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飆漲或崩跌?

飆漲或崩跌?

黑傑克

房地產

905期

2014-04-24 13:08

不動產投資就與其他投資一樣,如果可以有效提高出租率、控制成本,就算房價不飆,也有獲取合理利潤的機會。

前日聚餐,同學先抱怨他家的房價太低,賣不到好價格,接著念:「賣不掉就算了,出租的收益更低。」在大學教書的他,很快心算出實際數字,租金收益率低於一趴!比一年期定存更低。

認真算的話,這個收益率一定要再調低的,因為業餘包租公沒把地價稅、房屋稅算進去,更沒想到房子需要定期保養。忽略這些費用也就算了,實際使用率是多少,才是收房租這種固定收益投資的最大軟肋。


執法標準常改變 有賺頭變賠錢


用數字來說明這個迷思,散戶通常這樣算:房價一千萬元,租給房客一個月一萬元,一年收租十二萬元,因此租金收益率是一.二%。評曰:好低喔。

錯!名目上收到的十二萬元租金,要扣掉每年必繳的房屋稅、地價稅,還有可能發生的修繕費用,實際進帳的現金不到十萬元。更慘的是,房子不一定能租得出去!十年能收到一百個月的房租,就要偷笑了。因此實際收益率是比好低還要更低!

如同投資股票的總收益,要把投資期間的分紅,與最後賣出的資本利得都算進去才合理,不動產投資也是這樣。因為這幾年是房地產的大多頭,只要是奢侈稅實施之前買的房,現在處分的話,通常都有很高的價差收入,所以才有做不動產幾乎都賺錢的印象。

但是房價飆漲這個基礎被動搖,奢侈稅是讓趨勢改變的原因之一,公告地價向市價靠攏的速度越來越快,也就是不動產的持有稅上升速度會比房價更快,讓以前可以忽略不計的持有成本,也將成為吃掉獲利的出血口。實價課稅這個不動產投資者最大噩夢,照台灣現在的輿論來看,應該很快就會實現。

還有一個很少被討論的利空是政策的不確定性,台灣法令多如牛毛,而且執法的標準常常在變,現在評估很有賺頭的投資,一不小心就賠錢收場。

五年前投資師大夜市的店面,是很夯的。而且政府還以公權力推動夜市文化,連師大的圍牆上都貼上夜市攤位的馬賽克,配合炒作來吸引更多客戶,成為店面租金上漲的包票。但是居民一抗議,政府就從推動轉為打壓,現在去師大商圈走一遭,整修一半、招租的店面很多。

如果投資不動產不再有暴利,現在又有加息的危機,是不是房地產就要崩盤了?根據過去的經驗,這個機率很低,大概與台股跌破六千點的機會差不多。因為資金還是很多,會撐著不讓跌。央行在四月三日標售的三百六十四天期可轉讓存單,接近一年的利率才○.五三%;美國一直喊著要收錢,三十年期的公債利率還是只有三.六%。

說穿了,不動產投資就與其他投資一樣,假如成本高了,想賺錢就很難。如果可以有效提高出租率、控制成本,就算房價不飆,也有獲取合理利潤的機會。

當前的投資建議就是持有,沒崩盤危機,也不太可能大賺,但是流動性會變很差,不動就是不動。

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