五年封盤惜售皇翔打什麼算盤？

皇翔F4已在1月12日取得使用執照，將是今年營收認列的重點。

梁任瑋

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攝影/林煒凱

736/737期

2011-01-27 11:22

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喊了五年要推出，卻始終雷聲大雨點小，毫無下文的「皇翔Ｆ４」，堪稱北市最牛、蓋得最久的豪宅，一連串的意外加上老闆沉得住氣，Ｆ４將成為台北今年最受矚目豪宅之一。

台北市信義計畫區新建豪宅非常稀少，號稱每坪將開價三百萬元的信義計畫區豪宅「皇翔Ｆ４」，動工逾五年，卻始終不願公開銷售。事實上，早在去年十一月二十六日，Ｆ４就已竣工，當天並向台北市政府申請使用執照，而且迅速在今年一月十二日拿到使用執照，但公司為何否認到底？

命好不怕運來磨，皇翔Ｆ４的故事，堪稱台北市豪宅一頁傳奇，從買地到興建風風雨雨不斷。二○○四年時，皇翔建設董事長廖年吉以每坪一百四十萬元天價，自國產局得標編號Ｆ４的二千六百坪土地，因較底價每坪七十萬元高出一倍，而且預估每坪房價至少得賣八十萬元才有利潤，比當時大安區豪宅成交價六十五萬元還高兩成，同業都等著看皇翔如何創高價。

為了降低成本，皇翔後來又花了四億元購買不少大稻埕古蹟容積率，移轉近千坪建築面積到基地。但又被市議員質疑合法性，甚至連住在台北花園豪宅的「鄰居」、前匯豐中華投信台灣區負責人宋文琪，都跳出來向市府抗議，指Ｆ４興建二十層大樓會破壞信義計畫區的天際線。為了擺平民怨，皇翔最後主動「變矮」，只蓋十七層，可售戶數縮減為四十九戶。

經過一連串風波，廖年吉為了不讓命運多舛的Ｆ４再被外人挑毛病，乾脆先建後售，走低調路線。這五年興建期，從未對外做廣告，但依舊有不少富豪探詢，在此期間，價格一直變，一路從每坪一二○萬元、一五○萬元，最新數字是喊到二五○萬元，「因為老闆不賣，得罪很多大老闆」，皇翔內部員工透露。

為什麼成本早就可以回收，甚至可以賣得比宏盛帝寶還貴，廖年吉卻要封盤惜售？以Ｆ４總樓地板面積一．○五萬坪、每坪單價兩百萬元保守計算，總銷金額至少二百億元，扣除一百億元土地與營建成本，獲利金額高達一百億元，等於「五年翻一倍」，對每股稅後純益貢獻度更驚人，每股可賺三十五元；若以每坪售價兩百五十萬元到三百萬元預估，獲利還會更高，等於是「放得愈久，賺得愈多」。

一家上市建設公司董事長指出，皇翔這幾年陸續以相對高價買進北市台汽北站、民生東路土地，背負龐大財務及股東壓力，但現在台北市的建商都在煩惱買不到地，皇翔反而是土地庫存太多，擔心政府實施空地稅。最重要的是，一連串的意外加上廖年吉沉得住氣，讓他成為這波房價大漲下的贏家。

「皇翔也要靠這個案子翻身！」法人指出，皇翔去年沒有業績入帳，每股稅後純益可能在○．五元以下，創八年新低，但股價卻維持八十幾元高檔，本益比高達一七○倍，遠高於其他營建股，都是靠Ｆ４這個案子支撐，皇翔當然要把這隻金雞母養得更肥再出手。