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美國房市走空 預言成真 P.222

美國房市走空 預言成真 P.222

華盛頓的決策者絞盡了腦汁要防止美國衰退,但日益混亂的房市卻使他們的工作困難度大為增加。美國的消費者會持續消費還是不得不縮手?銀行會照常放款還是會被違約房貸綁住手腳?此時最好的政策選擇是什麼?要是不充分了解房價會漲、持平還是繼續下跌,這些和其他的重要問題就不可能有答案。

有些專家已開始認為,底部就在眼前。巴利研究(Pali Research)的分析師史蒂芬.伊斯特(Stephen East)在一月二十五日致公司客戶的研究筆記中寫道:「太陽的光芒不是十分耀眼,但起碼最大的暴風雨可能已經過去了。」

隨著氣氛趨於樂觀,從一月十五日到一月二十九日,奄奄一息的標準普爾營建股價指數也大漲了四九%。但情況極有可能是,暴風雨還在增強。一月三十日時,政府宣布第四季的年經濟成長率萎縮到只剩下○.六%,年建房率也暴跌到二四%。十一月時,標準普爾/凱斯席勒(Case-Shiller)二十個城市的房價指數則比去年跌了七.七%,這是從該指數在二○○○年設立以來最大的跌幅。

而且這可能只是個開端。你要保持鎮定:未來兩、三年,房價可能會再跌二五%,使價值在調整通膨後回到二○○○年的水準。即使聯準會在一月三十日降息了兩碼,情況也是一樣。
跌二五%在當代可說是史無前例,有些經濟學家也開始談到這點。

「我們現在認為,未來兩年有可能再跌二五%到三○%。」美林(Merrill Lynch)的北美經濟學家大衛.羅森伯格(David A. Rosenberg)說。在此之前,他所預期的跌幅則小得多。

往下再跌二五%看起來或許嚇人,但它只不過是扭轉了市場在景氣時的驚人漲幅。這等於是把全國的房價水準拉回到它的長期成長趨勢線,而且低得出人意料,加計通膨後是一年○.四%。最近有一個模型反映了這種在金融泡沫破裂後回歸常態的現象。

股市從二○○○年開始下跌,它吃掉了九○年代下半葉榮景的大多數獲利,使投資人的報酬平平。

房屋需求急速衰退


為什麼房價可能會繼續暴跌?別忘了它是由兩股強大的力量所推升:寬鬆的放款標準,以及相信房屋是萬無一失的投資。如今兩者都在反轉,於是房屋需求便衰退得比營建業者所能掌控的供給要快。藉由重新訂立預防措施,像是頭期款和收入證明,放款機構已經剔除了成千上萬個潛在買主。有很多合乎資格的人則失去了購買的意願。

「市場走空正逐漸成真。」摩根大通(JP Morgan Chase)資產型證券集團的研究負責人克里斯.佛拉納根(Chris Flanagan)說。「大家都說:『我要等到價格低一點再買。』」他預測房價會跌二五%左右,並在一○年觸底。

沒有人敢肯定房價會跌到哪裡去。不過,假如房價跌得這麼慘,這可能表示已經處於衰退邊緣的美國經濟有了大麻煩。它會在銀行和家戶的資產負債表上捅出一個洞,並使家戶財產少掉五兆美元以上。

這大約相當於股市從二○○○年年初的高點算起所跌掉的財富,同時也是○一年衰退的主因。長期看空房市的耶魯經濟學家羅伯.席勒(Robert J. Shiller)指出,房市從一九二五年開始下跌,並持續到一九三二年,這不但重挫了銀行,也使美國從一九二九年起面臨了經濟大蕭條。

美國人在景氣的時候都把房子當成自動提款機,這種說法已變得了無新意,但卻一針見血。他們競相去申辦套現二胎融資或房屋抵押貸款,以便把房屋財變成零用錢。到目前為止,房屋的變現金額依舊多得嚇人,第三季的速度是一年七兆美元。

但假如房價持續下滑,它勢必會萎縮,並導致經濟進一步向下沉淪。根據不動產網站Zillow.com替美國《商業周刊》所做的分析,國內的房價要是再跌兩成,這就代表去年買房子的人,有三分之二所欠的錢會超過房屋的價值。換句話說,他們就算想變現也無能為力了。

房市崩盤重創金融業

房市崩盤對經濟所造成的第二重衝擊將來自金融業。因為它受到了房貸虧損以及房貸型證券和再衍生型商品所拖累。銀行借了這麼多錢來當作投資的本錢,所以假如某筆投資的虧損使它們少了十元的資金,它們就必須少借出一百元,以免超過自訂的槓桿目標。這是依照高盛(Goldman Sachs)首席美國經濟學家詹.哈玆厄斯(Jan Hatzius)的計算。

他估計,銀行和其他金融機構將出現大約兩千億美元的不動產虧損,並因此減少兩兆美元的放款,相當於總放款的五%左右。他說,假如它們因應變局的方法是調降槓桿比率,而不是保持原狀,減幅還可能更大。銀行已經開始縮緊放款標準。根據聯準會針對高層放款主管所做的調查,在十七年歷史中,第三季的房貸比任何時候都難申請到。

當然,房價並不會一起下跌。像拉斯維加斯和邁阿密這種曇花一現的城市,以及底特律這種經濟不振的地方,它們的處境可能會比西雅圖或北卡的夏洛特要慘。假如能拖過比方說兩年以上,房價的跌幅就會比較小,因為通膨可以有較多的時間去折損房屋的實質價值。還有,假如全國的平均跌幅在二五%上下,整個美國經濟就會陷入困境。

