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燒不熱的冷灶

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黑傑克

房地產

714期

2010-08-26 15:03

想透過加租提高收益率,是阿婆生子,很拚;想利用惡意攻擊創造短線題材,也不可行,所以即使台北房產漲一倍,地產基金卻還是漲不到一成。

不動產繼續在動,台北豪宅休息,換辦公樓漲。

有聯想力的投資客,買不起整棟樓,但是買個幾張以辦公樓為標的的地產基金總可以吧?可惜,要讓大家失望了。市場缺乏讓價格往價值靠攏的禿鷹,不動的不動產基金只得繼續折價。

老傑克不存定存,我把這些證券化的基金當成資金暫停處,當成尋找投資標的時的替代品。一年下來,表現還不錯,現金股息約略四趴,市價也漲了點,前些日子出清結算,總報酬率有超過九%,比不上房地產,但遠比銀行存款好,可以了。

 

地產基金,不用期望過高

 

可是為何台北不動產漲超過一倍,我們的地產基金卻漲不到一成?

香港第一支地產基金是官方經營的領匯基金,把政府出租的平民公寓、小商鋪打包上市,讓小老百姓也可以當收租婆、收租公。上市後被倫敦的對沖基金攻擊,從市場買到足夠基金單位後,改變經營策略,提高租金收益,甚至想把部分績效不彰的建築拆掉重建。這麼一來,除了原有一年四、五趴的現金配息之外,市價也大漲。

從領匯的經驗來看對比,就知道不要對這幾檔地產基金有太高期望。大多數地產基金所持有的物業,都是租給關係人,例如富邦的租給富邦銀行,國泰一號租給喜來登飯店,新光租給新光三越百貨,在這樣複雜網絡之下,要加租未免傷感情。更何況,台灣的租金收益率本來就不高,相比市場行情,也沒多大空間。

所以,想透過加租提高收益率,是阿婆生子,很拚。至少要等台北一○一大樓滿租、高雄八五大樓拍賣創區域天價之後,而且辦公室空置率降到個位數,才有可能。

 

第二條途徑是惡意攻擊,例如取得經營權之後,把國泰一號旗下的飯店拆掉改建,應該可以把淨值提高一倍以上。出現這種題材,會讓市價在短線漲五成。但是這不會發生,現在不會!

 

曾經有外資券商代表客戶,在幾周以前發出要將基金清算的提議,假如成功的話,會建立很好的案例。但是,可能性有多高?

 

比起定存,中繼效益更好

 

台灣的地產基金主要持有者是各保險公司,他們跟我一樣不喜歡把錢存定存,可是我錢少,他們錢多。我隨便投幾個標的,手上就沒現金了;他們有十一兆台幣要用,這也不能買,那也不能碰,明明知道債券有風險,也要閉著眼睛買,知道定存利率低到欺負老百姓的地步,還是要存個幾兆。

 

有個幾乎穩賺不賠的地產基金,每年收益又比公債、定存好兩倍,怎麼可能放過?新光發行的,國泰、富邦、南山買,富邦發的,新光、國泰、台壽買。對他們來說,維持原狀是最佳選擇。跟這些保險公司相比,任何對沖基金都是C咖,所以,阿婆不止要拚生子,還要拚生雙胞胎,難上加難。

 

這個比定存好,可是還有比這更好的,我就移情別戀了。

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