神祕新加坡基金 撒百億買荒樓

今年五月，號稱台灣最奢華的六星級觀光飯店「台北文華東方酒店」即將開幕。隨著台北市敦化北路風華再起，在這棟頂級酒店後方、慶城街上一棟閒置近二十年的棕褐色大樓，今年三月也悄悄地被神祕的新加坡外資私募基金吃下，總成交金額高達新台幣一百一十億元，創下外資歷年購買台灣單一不動產最高交易金額紀錄，震撼房地產市場。

這棟位於慶城街與長春路口的大樓居然能一放二十年不開張，顯見屋主口袋深厚，而這棟房子的主人正是台北市大地主之一、福華大飯店的廖家。

今年成立屆滿三十年的福華飯店集團，為國內有最多資產與土地的飯店集團，被同業視為「觀光飯店業最有實力的巨獅」。福華因屬家族企業，長久以來經營風格保守，由於第二代子女多達九房，凡事都要經過家族會議討論，因此面對外在市場競爭環境丕變，福華集團依舊不動如山。

福華飯店董事長廖伯熙上任後，帶領公司轉型。(攝影/陳永錚)

口袋深 買價是開價一倍

不過，自二○○七年福華飯店創辦人廖欽福過世後，交棒給第三代長孫廖伯熙擔任董事長，權力結構與經營風格開始改變。巨獅甦醒，一反過去保守步調，重新整頓旗下飯店事業，如今又順利處分慶城街資產換回百億元現金。

事實上，這棟原本被廖家規畫為福華飯店慶城館的「慶城福華」大樓，二十年前即完工，但因土地使用分區為住宅區，無法申請旅館使用執照，遲遲無法營業；直到一○年才正式取得執照，但廖家已無意經營，開始找尋買家接手。
 

「枱面上所有外資私募基金都接觸過慶城福華，但卡在廖家內部無法取得共識，難以成交。」外商商仲業者透露，這棟 大樓地理位置很好，吸引許多外資，但都因人的問題沒有進展。 

直至今年三月，新加坡不動產私募基金首峰資金管理(Alpha Investment Partners，AIP)才讓廖家點頭賣出。

占地達一二四○坪的慶城福華，是台北市敦化北路周邊碩果僅存的大面積土地，廖家原本開價五十億元，但成交金額介於一百至一百一十億元之間，高於開價一倍以上，跌破不少人眼鏡。

○九年就進軍台灣的AIP，作風相當神祕低調，事實上，其背後主要大股東是新加坡大型上市公司吉寶置業（Keppel），吉寶置業透過AIP成立六檔私募基金，在亞洲八個國家投資不動產，目前資產總額約星幣一百零五億元(約新台幣二千五百二十億元)，其中台灣是最新看好的市場。

早在買下慶城福華之前，AIP去年已小試身手砸下二十四．七五億元，向夆典建設買下台北市中正區中華路的「首都門」預售案，當時一度以每坪土地一一四七．五萬元的天價，寫下台灣最貴地王紀錄，外界才知AIP來台的蹤影，雖然AIP五年來只在台灣投資兩筆個案，但累計投資金額已達一百三十五億元。

改造慶城福華 成精品旅館

「他們是很有錢的私募基金，找標的沒有預算限制。」接觸AIP的商仲業者以此形容AIP的企圖心，據了解，目前AIP在台灣主要鎖定土地開發型投資案，並改裝為收益型商用不動產，例如去年買下的夆典中華路土地，已經打算興建為精品旅館。

而懸宕多年，廖家終於點頭賣樓的關鍵在於，AIP出價突破百億元，遠高於過去外資買方所出的價格，讓原本沒意願賣祖產的廖家第二代，決定轉手。這其中，AIP台灣分公司總經理林憲璋，扮演決定性角色。

林憲璋原本任職於老牌家電廠歌林開發，負責購物中心招商，但歌林購物中心因母公司發生財務危機，建築物尚未完工就停擺，他才在○九年跳槽至AIP。

早在歌林之前，林憲璋曾任桃園大江購物中心營運處協理、明德春天百貨，百貨零售業資歷完整的他，幫AIP買下慶城福華後，還打算投入數十億元，將慶城福華內外重新拉皮，改裝為兩百間客房的精品旅館，並引進國外飯店品牌經營，創造更高的附加價值。

瞄準開發土地 賺更多收益

商仲業者表示，○八年金融海嘯後，過去以歐美投資銀行為主力的外資不動產私募基金幾乎銷聲匿跡，取而代之的新面孔是由香港、東南亞地產開發商組成的私募基金，開始積極在市場找尋標的，目前在台灣以豐泰地產、首峰、子樂資產與基匯資本等四大不動產私募基金最為活躍。

不過，有別於以往單純收購整棟商辦大樓賺取租金，考量這幾年台北市精華區標的稀少、租金報酬率低於二％，國際私募基金因而轉向開發土地，賺取更高收益，由於口袋比國內建商深，所以在獵地時有更多籌碼。

戴德梁行總經理顏炳立表示，在金管會持續限制壽險業資金投資不動產緊箍咒未除之前，今年商用不動產市場仍是國際私募基金的天下。

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