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多看多比較好地段從一○%砍起

多看多比較好地段從一○%砍起

羅秀文、楊紹華

房地產掃瞄

shutterstock

707期

2010-07-08 09:54

毫無疑問,央行打房的目的是為了反映小市民的購屋問題,其中,無殼蝸牛更是被優先照顧的對象,只不過,在房價後市難測的情況下,首購族應該如何聰明挖寶、精準砍價,其中仍有不少學問。

小江今年快四十歲了,老實說,他的收入並不算低,和太太加起來計算,兩人每個月所得超過十五萬元,不過,由於對住宅品質的要求頗高,又不願背負高額房貸造成心理壓力,因此結婚七年仍未買房,始終租屋而居。

隨著收入增加,租屋也由小換大,從公寓換成大樓。兩年多前,小江和太太選定台北大直落居,「電梯大樓、有車位,附近有美麗華百貨、捷運站,而且面對基隆河,走路就可以到河邊公園散步、騎腳踏車,晚上夜景超讚,如果要用買的,不知要存多久的錢才買得起!」小江有個快滿五歲的孩子,本來打算在這裡至少住到孩子小學畢業,「附近那所新小學聽說還不錯。」他說。

不過,就在央行宣告打房之後,小江的計畫也面臨了新的變數。

「房東說,未來房價可能會跌,這房子賣相不錯,想要趁著價格還高的時候趕快賣掉,獲利了結。」原來,小江的房東算是投資客,本來就是「用房租養房貸」,如今,房東的房貸寬限期剛過,壓力增加,且未來房價下跌的風險升高,即使和小江已經有些交情,但房東還是決定先賣先贏。這下子,小江開始傷腦筋了。

「我快四十歲了,存款雖不多,但應該能貸到不少成數,還能用首購優惠利率,其實,買下這房子的問題不算太大,但房東明明就說房價可能會跌,我現在買,豈不成了最後一隻老鼠?未來賠錢的可能性似乎不小啊!」

他正盤算著要和房東先生攤牌,「要不我多給一點房租,要不,你房價就要砍多一點,我才肯買。」話雖然說得狠,但又害怕自己砍價太多、猶豫太久,房東也來個翻臉不認人,真的找到肯出高價的買主獲利賣出,那他就得另覓租處。

經過幾個晚上的輾轉難眠,顯然,小江還沒從「買與不買」的天人交戰當中找出最佳答案。

小江遇到的問題,是許多首購族都可能面臨的問題。房價貴得買不起,在央行打房下,現在是否為好的購屋時機?以下我們整理首購族的七大關鍵問題,逐一請專家解答,提供你購屋的參考。


觀察房仲動態,判斷出手時機


Q1首購族現在應該乘機買房?或者還要繼續觀望?


答:觀望!

更精準地說,應該「積極的觀望」。

如果依照政大地政系教授張金鶚的建議,「首購族可先觀望兩年再說」,不過,房市達人田大權則認為,與其用太過具體的時間來衡量觀察期,不如用其他的指標來決定出手時機。

田大權分析,在打房初期,「首購族應該有機會挑到好貨,但不見得能立刻談到好價錢。這個階段,多看、多聽、多比價是最重要的功課,但絕對不要輕易出價。」至於何時開始出手,可用兩個指標來判斷。

「第一個指標,是看到很多房仲據點的門面貼上『招租』字眼。」他表示,今年上半年房仲據點的增加速度有如雨後春筍一般,如果行情出現變數,房仲的據點一定會陸續收攤,這時,代表房仲業的壓力極大,就是可以出手喊價的時候。「至於第二個指標,是房仲業務打電話給你的頻率,如果一天打給你三到五通,表示仲介心急了,也是可以試著喊價的時候了。」

總之,央行打房動作將造成賣方壓力,買方難得取得相對寬廣的議價空間,千萬不要因為心急,而讓賣方重新奪回議價主導權。

Q2砍價要怎麼砍?砍多少才合理?


答:永慶房屋研究發展室協理黃增福認為,央行動作對於「好地段、好產品」的價格衝擊約在五%至一○%左右。換句話說,包括鄰近捷運小套房或中價位中古屋等首購族偏好的物件,如果在近期之內能夠砍價五%至一成,應該都屬合理。「事實上,在去年一、二月,房市仍受金融風暴衝擊期間,房價修正幅度大約就是這個水準。」

此外,田大權則建議民眾,在鎖定目標之後,不必急著先預設「砍價空間」,不妨先請銀行估價,再用銀行的估價和仲介的開價比較,「不要亂喊,銀行估價才是你出手喊價的真正基礎。」

在進入實際議價階段時,台灣房屋首席總經理彭培業提供一個小訣竅:「先議單價、再議總價」,例如以總價一千五百萬元、三十坪的房子而言,每坪單價五十萬元,總價頂多殺到一千三百萬元。如果是議單價,單價五十萬元打八折,等於每坪四十萬元,總價就可以議到一千二百萬元。議總價數字大,屋主會感覺自己吃虧了,但議單價較沒感覺,往往可以議到不錯的價格。

 

北投、樹林地區,堪稱物美價廉

 

Q3短期內,最有可能因為投資客殺出而撿到寶的是哪些?

