當傳統葬儀社忙著「搶屍體」時，龍巖人本早已嗅到金字塔頂端的客製化商機，靠著頂級墓地與納骨塔市場，默默累積實力近二十年，終於成為打敗壽險公司的房地產Ａ咖。靠著台北縣三芝鄉一塊地，董事長李世聰是如何每年坐收二十億元現金？
八月十八日下午，台北市敦化北路、南京東路口的「台北金融中心大樓」標售案以十八億兩千萬元標出，換算二樓以上每坪成交金額高達一百一十六萬元，創敦北民生商圈商辦新高價。參加投標的有蔡宏圖的國泰人壽、朱炳昱的台灣人壽，都是現金滿手的房市Ａ咖，但最後得標的卻是殯葬業的龍巖人本，這家公司的負責人是李世聰，他有何實力能夠打敗蔡宏圖？
台北金融中心
壽險業者不再獨霸房市奢華塔位經營Ｍ型化
寫下這筆房價新紀錄的龍巖人本董事長李世聰，是這幾年在房地產業躥起的大黑馬，「壽險業者獨霸房市的時代過去了，已輪到口袋深不見底的買家登場。」戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立，在第一時間得知是龍巖人本打敗國壽與台壽保後，如此解讀。
十八億兩千萬元在建築業不是多大的數目，但令人關注的是，一家葬儀社如何打敗保險巨人，與壽險公司一樣擁有在房地產市場豪氣撒錢的財力？
資本額九．一五億元的龍巖人本，不僅是國內規模最大，也是話題最多的殯葬業者，不但在五年前入主上櫃營建股大漢建設，成為台灣第一家陰宅業者反向購併陽宅的公司；三年前更因聘請日本知名建築師安藤忠雄跨海來台興建世紀墓園，在建築業聲名大譟。
十八年前，當殯葬業者還在用傳統方式賣靈骨塔位及墓地時，李世聰就大舉招募業務員採用保險、直銷的方式賣塔位，曾經創下一年四十七億元業績的驚人紀錄。
由於業務員是龍巖人本的財神爺，每年李世聰還會學外商保險公司的模式，包場舉行年度業績表揚大會，並親自開著收藏的千萬元藍寶堅尼、法拉利超級跑車送明星業務員進場，創造話題，刺激業務員拚命創造業績。
靠著三千位業務員全省衝業務，再加上用投資房地產的概念包裝塔位及墓地，龍巖人本十幾年來，幾乎每年穩定有十億元到二十億元的營收，這些錢累計已超過百億元，成為李世聰轉戰房地產最有利的武器。
台北市房地產暴漲，富豪最愛的仁愛帝寶每坪成交價超過二百萬元，龍巖人本的墓園與納骨塔不在台北市黃金地段，但是每坪售價卻早已與帝寶不相上下。龍巖人本在偏僻的台北縣三芝鄉擁有七十六公頃殯葬園區，其中的土葬墓地，每坪土地售價約七十萬元，加上工程，每單位一．五坪，總價可達二百二十萬元，令人咋舌。但龍巖人本的業務員，就是有辦法把豪華陰宅賣出，去年的推案在兩個月內賣完，共賣出一百一十七個單位，預計今年下半年還要推新的墓園案。
「納骨塔是一個坪效非常高的商品。」國寶集團經理鍾偉正說，因為台灣地狹人稠，墓地賣一塊少一塊，在台灣想要土葬，沒有一百萬元預算幾乎做不起來，因為土地、地上物成本相當高昂，也讓陰宅市場與陽宅一樣呈現Ｍ型化趨勢，土葬已成為有錢人才「住得起」的豪宅區。
除了墓地外，龍巖人本真正的金雞母——「真龍殿」，也走頂級奢華風，雖然面積不到○．五坪，但訴求日本進口鋁合金箱架，加上水晶面板，一座要價八十萬元，等於一輛高級房車價位。
龍巖人本曾推出一座可容納二十四個塔位的家族式豪華納骨塔，平均一個單價高達四十五萬元，全家族買下來總價突破一千萬元。由於塔位面積寬敞，並有獨立包廂，牌位四周還貼上金箔，增加尊榮感。
對外低調 「神祕、精明」對待員工 敢給、肯給
樓地板面積一萬八千坪的「真龍殿」，共有三十八萬個標準塔位，目前已售出八成。據龍巖人本內部員工透露，估計其中有五成都是投資客出手買下，以目前只有三萬個塔位實際使用量來看，投資的比率相當高。
