彰化法拍王 四年練成的基本功

「凡事總有第一次，但我的第一筆買賣關注了兩年多時間，所以我算是勤做功課，保守型的投資者。」當時是二○○三年，邱文隆（化名）第一次進場標購法拍屋沒標到。

懷著既緊張又懷疑的心情，邱文隆又持續觀察了兩年，直到○五年才再度出手標下第一筆法拍屋，從整修到脫手為期半年，小賺十七萬元。

雖然耗了兩年才小賺十七萬元，但邱文隆卻因此練好了法拍的基本功。從此之後，他平均一年標下十戶法拍屋，景氣好的時候更達十五戶，目前手上還有八戶法拍標來的屋子；他將標來的房子再委託仲介出售，平均一個月賣出一戶。

「我在下標前都做了很充分的準備功課。」邱文隆說，法拍這領域，靠天吃飯的投機客時代老早就是過去式了，現在法拍需要的是專業。
 

下標前 通盤掌握各項資訊

家住彰化縣永靖鄉的邱文隆，早期曾經開過廣告公司，做房地產行銷企畫，對彰化縣市的房仲業並不陌生。

以彰化市場為例，因市場競爭激烈，目前很多人會找代書、仲介代拍；但在代拍哄抬價格之下，很多人買到的法拍物件，已不比一般中古屋便宜了，本身沒有專業很難勝出。

「有仲介為謀利，信口開河價格滿天亂開，這很容易造成市場混亂！」若真有心要購買法拍，多做功課是最重要的。邱文隆以自己為例，說明標得一戶要做的功課可多著呢！不僅要打很多電話，了解附近仲介、區域行情，從大環境的地皮價到小環境的學區、交通等，都要通盤了解，這些資訊取得，都靠經驗累積。

邱文隆有一次在員林購買一戶二十五年的老屋，他心想：「一般人買老屋，會想要以附近新屋五分之三的價格填標單。」故他在投標前，研究地坪價、公告地價，及最近附近預售屋價格，多方評比後才下標。標得後，他將屋子重新裝修，以合理價格售出，賺了二、三十萬元，「這就是勤做功課，穩紮穩打的投資方式。」

他笑說，若物件本身有人居住，他會先前往勘查；但若已無人居住，他甚至會爬牆去勘查，或是問鄰居屋況。

在過往經驗中，邱文隆看多了法拍屋的紛爭，包括許多人找仲介代拍，卻因仲介不專業造成產權點交問題；騎虎難下之餘，只得後續再花更多錢，才能順利點交完成。
 

不要在不熟悉的區域出手

邱文隆認為很多事都可以好好談，除了法律上站得住腳，情面上也要周全；通常買到債務人還住在裡面的屋子，他甚至會拿一點錢給債務人，好好處理。他回憶說，最多曾經拿過十五萬元，最少拿兩、三萬元，視情況而定。以他的法拍經驗來看，「遇到問題時，情、理、法順序不變，問題就不至於惡化。」

邱文隆投資法拍屋有固定的區域性，他始終認為，法拍屋的地域環境熟悉度很重要，在區域未熟悉前，建議不要輕易跨區投資。此外，他更強調，買法拍屋要注意增值稅問題，通常一般物件買賣，是賣方須繳完增值稅才可脫手；但法拍物件則不然，法拍物件是採買方下次承接銷售時才繳交增值稅，這點一定要弄清楚。

既然做足了功課，應該獲利不少吧？邱文隆淡然笑道，「去年聞到金融海嘯的氣息，所以一口氣出清，平均一戶認賠二十萬元。」他認為，有時賠錢是必須的，因為若當時握在手上太久，照現今局勢看來會賠更多。

對於今年下半年的法拍市場，邱文隆表示，○九年由於金融海嘯影響，很多法拍屋會大量釋出；但由於大環境有洗牌趨勢，有能力買法拍屋的人不見得有能力負擔整理、等待、賣出的效應。他認為今年法拍市場的重點在脫手，而不是買進，而多觀察區域並勤做功課，還是持盈保泰的最佳策略。