在今天看見明天
熱門: 台積電 兆豐金 勞退 特斯拉 航運股

松山機場旁舊公寓、老透天大鍍金 P.40

松山機場旁舊公寓、老透天大鍍金 P.40

2007-11-29 15:06

台北市松山機場限高解除,不但活絡了建商投資意願,更可望加速大型公共工程成形,一時之間,機場周遭的老公寓、商業區由於都更可期,而奇貨可居,成為近來房地產投資最夯的話題。

十一月七日行政院通過「松山機場禁限建修正案」,未來台北市松山機場南面三公里範圍內,建築物限高將由六十公尺放寬至九十公尺。這意味著,長久以來,被一道無形枷鎖密實困住的台北巿北端精華區建物,終於掙脫限制,鹹魚翻生,硬是向天要下了十層樓的應用空間。一時之間,北台北的房市就活像久未現身的巨星,再度復出,聚集了眾人的目光,所有房地產投資的美夢正隨著卸下緊箍咒而暗潮洶湧。

一九六○年啟用的松山機場,為了飛航安全,七六年十一月被頒布了限建禁令,此後,台北巿東至南港火車站,西至淡水河,北至大直山區,南至忠孝東路方圓數公里內就像都會裡的孤島,建物總是「矮人一截」。

而此次禁令一開,堪稱歷年幅度最大的一次,限建高度一下由六十公尺放寬至九十公尺,這看似不起眼的三十公尺,雖然頂多十層樓,但由於整個松山機場特區地處精華,這一加碼,卻牽動整個都市的面貌,房地產的投資效益將展現無比的動能。

應用空間大 增加開發誘因


「高度一提升,建案規畫趨於靈活,建商投資意願自然提升!」興富發建設副總經理廖昭雄一語道出限建案解除後的第一個利多。他表示,過去在機場限建區內,受限於建案高度,不僅影響到土地利用率及投資效應,就算眼巴巴看著都巿更新、停車位或捷運聯開等相關獎勵,都因為高度限制而扼殺了效益。

從台北巿政府官方資料顯示,過去該區建案就甚少採行停獎以及更新獎勵。台北巿都巿發展局副局長脫宗華就指出,一般住三用地在容積獎勵下,建案樓地板面積可達一般容積用地的一.八倍,但松山機場限建區,受限於高度,頂多達到一.三倍,因此許多建商就在「看得到而吃不到」的先天障礙下,對於機場特區開發「敬謝不敏」。

因此,廖昭雄認為,在高度禁令鬆綁後,以往許多不適用的獎勵方案自然迎刃而解,無形中增加許多開發的誘因。然而信義房屋不動產企畫研究室協理吳銘鴻進一步表示,「禁令解除,除了活絡建商投資意願,也連帶使得區內的公共建設和都更案更具規模!」

吳銘鴻以台北市先前提出的大巨蛋興建計畫為例,由於計畫案建物高度超過六十公尺,一度使得位於禁區的巨蛋難產,但如今高度解決後,全案將更可望實現。

「機場特區內的三大都更案將是最大的受惠者!」對於解禁後的利多,中信房屋復興加盟店經理陳耀進也提出相同的看法。

三大都更案 受惠最大


他指出,在機場特區內,有三起大型都更案正進行中,包括敦化北路、南京東路口地標「台北金融中心」辦公大樓興建案;引進國際五星級文華東方酒店集團的中泰賓館改建案,以及救國團台北學苑土地繳回國產局後公開標售案,一旦高度不是難題後,都更規模將因更具靈活彈性,進而擴大規模,連帶拉抬沉寂多年的敦北、民生一帶房價。

對此,許多業界都預估,未來幾年,民權東路以南、忠孝東路以北、南港車站以西、淡水河以東的扇形區範圍內,房價將上升一至二成,特別是有都巿更新、建築物改建題材的舊公寓、老透天,形同鍍金,身價倍增。

因此,在眾利多加持下,許多眼明手快的投資客早已磨刀霍霍,準備進攻這塊潛力無窮的黃金地段。其中松山區內民權東路、民生東路一帶;中山區行天宮一帶以及大同區將可望是受惠最深的標的區域。

首先是位於市中心的松山區,「選擇巿中心精華區投資,增值性最大!」中信房屋副總經理劉天仁認為,由於限高放寬、容積增加,市中心的地價、房價將首當其衝,因此松山區內民權東路和民生東路間的精華地段將最具漲相。

對此,永慶房屋復興店店長張中緯則進一步表示,「解禁概念,尤以改建、都更題材的產品為首選。」基於這個觀點,他明確道出四大實戰守則,「透天比公寓好,商業區比住宅區好,邊間比中間好,土地持分越多越好!」

張中緯以民生東路五段上的聯合二村為例,他認為,由於社區由美軍顧問團協助規畫興建,公寓周邊都留有大片綠地,加上聯合二村每棟公寓,都以八十坪至一二○坪去規畫興建,每戶室內建坪雖只有三十六至三十八坪,土地持分卻往往高達二十坪,依規定該區每坪土地可蓋上三坪建物面積。

也就是說,住戶持有三十六坪、四十年無電梯的老公寓,經更新改建後,即可坐擁附車位、有電梯、室內面積達六十坪的電梯華廈;原本每坪單價五十萬元、總價約一千八百萬元的老公寓,一經改建,單價一旦上看百萬元,總價值翻漲逾三倍,達六千萬元。

而即使不自建,透過建商承建,三十六坪的公寓分回面積約三十三坪,總價也可從一千八百萬元,拉升至三千三百萬元,堪稱為解禁概念的最大受益者。

從評估到實施 還有一段路


另一處可以考慮投資的地點是民權東路、行天宮一帶的透天產品,由於此區多屬商三用地,容積高達五六○%,整合後改建,一坪土地可蓋八坪建物,總價值可望成長一倍。至於,大同、中山區內如重慶北路、民生西路附近,臨路邊、商業區的透天厝亦是良好的投資標的。

只不過,房仲業者提醒,由於該區透天產品位置較分散,民眾選購時,應先考慮建商整合便利性再下手,當鎖定這一區,除了建議選擇容積率較高的商業區外,土地持分大小亦是考慮重點,購進持分較大的透天厝,辦理都更整合門檻較公寓低很多,小建商有時整合二、三戶透天便可進行改建,速度要比須整合十幾、二十戶的公寓快多了,如此可加速投資實現時程。

不過,值得關注的是,由於行政院通過「松山機場禁限建修正案」後,還必須經過一定流程才會實施。脫宗華說,目前北巿府尚未收到行政院提出的技術評估報告,無法分析這項政策對巿區環境的影響。

等相關評估作業完成後,北巿府會發布實施,進一步提出配套措施,放寬土地使用分區等限制,甚至將第一殯儀館遷出。

只是目前尚無確定公布時程,因此,即使美夢看似逼近,但對於現行看中「解禁概念房市」的投資者而言,尚有許多亟待謹慎評估的重點要費心研究。

延伸閱讀

為什麼把蟑螂沖到馬桶裡沒有用?5個驚人發現告訴你:人稱「打不死的小強」絕非浪得虛名

2020-05-25

注意!梅雨季開除濕機,這5種電器千萬不可以在同一條延長線上

2020-05-19

看見一堆小綠卵...在家遇到「荔枝椿象」怎麼辦?被毒液噴到小心皮爛眼瞎!用●●水噴1分鐘就死掉

2020-04-30

「這年齡層」逾8成都有長照保單 進入超高齡社會,你的保障該這樣規劃!

2022-02-11