 

答:黃增福認為,央行信用管制對於口袋較深的投資客影響不大,資金實力較弱的投資客才是「風暴中心」,而這類投資客手中最多的物件,通常就是小套房,「小套房的價格,應該會率先反映打房效應。」單身首購族或許可以先鎖定捷運周邊的相關物件。

 

田大權則表示,就其觀察,十五坪以下小套房產品的價格似乎已經向下修正,緊接著會反映的,應該是中古屋。「尤其是投資客手中一堆二到三房的裝潢屋,可能開始密集求售。」

 

在區域上,彭培業指出,由於台北市中心房價仍然過高,大台北地區低總價的住宅應該會開始受到更多注意,尤其是交通便利度、生活機能在一定水準以上的區域,例如台北市北投區、北縣樹林地區,目前房價仍屬中低價位,加上生活機能便利,都可算是價廉物美的選擇方向。

 

Q4那麼,又有哪些便宜不能隨便亂撿?

 

答:雖然央行打房後可望造成大台北房價至少出現短期下修,但買房畢竟是人生財務的重大決策,有些逢低買進的機會,或許要更加謹慎因應。

 

彭培業提醒,位於郊區的案子,有某些地區的氣溫不比市區舒適,尤其自住型的買方,選買郊區住宅時,建議到了冬天再看屋,且要不分白天晚上「時時看屋」。

 

舉例來說,林口氣候形態較為潮溼,要在冬、春之交吹南風時去看屋。而淡水一帶總是在氣象預告上聽到「今日淡水創下最低溫七度的紀錄,民眾外出時應多加件衣服⋯⋯。」像這類區域的產品,選購前就應注意季節因素,在冬季看屋後再作考量。

 

此外,工業用地住宅始終也是「房價較低,但爭議不少」的產品,一般認為,工業住宅的相關賦稅、水電費比一般住宅高,且有脫手不易的問題。對此,彭培業表示,財政部於一九九七年發布解釋令,工業用地如果符合自用住宅用地的規定,即可申辦自用住宅用地優惠地價稅,水電費率亦可比照自用住宅。

 

至於行政院所提撥的優惠房貸部分,依照央行所訂的作業準則規定,申辦的建物所有權狀主要用途欄須登載有「住宅」或「住」字樣之建築物才能申辦。工業住宅雖然名義上是作為住宅使用,但其建物的主要用途是依照使用執照的登載為準,如果工業住宅的建造執照、使用執照是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請,無法申辦優惠房貸。此外,購屋者也要注意,購買工業住宅時,若之後遭受政府處分時,也是由消費者自行承擔,這是想撿便宜該注意的事。

 

選擇房貸,指數型仍是主流

 

Q5我想買管制區外的房子,短期會因為投資客轉進而漲價嗎?

 

答:在央行這次的「選擇性信用管制」當中,淡海新市鎮及三峽、林口等地未被納入「管制區」中,對於首購族來說,三地房價相對市中心明顯便宜,但在政策出爐後,不少人也擔心此三地將成為投資客的新戰場,造成房價開始推升。

 

對此,黃增福表示不必過於憂慮,「這些地區的建案多半量體較大,一方面,吸引不了太多投資客,另一方面,既然量體大,價格本來也就沒那麼容易漲上來。」田大權打趣地說:「央行管了大台北多數地區,就是不管這三區,顯然是對這些地方的『房價穩定度』很有信心。」

 

相對地說,既然淡海新市鎮及三峽、林口等地區不易在這次政策當中明顯受惠,首購族若有意在此購屋,不但不必心急,反而似乎更有議價空間。黃增福就建議,對於這些地區量體較大的建案,「可以先從兩成,甚至三成以上開始砍價。」

 

Q6升息趨勢下,用固定式房貸會不會比指數型房貸有利?

 

答:銀行界人士表示,從過去經驗來看,一般民眾很難從固定式房貸撈到好處,「原因在於,固定式房貸利率會高出目前利率水準一截,而台灣央行的升息速度一向很慢。」

 

他分析,即使是在○七年的前波景氣高峰時,房貸利率最高也不過在三%左右,「以現在的景氣,若要回到當時的高峰,恐怕還有一段長路要走。」在此之下,指數型房貸應該還是現階段的正常選擇,「此外,即使未來持續升息,其實銀行與客戶間的利率談判空間一向很大,只要多加運用,不必太過擔心利率負擔快速加重的問題。」

 

Q7利率可能愈來愈高,房貸支出占收入的比重標準是不是應該更低一些?

 

答:不必降低。根據試算,央行升息半碼之後,一千萬元的房貸每月大約增加一○四二元的還款負擔,不算太過沉重。

 

不過彭培業也提醒民眾,在升息的大趨勢下,民眾還是要未雨綢繆,購屋時自備款要準備三成以上,且房貸的還款負擔不超過家庭固定總收入的三分之一、房屋總價不要超過家庭年收入的五倍。他並建議,以總價七百至八百萬元的房子來說,起碼要準備五十萬元的存款作為繳房貸之用,避免淪為法拍屋的意外風險。

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