納骨塔選位後，個人塔位須支付六萬三千元到九萬四千元不等的永久管理費，粗估未來龍巖人本已銷售的納骨塔，仍有百億元永久管理費收入，這些錢就是來自投資客的荷包。
除了管理費之外，以今年第一季為例，龍巖人本透過祭祀、法會與產品銷售所產生的周邊收入就有兩千四百萬元，未來隨進塔數量增加，帶動祭拜人潮提升，此部分營收可望大幅成長，預估未來每年可替公司帶來十億元營收。
根據龍巖人本財報，目前帳面上靈骨塔預收款約一百三十七億元、生前契約九十七億八千萬元，另有九十三億七千萬元已出售但因收款未完成，其淨額列為應收款項，總計目前公司有三百二十八億五千萬元營收待認列。
這些白花花的現金，除了生前契約依法須提列七五％的信託準備外，其餘都是已實現的營收。依據龍巖人本財報，墓園塔位的毛利率平均可達八○％，殯葬服務毛利率則約三○％，不但比電子業還高，甚至比起賣陽宅還好賺。
一手建立起龍巖人本殯葬王國的李世聰，今年僅五十一歲，年輕多金的他，儘管這幾年經常出手投標國有地、名畫，但見過他的房地產業者卻沒有幾位，「神祕、精明」是外界對他的印象。
將業務員視為衣食父母的李世聰，對員工很敢給、很肯給。例如，李世聰近六年招募新進禮儀師，沒有大學、大專以上學歷不用，甚至畢業生若是有台大老師推薦信，起薪可以多二○％。因為獎金福利好，吸引曾在外商投資銀行工作的主管放棄高薪，主動到龍巖人本賣生前契約，後來該業務員也創下單一營業處一年三億元營收的成績單，在殯葬業成為話題。
「未來二十年，龍巖人本就算沒有增加新的業務，每年每股稅後純益都還可賺五元。」李世聰曾對媒體透露，原本他對不動產投資並不積極，因為五、六年前美系投資銀行高盛曾經登門拜訪打算入股，才讓他思考要如何活化龍巖人本手頭上龐大的現金，而買商用不動產「養地」，就成為龐大現金最好的出口。
殯葬業投資房地產占優勢先建後售零負債經營
龍巖人本總經理劉偉龍說，龍巖人本主要銷售商品為生前契約、納骨塔，在某種程度上，與保險公司相同，但與保險公司不同的是，保險公司期滿是給客戶現金，但殯葬業期滿是給客戶葬儀服務，且龍巖人本沒有保險公司投資不動產上限為可運用資金的三○％的限制，讓龍巖人本在投資房地產方面更有彈性與競爭力。
劉偉龍自豪地說，龍巖人本的納骨塔都是先建後售，營建成本早已提前付清，只要客戶繳清款項，即可認列營收，現在等於是零負債經營。
相對於壽險公司的高昂經營成本及資金運用限制，李世聰手握百億元現金，進軍房地產業更是瀟灑自在。
不過，李世聰養地首重保本，第二是流通，第三才考慮獲利，「很挑」是長期與李世聰接觸的外商商仲業者對他的評語。李世聰長期在日本與大陸投資不動產，早已習慣八％、一○％的租金收益率，這次會出手買台北金融中心大樓，除了地點精華之外，另一方面，距離敦化北路與長春路口的龍巖人本總部很近也是主因。
目前龍巖人本的不動產投資約六十五億元，每年出租貢獻獲利約一億元。由於龍巖人本每年皆有近二十億元預收款流入，未來將與大漢建設合作，龍巖人本負責土地投資，大漢建設則負責土地開發。
龍巖人本在三芝鄉還有大片的土地，待現有塔位一滿，只要投資人捧場，蓋一座新塔就馬上能成為金雞母，現金像潮水一般湧入，李世聰的銀彈充足，未來絕對是台灣房地產界不可忽視的大玩家。
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李世聰
出生：1959年
現職：龍巖人本董事長、大漢建設董事長
學歷：大專畢業
經歷：日商日華電子經理李氏企業董事長
