大台北街頭許多大樓最近披起綠色帆布圍幕，進行外牆拉皮整修，這種微整形吸引投資客聞風而來，瞄準這些有機會換新門面的大樓，因為只須花上些許小錢，資產就能大幅成長，拉皮屋成為投資客的最愛。
有趣的是，這棟不起眼的大樓，過去是劉兆玄父親、空軍二級上將劉國運的官邸。一九六七年劉國運去世，直到二○○五年七月才由新企電子（已下市）旗下的年豐營造興建，而起造人就是已故的劉國運。後來改建的九層樓住宅大樓，就以劉國運的名字命名為「國運新城」。
這塊軍方的土地，還找來留美碩士費宗澄建築師擔綱設計，因為費宗澄的父親費驊，曾任行政院祕書長、財政部長等重要官職。
「這棟大樓雖然這二、三年才蓋好，但外觀像是屋齡很久的住宅，所以大樓管委會才決議拉皮整修大樓門面！」北區房屋大安店徐銘順說。
一八○萬元換一五○○萬元
國運新城大樓改建完工，除一樓只有一戶外，二樓至九樓採雙併格局，總計十七戶，二樓以上每戶約七十五坪。○六年九月，國有財產局對外公開標售，永豐餘集團董事長何壽川的三姊何美慶，以四千六百多萬元標下六樓之一，每坪決標價為六十一萬元，和劉兆玄當起了鄰居。其他標售每坪單價在六十萬元左右，以當時「勤美璞真」豪宅預售屋開價在每坪一百萬元至一百三十萬元來看，國運新城標出這樣的價格，實屬合理。
○七年國運新城一位住戶開價每坪八十萬元求售，由於單戶總價六千萬元，加上大樓外觀老舊，一直乏人問津。不料今年農曆新年，大樓管委會決議每戶繳納一百八十萬元，為外觀拉皮以提高國運新城的身價，這位住戶期待大樓拉皮後房價將躥高，索性不賣了。
管委會決議通過後，卻卡在劉兆玄母親鍾畹芳持反對意見。她低調地說，不需要把住宅搞得富麗堂皇。然而，最後她仍敵不過眾住戶的意見，遂決議把原來土黃色的二丁掛，改用花崗岩，包括門廳、電梯、逃生梯、庭園造景都一併處理。
徐銘順指出，除了一樓外，國運新城一戶七十五坪，每戶花一百八十萬元拉皮，換算每坪約花二．四萬元整修門面。他預估拉皮後加上房價趨勢向上，屆時開價可能上看每坪一百萬元，「拉皮後每坪增值將近二十萬元，一戶資產增值將近一千五百萬元！」
同樣面對大安森林公園，位於信義路三段、新生南路口的「艾菲爾」名宅，是僑泰建設在一九九四年興建的，當時僑泰建設董事長陳居德叱吒房地產界，每年推案動輒百億元以上。
陳居德早年在仁愛路推出「天廈」、「陛廈」，信義計畫區也推過「國王與我」等名宅，這棟高十九層、仿巴黎艾菲爾鐵塔的大樓，就是早期僑泰建設的設計風格。
住商不動產台北新生店長陳貞夫指出，○三年ＳＡＲＳ期間，艾菲爾成交價都在四十萬元出頭；如今正在拉皮中，就已經有住戶喊價每坪一百萬元求售。以目前選後行情正夯，預估成交價落在每坪八十五萬元以上。
事實上，艾菲爾大樓經歷九二一地震後，建築物已稍有毀損（但並未列為黃單、紅單危樓），剛好大台北吹起大樓拉皮風，住戶為了改善大樓的外觀、居住品質，管委會決議每戶出價一百五十萬元，總共七千多萬元，來進行大翻修。
這棟大樓知名住戶有綜藝天王吳宗憲、已故股市四大天王之一的榮安邱、旺旺集團蔡衍明旗下的蔡合旺公司、台達電董事長鄭崇華、行政院副院長邱正雄等人。仲介業者指出，艾菲爾大樓主力坪數約六十五坪，一坪約花二．三萬元拉皮，拉皮後房價上看每坪百萬元，平均一戶增值一千三百萬到一千五百萬元。
地段好 拉皮效益高
看到艾菲爾大樓拉皮，有如此的增值效應，最近同樣位於信義路三段、新生南路口的「新光信義大樓」也悄悄搭起鷹架，披上綠色帆布。陳貞夫指出，由於大安森林公園四個角落，就屬新生南路、信義路交叉口房價最好，而且愈精華地段大樓拉皮價值愈高，所以才會一個十字路口，出現三家準備拉皮的情況。
除了大安森林公園周邊名宅群起拉皮之外，位於敦化南路二段的藍天凱悅大樓，也是近二年來拉皮增值的最佳範例。○五年拉皮前每坪房價約四十萬元；○七年拉皮後房價躥升到每坪六十萬元；○八年總統大選後，還曾出現每坪七十萬元的紀錄。
其實在藍天凱悅之前，敦化南路上興建於一九七三年的金蘭大廈，也曾經拉皮過，但當時並非房地產起飛的年代，因此拉皮後增值潛力不強。
根據老建商透露，早期敦化南路上大都是葉財記營造的天下，像葉財記鑽石雙星大樓、藍天凱悅、世貿大樓、中鼎大樓和凌雲通商大樓，都是葉財記營造所蓋，建築業因而戲稱敦化南路應改名為「葉財記大道」。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，敦化南路林蔭大道屬於超優質地段，而且敦化南路上大都是一九七○年之後興建的，許多大樓外觀老舊斑駁，加上公設少，拉皮比重建效益高，預料該區未來也是大樓「微整形」的重鎮。
名宅拉皮 房價暴漲
外觀決定身價
案名 地點
知名住戶 拉皮前（元∕坪） 拉皮後（元∕坪） 漲幅（％）
國運新城 台北市新生南路二段18號
行政院長劉兆玄、永豐餘集團何壽川三姊何美慶 60~70萬 85~100萬 42.3％
行政院長劉兆玄、永豐餘集團何壽川三姊何美慶 60~70萬 85~100萬 42.3％
艾菲爾 台北市信義路三段5~9號
已故股市天王榮安邱、財政部長邱正雄、台達電董事長鄭崇華 55~60萬 90~100萬 65.2％
已故股市天王榮安邱、財政部長邱正雄、台達電董事長鄭崇華 55~60萬 90~100萬 65.2％
藍天凱悅 台北市敦化南路二段100~104號
遠紡財務總監李冠軍、中美和董事長陳朝威 40~45萬 65~70萬 58.8％
遠紡財務總監李冠軍、中美和董事長陳朝威 40~45萬 65~70萬 58.8％
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