買屋是許多人的夢想，但是要如何讓美夢成真，並且避免成為惡夢一場，聰明貸款就成了立志買殼一族不可不修的一堂課。貸款規矩看似繁複，其實只要能謹記三大口訣，即使是購屋新手，也能快樂築夢。
台幣升息趨勢與房市短期供過於求，兩大房市利空使各銀行今年來大舉緊縮房貸，一手拉房貸利率、一手降核貸成數，讓房貸戶的蝸牛殼愈背愈重，台企銀個人金融部經理石琬如建議，選擇最有利房貸的三步驟，將不至於當一輩子的「屋奴」。
口訣一：量力而為
初期利率低不見得最好
首先，先依個人所得選擇是否採用寬限期，房貸一背就別提前清償還款；其次，別想「逐低利而居」轉貸；最後，當房貸利率走升，可主動打電話給銀行爭取降息。
目前各銀行指數型房貸專案，房貸利率多採「前低後高」，前半年或首年利率約在二．二二％至二．五％左右，第二年二．七％起跳，第三年直接跳到三％至三．五％以上，其實前兩年低利，影響只有一年半載，第三年三．五％起跳的利率，影響往後十七年。
石琬如說，若是一般領固定薪水與固定獎金的上班族或公務員，選擇房貸時，建議不要採用只還利息、沒還本金的寬限期，並可選擇按時繳款而利率遞減的「遞減型房貸」，以房貸五百萬元本息均攤來看，一樣是「沒寬限期」，遞減型比指數型房貸，貸款二十年總繳利息金額足足少了二十多萬元。
口訣二：以靜制動
別因轉貸賠上費用利息
若是資金周轉率高的生意人，因手頭鬆緊狀況不一，就可選擇各銀行約一至三年的寬限期，利用手上臨時多出來的錢就可快速還掉、少繳點利息，若手頭緊也可少付點錢。
石琬如也說，一般本息均攤的指數型房貸，前十年民眾還掉的約八成都是利息、只有二成本金，要等到第十一年起，攤還本金比例才會增加，若是短視近利、偏好逐低利而居的房貸游牧族，很可能反被銀行多賺了大筆利息錢而不知道。
因為轉貸費用包括塗銷、設定、重新鑑價等費用，要價約一萬元，再加上多數銀行都有提前清償的違約金條款，約是房貸餘額的一至二％，這些就是房貸戶轉貸的成本。
若以繳款一年後想從三．○八％轉到二．九八％，加計違約金二％，貸款二十年的總繳利息錢，比不轉貸還多出四萬多元，換算總貸款年息（APR）可能達到五％至六％，比二．九八％還高，房貸戶根本沒享受到低利好康。
口訣三：集中火力
建立長期關係有利降息
堅守與同一家銀行往來的「忠誠度」，還可主動跟銀行爭取降息。各銀行多會依客戶往來時間、貢獻度等條件去酌量降息，降幅約在○．一％至○．五％不等，房貸戶可集中火力與同一家銀行往來，積極主動爭取降息，替自己的房貸減壓。
銀行主管說，若是銀行的財富管理VIP大戶，房貸利率降幅可能更大，若只是一般散戶，則提出還款能力證明後，還可多爭取提高貸款成數，少付點利息錢、增加貸款額度，就是對自己最有利的房貸。
想爭取高房貸，「挑銀行最愛的房子」可能還比個人的還款來源、信用狀況更重要。
（轉載自今周刊特刊《買到夢想家》）
