沒有巫師，春天依然來臨

2010-03-11 10:53

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觀察歷次房價狂飆與市場變化的資料，高貨幣供給成長率以及低利率水準，才是促成歷次房價上漲的主因，此次房價上漲也不例外。

一九八七年國泰人壽以每坪約九十萬元的破紀錄價格，標得台北市南京東路華航旁的大面積公有地，不僅震撼業界，而且掀起八七至八九年間國內房地產價格狂飆的旋風。從此以後，社會形成一種輿論，認為政府標售公有地，將帶動房價上升，是炒作房地產的不良示範。

近來高房價問題再度成為民怨之首，國產局標售國有地價格也屢創新高。日前坐落於台北市大安森林公園附近、宋楚瑜先生父親曾使用的宿舍，被國產局以每坪約六○二萬元標出。在外界不斷質疑國產局助長房地產炒作下，行政院終於決定暫停台北市精華區國有地標售。這項決策是否能穩定當前房地產價格，不免令人好奇。

市場定律告訴我們，價格是由供給與需求共同決定。停止標售國有地政策，不會增加土地供給，所以除非該項政策能降低土地需求，否則房地產價格不可能回穩。但是要能夠降低需求必須有一個前提，就是國有地標售價格上升，足以產生房價上漲的預期心理，進而誘發市場投機需求。因此停止標售國有地，避免釋出房價上升的訊息，才能停止誘發投機需求，讓房價回穩。

但是上述前提卻值得斟酌。首先，國有地標售，只是房地產市場交易中的一小部分。除非我們凍結所有房地產交易，否則只要市場交易持續存在，社會大眾仍將獲得房價上漲的訊息。

其次，究竟是國有地標價上升，促成預期漲價心理？還是預期漲價心理，促成國有地標價上升？前者是競標者透過哄抬標價，牟取土地增值利益，後者是市場供需變化的自然結果。從理論上看，哄抬標價帶來的增值利益，是由所有不動產持有人共同獲得。然而，哄抬標價必須付出提高標價的成本。所以，在一連串國有地競標案中，個別競標者寧可讓其他得標者在別的標案中哄抬價格，自己從中坐享增值利益。何必由自己付出哄抬成本，讓他人坐享利益。當每一個競標者都如此盤算時，哄抬價格就不會發生。換句話說，哄抬國有地標價的可能性不大，反而市場供需變化促成國有地標價上漲倒是頗有可能。觀察歷次房價狂飆與市場變化的資料，我們更可以推斷，高貨幣供給成長率以及低利率水準，才是促成歷次房價上漲的主因。此次房價上漲，其實也不例外。

某經濟學教科書曾提過一個例子，或許值得玩味：每年春天來臨前，巫師會穿上綠色袍子在樹林裡奔跑一圈，不久後人們就看到樹木發出綠芽，於是認為巫師的行動促成了樹木發芽。但事實上，促成樹木發芽的是春天，不是巫師。把巫師抓起來，春天依然來臨。

（本專欄隔周刊出）