在○七年的第三季,由於住宅開工數銳減,經濟年成長率足足掉了一個百分點。減幅擴大則會使更多工作消失,像是木工、房仲業務員、房貸代辦業者、家具銷售人員。

對未來看法多空分歧

慘賠幾乎肯定會使美國消費者的長期信念受到動搖,那就是如果要累積財富,以及過中產階級的生活,最可靠的方法就是買房子。

只要看一下長期房價圖,你就可以一窺全貌:從二○○○年開始,房價就向上突破了趨勢線,並持續走揚。根據一份回溯到一八九○年代的資料,美國的現代史上從來沒有出現過這種走勢。為了他在○五年第二版的著作《非理性繁榮》(Irrational Exuberance),席勒費了很大的工夫才彙整出這些資料。

當時他就預測說,房價會大跌。如今他說,律師不會讓他公開預測房價,因為他參與編製了具市場敏感性的標準普爾/凱斯席勒房價指數。他只能說:「這是個歷史轉捩點。」

樂觀派指出,聯準會、國會和白宮都在全力挽救房市,所以它不會拖垮經濟。聯準會在一月二十二日把聯邦基金利率調降了三碼,接著又在一月三十日調降了兩碼。以一家大型央行來說,它的行動算是十分迅速。

營造業者也在盡力支撐房價:它們已經大量減產,所以就算房屋銷售量的下滑超出十二月的預期,累積的滯銷新屋也會稍微減少一點。房貸銀行家協會(Mortgage Bankers Assn.)的首席經濟學家道格拉斯.鄧肯(Douglas Duncan)預測說,現有房價在今年的跌幅會在二%以內,並且到○九年才會開始反彈。

悲觀派則不為所動。顧問公司高頻經濟(High Frequency Economics)的伊安.謝柏森(Ian Shepherdson)是其中一位首先大膽看空房市的人,他預期房價將從高點下跌兩成。但他也表示,就算四成也不奇怪。「我們從來沒來過這裡,所以沒地圖可看。」他說。

連現在的價格在哪裡都難以確定,因為有很多想賣的人不願意把它降到足以成交的程度。哈里斯互動(Harris Interactive)在十二月替Zillow.com所做的調查發現,有三六%的屋主覺得自己的房子在去年增值了,二三%則覺得貶值。

這種一廂情願的樂觀也直接導致滯銷餘屋數創下了紀錄:超過四百萬件。

如果要對市場有更真切的了解,不妨看看銀行和建築業者的銷售數字。它們沒有等待情勢好轉的空間,因為它們必須為現金流量操心。

撇開其他銀行不談,像德意志銀行(Deutsche Bank)就為了把回收屋脫手而大砍價格。美國《商業周刊》的「熱門房地產」(Hot Property)部落格上提到最近的一筆交易,那就是德意志銀行在十二月以十五萬美元賣掉維吉尼亞州伍布里奇(Woodbridge)的一間房子,還不到○五年春天成交價三十一萬五千美元的一半。

十一月時,大型建商藍納(Lennar)以五億兩千五百萬美元把一千一百筆住宅建地賣給了它和摩根士丹利不動產(Morgan Stanley Real Estate)所成立的合資企業,比藍納帳面上所估的低了六○%。等賣方明白等待解決不了問題後,這種情況可能會更常發生。

其他有很多證據也支持了房價必定會繼續下跌的想法。房貸證券化出現了信心危機。它曾經推升房市的需求,靠的是讓買主運用國內,甚至全球的大量資金。證券化連結的鬆散串連使人得以用低利取得高風險的房貸,如今這個體系的信任感已被破壞,而且不會很快修復。

順利證券化的房貸幾乎只有聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae)和聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)所購買的房貸。這兩家私人公司都有政府支持,在十二月時占了房貸證券化的八七%左右。但連聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住宅貸款抵押公司都緊縮了標準,並調高了手續費。而且假如會降低股東報酬的話,它們就不願意集資來購買房貸。

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布希政府全力挽救房市

假如房價真的再跌二五%,華盛頓的拯救計畫將變得無濟於事。到目前為止,布希政府推動了兩項主要的措施:一是FHASecure,以提供新房貸給某些完全合格的借貸戶;一是Hope Now,這項民間部門的計畫是針對無力償還的貸款來簡化它的調整方式。可是FHASecure的適用對象並不包括房貸告急的人,換句話說,就是那些最需要幫助的人。而面對違約貸款的持續增加,Hope Now聯盟似乎也處理得不太順利。

華盛頓的另一項重大作為是懲處鬆散的放款作業。它可能起不了作用,甚至會帶來反效果,因為它使人在最需要貸款的時候更難借到錢。另一項重大的改革措施或許會讓人想起小羅斯福總統。包括聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration)在內,有許多房市的中流砥柱都是成立於一九三○年代。

分析師表示,假如情況糟到一定的程度,它可能會想要重啟經濟大蕭條年代的另一項創舉——屋主貸款公司(Home Owners?Loan Corp.)。它是直接借錢給吃緊的借貸戶,以免房子被法拍。假如遇到麻煩的銀行夠多,國會甚至可能成立跟八○年代的金融重建基金差不多的機制,以消除存款和借貸危機。關閉體質不佳的金融機構,打消屋主的投資,把他們的資產賣給出價最高的人。

買房子看起來不再是穩當的事,房屋政策可能變得對租屋者比較公平。國會考慮成立全國平價住宅信託基金(National Affordable Housing Trust Fund),以便在未來十年替低收入家庭建造、修復及維護住宅。全國自有住宅率已從高點跌了一個百分點左右,來到去年第三季的六八.二%。

無論情勢如何發展,改變都可能讓人度日如年。景氣愈強,摔得就愈慘。
(By Peter Coy)

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