夢?現在進場,還有機會嗎?


利多陸續出籠  談修正  現在還太早

「高雄房市只是在初升段,真的漲勢還在後頭呢!」面對外來的質疑,福懋建設總經理涂耀斌斬釘截鐵地回答。他先以基本面分析,高雄在陳菊當選市長後,藍綠雙方都體認到高雄的戰略地位,因此不僅執政黨已投入上千億元的資金,進行會展中心、鐵路地下化、海岸景觀再造、軟體園區等重大建設,強力保衛鐵票區,連國民黨的馬英九也表示要南下居住,和高雄人博感情,顯見未來無論誰執政,高雄都將會有政策資源挹注。

另外他認為,即使近幾個月高雄房價明顯翻升,但價位仍只有台北的四分之一、台中的三分之二,甚至還低於大陸的珠海、深圳等三級都市,「一個向來被低估的雞蛋水餃股,才漲了幾塊錢,何來修正的壓力?」

對於後市,涂耀斌更是看好,他指出,由於建材和土地大漲,高雄房地產營造成本早已墊高,房價反映成本,根本沒有下跌的空間,「未來恐怕每坪低於十五萬元的房子,連建商都不想蓋了!現階段十萬元以下的低價品,肯定絕版!」

至於「投資客過多」的問題,郭敏能駁斥了眾人的疑慮。他指出,這一波來高雄購房的外來客,多半是與高雄有地緣關係的「類高雄客」。

他以皇苑在美術館、農十六銷售中的四個案場為例,雖然近幾個月的成交案件中,外來客比重多達三成五,但多數買主是早期到外縣市或國外發展的老高雄人,因為被高雄的房價吸引,準備退休後自住,或供養年邁的父母,以高雄為第二個家。要不就是小孩在高雄就學,在買比租划算的誘因下,乾脆買房子讓孩子當宿舍,「真正毫無地緣關係的純投資,還占不到一成。」

而高雄人也有出手買房的跡象了!郭敏能指出,以往在城市榮譽感低落的高雄人心中,對於高雄房市總有「近廟欺神」的情結,信心指數遠不如外地人;但最近,本地籍的醫師、企業家已紛紛進場買房,顯示高雄房地產的基本需求已經加溫。「因此,不論你是本地或外地人,現在投資高雄房市不但不晚,還正是大好時機!」

不過針對在高雄置產,永慶房屋高雄中山店店長蔡啟耀,特別針對外來客提出了「換腦袋買房」的建議。他分析,由於南北空間、人文、消費習慣及市場生態的差異,因此,「在高雄買房,得拋開台北人的思惟!」蔡啟耀認為,得顛覆的舊觀念包括「價位、時間」。


新思惟一:資金成本超低  投資店面收租金更划算

高雄房價僅為台北的四分之一,因此,在台北礙於資金限制而無力揮灑的標的,在高雄反而寬廣。以店面等商用不動產為例,由於成本低廉,只要商圈人潮夠多,租金投資報酬率反而優於台北。房仲業調查顯示,台北商圈店面的報酬率僅三%,高雄則至少為四%至五%。也因此,在這波南下的台北客中,就不乏「店面投資客」。

「許多台北投資客都搭著高鐵南下,騎著摩托車四處尋找店面,一開口都是『價位不限』。」信義房屋高雄自由店專案經理吳光祐以自己的客戶Amy為例,他表示,來自台北的Amy,原本就很想當個店面收租婆,但在台北,動輒上億元的店面,Amy連碰都碰不起。

去年,她發現高雄的店面價位遠低於台北,手上的積蓄付頭期款配合著貸款綽綽有餘,因此在看中了介於捷運R13(凹子底站)和R14(三民家商站)間的一棟地上兩層、地下一層,建坪四百多坪的透天店面後,就大膽買下。

由於該區域人口眾多商圈成熟,很快地便順利出租給超商、補習班,每月坐收二十二萬元的租金,投報率超過五%,而今年隨著捷運通車在即,Amy的店面行情越來越好,甚至有買主開價六千萬元,然而Amy卻惜售,打算在捷運通車後,再賺取更多的差價。


新思惟二:善用時間優勢  把新成屋當二手屋操作

除了價差優勢,高雄房市還比台北多了「時間優勢」。有別於台北的房地產多半是預售產品,甚至在動工前就已經結案,高雄的建案則多半採取「先建後售」,而且銷售期也往往長達半年至一年左右,無疑給了買主充分的選購時間及標的。高雄市房屋市調會理事長楊添盛即建議,由於目前高雄仍有不少價廉物美的新成屋,對高雄市場不熟悉的投資者,建議可以選擇銷售在案的成屋,降低風險。

和高雄毫無淵源的蔡佳蓉,原本看中一樁預售案,但由於對高雄一無所知,為求安全,她改變策略,尋找已完工的新成屋案。蔡佳蓉仔細評估建案的周遭環境,甚至想辦法從現有的住戶口中探聽口碑,從而算出該建案的租屋行情。

果然,「把新屋當二手屋來買」的策略奏效。蔡佳蓉找到了一棟環境優且租賃行情佳的老案子,幾經議價後,以總價不到四百萬元的價格買下近四十坪的裝潢屋,並在隔天以一萬六千元順利出租。如此一來,交屋後,蔡佳蓉的租金不但可支付每月貸款,甚至還有多餘利潤。

不過,任何投資必定存有風險,由高雄揮軍北上的建商興富發建設董事長鄭欽天不諱言地指出:「高雄房市最大的隱憂即是產業結構問題。」他認為,在產業不斷外移情況下,也將影響到房市發展。不過對此,許多在地建商則認為,高雄已逐步轉型為觀光型的都市,加上多項重大公共工程成形,帶來龐大的就業機會,前途十分可期。

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