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今年下半年 賣舊換新黃金期 P.110

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李建興

房地產

通膨大軍壓境

2007-09-20 09:29

目前為中小企業主的黃榮華,多年的換屋經驗,不僅為自己的生活層層加值,也在買賣之間累積了財富。雖然財力豐沛,但換屋時仍精打細算,每每能選到保值甚至增值的房子,為下次換屋做好準備。

周末午後,突如其來的陣雨,將高雄市民權路林蔭大道上的樟樹群瞬間洗淨成一片翠綠,黃榮華(化名)帶著太太駕著私家豪華房車穿越層層的都市叢林。沒多久車子停在路旁的一處接待中心,緊鄰預售處旁則是如火如荼興建中的二十九層建案,儘管整個建築物目前仍圍上綠色薄紗,但透過碧綠的樹梢向上望,卻無法遮掩其中的豪氣,格外顯得宏偉。

只見黃榮華一進門,接待中心的業務員像是見到了老朋友似地,熟悉地引領黃家夫婦進入VIP室,端上一杯香濃的咖啡,親切地向他們說明著他先前鎖定,位於頂樓的百坪大戶,「黃總,這已經很便宜了,您不再考慮考慮?」「這個價就是這個價,我算過了,這樣的價錢十分合理,而且我買房子向來是不二價的!」黃榮華氣定神閒地說,老到、內行的口吻讓已經接待他數次的業務員有點兒招架不住,卻不得不佩服他的專業。

心法1:注重保值 為下次換黃金屋預留實力

「黃總是一位十分老練、精幹的買家,重品質、有財力,出手精準,卻又十分了解行情,但就是從不願當冤大頭。」據案場專案經理陳明哲描述,目前為中小企業自營商的黃榮華,原本還是某上市公司的總經理,曾負責公司在海外上市事宜,身經百戰後,近年提早退休自己開間小公司優閒度日,而最近為了買房換屋,已經來過案場好幾回了。

從夫妻倆一身名牌打扮、優雅的舉止,很容易嗅出其對品味的講究,惟獨這對走遍大江南北的夫婦,還是喜歡原鄉高雄,從年輕到老,黃家夫婦已陸續在高雄換過五、六套房子,每換一次屋,除了印證他們生活的層次再度提升,也由於眼光獨到、買價精準,間接為黃家累積更多的財富。

陳明哲振振有辭地描述,有別於一般換屋族要麼等到房子太老舊了、兒女長大了住不下了,不得不換,只是找個坪數較大的屋,重量不重質,或者,只為了彰顯自己的財力,買個金碧輝煌收藏品,重質不重量,曾經是企業專業經理人的黃榮華買房子從心態、區段、買點、挑貨、議價都可以深刻地感受出他的老謀深算,也因而能挑到質量兼備的「好宅」。

「每一次買新屋,我都在為下一次的換屋做好準備!」黃榮華專業地道出他的換屋哲學。或許當了好幾次的換屋族,黃榮華認為換屋時除了得因應現實住家狀況、成員和財力,選擇符合所需又比老住所更適合自己的房子外,購買的新屋一定也得具備保值甚至增值的特質,如此一來,在下一次換屋時,舊房子容易變現,也更有實力換得更理想的黃金屋。

因此,即使不是投資客,黃榮華每每換屋都用「投資客的挑剔心態」買房。「進場時間要對、立地條件要好、建商品牌要硬、議價手段要高」,黃榮華霸氣地分享他多年來的心得。他分析,換屋客與一般購屋族最大的不同是,得兼顧賣房及買房的兩面操作。於是進場的絕佳時機就是要在舊房子容易賣或容易租,而新房子又容易挑的時期。

心法2:挑對時機 今年下半年為換屋黃金期

「今年下半年似乎就是換屋的黃金時期!」針對何時是好時機?陳明哲說,換屋客多半是因應生活所需及喜好而買房,較不在乎景氣變動,因此今年入夏以來即使空頭訊息頻傳,卻無損於換屋族的需求,反而在近幾年房價漲幅已高,部分投資客或首購族陸續轉戰價位偏低的中古屋,對換屋客而言,這無異是把舊房子變現,備足銀彈作為換屋基金的好時機。

陳明哲越說越起勁:「換個立場,若現在沒人買房,正是換屋客把姿態擺高的好時機。」他認為,近幾年大坪數住宅漸成主流,許多強調有景觀、機能佳、具質感的大坪數「好宅」紛紛出籠,而受到下半年以來房市來客量變少、成交時程拉長的環境因素影響,無疑為換屋族買房營造絕佳的時機。

不過,除了肯定目前換屋的好時機外,研判時機還有一套準則,「換屋,得因地制宜!」若在精華區,由於物件搶手、流通較快,因此只要是在市區的物件,得「先買後賣」,也就是先買進新房子,以免房價飆漲,再處分舊房子,畢竟在流通性高的區段,舊房子仍奇貨可居,不乏增值的空間,甚至可考慮先租後賣。

反之,若位於流通性較低的郊區,則採取「先賣後買」策略,先將舊房子處分落袋為安,再尋找合適的新房。

另外,多年的經驗累積下,黃榮華發覺,由於換屋族講究的多半是坪數要夠大,在當前的新建築法規下,公設比往往高達三成五,買家得以更高的代價才能換得堪用的坪數,而今年不乏許多在舊建照時期興建的新成屋出籠,看準了這一點,黃榮華放寬選擇的標的,也不排除往新成屋集中的地區挑房,試圖以同樣的價格選到低公設比但坪數較大的好房子。

就在這些老江湖的經驗以及充分的資訊掌握下,儘管今年第二季以來,許多人都因為房市景氣轉淡而停止跑案場看房,黃榮華卻信心十足,更積極看房,想要趁此時機,換得更舒適的黃金屋。

心法3:掌握氣氛 此時建商對售價相對鬆動

時機對了,不僅容易挑到好房,更容易議到好價格。以黃榮華對市場敏銳的嗅覺,他更察覺出,當下許多建商對於售價,相較上半年,容易鬆動,因此他也順勢抓住時機,重新調整姿態,對於目標買價更加堅持,然後再搭配不著痕跡的殺價功力,議得好價。

像他最近在高雄民權路上看中的預售屋,原本建商開價每坪近三十萬元,黃榮華在議價前卻先私下打探出該建案的土地價格,再計入當下的營建成本、管銷費用及未來增值性,精準地算出成本價,後來以二十多萬元為目標買價向建商議價。由於黃榮華為該建商的老客戶,在過去,也相繼介紹不少親朋好友購買該建設公司的案子,因而與建商累積良好的互動,往往就因為老交情而換得折扣。

「就算再怎麼有財力,也不要做對不起自己的事。」黃榮華拿出專業經理人的口吻表示,換屋就像一樁投資、一個經營術,切莫人云亦云,大家說景氣好就追高、大家說景氣差就縮手,最重要的是,在做足功課後,分析實事後,你覺得房子值多少錢,就值多少錢。

對此福懋建設總經理涂耀斌也呼應,許多換屋族很容易被行銷話術給左右,以為坪數大就是豪宅,就應該價值不菲,其實高價住宅的價值還有其他成分,包括地段、建材稀有,以及建商品牌和住民平均素質等,都是值得換屋族深思的要素。

儘管買賣雙方目標價差將近兩成,但據了解,目前黃榮華的新屋交易已進入最後確認階段,如無意外,黃榮華應能順利以理想價格買到心中的黃金屋。不管結局如何,黃榮華精準研判時機、高超的談判手腕,都值得所有換屋族學習。

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