身為美國任期最長的聯準會主席，葛林斯班的大師級地位早已根深柢固。然而這位曾經叱吒風雲的重量級人物，近來卻飽受抨擊，許多分析師認為他的錯誤決策，是導致美國股市與房地產泡沫化的主因；葛老真是引爆美國次貸危機的關鍵元凶？
到了○三年底，房市已經發展到火熱的程度。儘管如此，官員探討的卻不是房市行情，反倒是房屋抵押貸款的相關議題。和歷史標準水準相比，那時候抵押貸款市場已經到了離譜的地步。不過和後來的情勢比起來，卻又是小巫見大巫。
美國人很擅長購買超過本身能力的房子，其中的手法值得了解，因為這個現象充分凸顯一個重要事實─房地產市場狂熱根本是一場「信用泡沫」。要是放款標準沒有降到如此荒謬的水準，房地產市場的泡沫可能永遠也不會出現。
當然，要不是葛林斯班致力推動金融體系自由化，以及伴隨自由化而來的證券化過程，放款標準可能永遠不會降到這樣的水準。只要有本事混淆事實，不管要貸多少金額幾乎都可以如願。
品質低劣的承貸案、偽造的收入文件，甚至125s（房屋擁有者可貸到房子價值的一二五％）幾乎成為標準的作業程序。在抵押貸款的食物鏈裡，只要買方能夠償還債務，房屋買家、抵押貸款仲介商、房屋評估人員，以及借方全部都能獲利。
借方面對其他借款機構的激烈競爭，在喪失市場占有率的威脅影響之下，往往仰賴自動核貸系統，因而無法對放款做出謹慎、健全的決定。
品質低劣的承貸案、偽造的收入文件，甚至125s（房屋擁有者可貸到房子價值的一二五％）幾乎成為標準的作業程序。在抵押貸款的食物鏈裡，只要買方能夠償還債務，房屋買家、抵押貸款仲介商、房屋評估人員，以及借方全部都能獲利。
借方面對其他借款機構的激烈競爭，在喪失市場占有率的威脅影響之下，往往仰賴自動核貸系統，因而無法對放款做出謹慎、健全的決定。
借方往往仰賴美國平均房價的成長，以為只要能夠找到買方，就算貸方無法償債，本金也不會受到太大的損失。可是如果房價持平或下降，那可就不是這麼一回事了。因此借方不計任何代價，都要追求成長。
只要房價上升，總是可以再融資，也不會有燙手山芋存在。所以，借方會愈來愈積極，房屋買方也是如此。想當然耳房價會隨之不斷攀升，進而一直循環下去。聯準會將利率維持在過低水準也算是對此的「貢獻」。
只要房價上升，總是可以再融資，也不會有燙手山芋存在。所以，借方會愈來愈積極，房屋買方也是如此。想當然耳房價會隨之不斷攀升，進而一直循環下去。聯準會將利率維持在過低水準也算是對此的「貢獻」。
輕鬆貸 代價不輕鬆
葛林斯班於○四年二月發表演講，對房屋擁有者說，他們的行為過於保守，會因此付出代價：房屋擁有者也會以固定利率抵押貸款來管理付款風險。當利率下降時，他們可以預先償還債務，但在利率上升時，並不會增加還款負擔。
葛林斯班於○四年二月發表演講，對房屋擁有者說，他們的行為過於保守，會因此付出代價：房屋擁有者也會以固定利率抵押貸款來管理付款風險。當利率下降時，他們可以預先償還債務，但在利率上升時，並不會增加還款負擔。
最近聯準會的研究報告顯示，如果房屋擁有者過去這十年來的抵押貸款採用調整利率，而非固定利率，說不定能省下數萬美元。
他還強調，就以家庭擔心「薪水驚嚇（payment shocks）」，但有意願管理本身利率風險的程度而言，傳統固定的抵押貸款利率對於房貸融資的成本而言可能會所費不貲。
他還強調，就以家庭擔心「薪水驚嚇（payment shocks）」，但有意願管理本身利率風險的程度而言，傳統固定的抵押貸款利率對於房貸融資的成本而言可能會所費不貲。
他還呼籲抵押貸款產業共襄盛舉：「如果借方除了傳統的固定抵押貸款利率，還能提供更多房貸產品的選擇，美國消費者可能會深受其惠。」
葛林斯班，這位為國家設定利率水準的人物，在利率處於五十多年來最低水準的時候，大談浮動抵押貸款利率的好處。
葛林斯班，這位為國家設定利率水準的人物，在利率處於五十多年來最低水準的時候，大談浮動抵押貸款利率的好處。
只要是聽從他這番鼓吹的人，接下來的情勢發展肯定讓他們灰頭土臉。就在這番談話之後，葛林斯班於兩年之內連續升息十七次，將利率水準從一％調升四倍到四．五％。
然而，由於抵押貸款產業的創新，像是選擇性可調整利率貸款、免文件以及免查證所得的抵押貸款─得以延緩這些升息造成的影響，令房地產市場在利率揚升時還能一路飆升。
在房地產市場的泡沫中，人們以為漲勢會永無止盡地維繫下去，而且幾乎所有的房貸申請案都不會遭到拒絕。
然而，由於抵押貸款產業的創新，像是選擇性可調整利率貸款、免文件以及免查證所得的抵押貸款─得以延緩這些升息造成的影響，令房地產市場在利率揚升時還能一路飆升。
在房地產市場的泡沫中，人們以為漲勢會永無止盡地維繫下去，而且幾乎所有的房貸申請案都不會遭到拒絕。
由於房市價格在連串升息之舉中持續攀升，各種創新房貸產品，例如次級房貸以及Alt-A抵押貸款的金額，也跟著呈現爆炸性的成長。而Alt-A抵押貸款主要對象為缺乏標準文件的大型抵押貸款案，幾乎無需文件證明，通常又有「騙子貸款」之稱。
（本文摘自第七章）
葛林斯班的泡沫：美國經濟災難的真相
作者︰威廉‧佛萊克斯坦、佛德烈克‧錫漢
佛萊克斯坦為西雅圖佛萊克斯坦資本管理公司總裁，
作者︰威廉‧佛萊克斯坦、佛德烈克‧錫漢
佛萊克斯坦為西雅圖佛萊克斯坦資本管理公司總裁，
並為MSN Money熱門專欄「逆向操作紀實」主筆。
錫漢則是恆康金融服務公司，資產配置服務前任總監。
譯者：胡瑋珊
出版：麥格羅‧希爾（2008年5月）
譯者：胡瑋珊
出版：麥格羅‧希爾（2008年5月）
我們的新世界
作者︰艾倫‧葛林斯潘
譯者︰林茂昌
出版：大塊文化
內文簡介︰此書為葛林斯潘本人對於新世界的探討，以及過去經驗的回顧。
作者︰艾倫‧葛林斯潘
譯者︰林茂昌
出版：大塊文化
內文簡介︰此書為葛林斯潘本人對於新世界的探討，以及過去經驗的回顧。
他以客觀的論述，讓讀者了解目前的新世界經濟。
葛林斯班玩經濟
作者︰Nathan R.Coutis
譯者︰林家泰
出版：創見文化
內文簡介︰葛林斯班這位美國金融界傳奇人物，
作者︰Nathan R.Coutis
譯者︰林家泰
出版：創見文化
內文簡介︰葛林斯班這位美國金融界傳奇人物，
在全球經濟世界有著深刻的影響力。
作者在書中闡述他這些年來如何對抗美國遭遇的經濟危機。
