實價登錄該由誰來申報？不申報可以嗎？聽說預售案與租賃案也要申報，真的嗎？…..透過本刊整理的10大QA，將解答讀者心中大部分的疑惑，讓民眾安心面對實價登錄，一切「免驚」！
計策1
未來買賣成屋、預售屋，或透過房仲租屋，都需在所有權移轉登記或簽訂租屋契約後30日內，上網登錄實際成交價格
問題1
實價登錄起源於地政三法的修正，包含不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例，都在修正條文中要求以實價申報登錄。而實價登錄的重點有那些？
答：
實價登錄地政三法之修正重點包括申請登錄時機、處罰規定等。
申報登錄時機，以買賣雙方或者權利人、地政士、或者不動產經紀業者，必須在買賣案件辦完所有權移轉登記的30天之內，向主管機關申報登錄土地與建物案件的實際資訊。如果違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將會被處以3至15萬元罰鍰。
問題2
是否所有的不動產交易移轉案件都要申報？
答：
依法必須申報土地與建物成交資訊的案件，是以透過買賣方式，產生價金支付的對價情況，才需要申報「實價」。
換言之，如果是贈與、繼承等情況，並不是買賣案件，就不需要申報。
問題3
針對同一買賣案件，買賣雙方權利人、地政士(俗稱代書)、不動產經紀業者，到底誰該申報？
答：
為了避免重覆申報登錄，當買賣案件有委託地政士申請登記時，就由地政士申報登錄。
其次，買賣案件若是委託不動產經紀業代理成交時，如果有委託地政士申請登記時，仍由地政士申報登錄；如果沒有委託地政士申請登記的話，就由不動產經紀業者負責申報登錄。
如果買賣案件並未委託地政士申請登記，也沒有透過不動產經紀業者代理成交的話，則由買方負責申報，因此，賣方並無申報義務。
問題4
賣方可以主動登錄嗎？如果賣方自己查詢到的價格覺得有疑問時，可以如何反應？
答：
賣方依照規定並無申報義務，也是為了避免重複申報。不過，當賣方針對有申報責任的地政士、不動產經紀業者、或者買方申報的價格，產生疑慮時，還是可檢具證明資料，向不動產所在地的地政事務所反應。
問題5
如何確認申報資訊的真實性?
答：
按照官方說法，如果發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格時，將請申報人說明，並請申報人提出必要文件佐證，還可以將成交案件資訊交由開業的不動產估價師協助認定。
實務界普遍認為，申報價格並無法確認是否真的就是真實成交價，只能供作參考使用。
問題6
聽說租賃案件也要申報，是否所有的房屋或土地出租都要申報？
答：
仲介業者對於受託的租賃案件，應該在簽訂租賃契約書後的30天內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。所以必須要申報的租賃案件僅限於透過不動產仲介業的受託案件，因此並非所有的房屋或土地出租都要申報。
問題7
實價登錄後是否會實價課稅？
答：
對於實價課稅的問題，官方強調推動實價登錄只是為了資訊公開透明，未來是否走向實價課稅，屬於財政部規劃權責，因此短期內不會實價課稅。
實務界人士認為，當實價登錄資料庫越來越完整，可參考性不斷提高後，稅捐機關就沒有理由不參考這項公開的資訊進行課稅，很可能分階段與分稅別陸續實施，不過還是得仰賴完整配套，民眾最好提早因應。
問題8
完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢？
答：
主管機關受理申報登錄不動產成交資訊後，民眾可先查詢上一季的資訊，至於當季的資訊，還必須等待篩選之後，確認申報資料真實性與合理性，剔除過高或過低的交易行情，所以無法查詢當季的資訊。
而民眾如果使用網路查詢方式，就不收取查詢費用。
問題9
如果是預售屋買賣案件，是否也需要申報？申報時機？
答：
代銷業務者對起造人或建築業委託代銷的預售案件，應該在委託代銷契約屆滿或終止30天之內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋的買賣也必須申報，但是只由不動產代銷業者依規定申報即可。
問題10
在委託代銷期間成交的預售案件，買受人（甲方）又自行或委託他人（例如仲介業者）轉售予（乙方）時，要如何申報？
答：
代銷成交的預售案件，買受人甲方轉售給乙方，並與起造人或建築業更換原買賣契約(即俗稱「換約」變更買受人名稱等)，代銷經紀業對同一筆案件，只針對買受人甲方成交的案件申報登錄。至於甲方另外轉售給乙方的案件，實務上僅屬換約性質，無須申報登錄。
實務界認為，這一點非常重要，可能預留了預售案轉手過程的節稅空間，只要在預售案正式完工交屋進行第一次產權登記前，脫手給後面接手的買方，或許就有適度節稅的空間。但這一點仍須觀察稅務機關的實際查稅動作，是否會全面介入預售案轉手過程進行課稅而定。
