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想買房,再等等

想買房,再等等

投資心理學-佛洛阿水

聰明理財

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2014-05-12 11:41

這意味著,想要在台北市買房子,需要全家人不吃不喝15年的收入,才能有一棟自己的殼,新北市也要12.67年。可以想見買房成家這樣夢想,對於一般的受薪階級卻又如此的遙不可及。

國際上,計算房價所得比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,一般來說,房價收入比約在3-6倍間。也就是每戶住房的總價,大概相當於3-6倍每戶家庭年總收入。

而上周內政部營建署公布「102第四季全國及縣市房價負擔能力指標」,台北市的買房負擔比為全台最高,房價所得比為15.01倍,新北市則為12.67居次。這意味著,想要在台北市買房子,需要全家人不吃不喝15年的收入,才能有一棟自己的殼,新北市也要12.67年。可以想見買房成家這樣夢想,對於一般的受薪階級卻又如此的遙不可及。

日前行政院長江宜樺在接見青年代表時,青年代表亦表示買不起房,江揆便指示要將大都會房價所得比壓到10倍以下,並由財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚宣示由課稅(自住與非自住)、房地合一與實價課稅、鼓勵愛心房東減稅的方向努力。

而或許我們也可以從房價所得比的公式,思考政府可能的動作。

房價所得比為買戶平均房價/每戶年所得,以台北市為例,若要從15倍的房價所得比降到10倍,可以從分子的每戶平均房價降低,以及分母的每戶年所得提高著手。但這幾年來即便政府口口聲聲拼經濟,但薪資不漲,甚至倒退回16年前的窘境,顯示提高平均薪資是比降低房價還要困難的議題,因此提高每戶所得不會是政府壓低房價所得比的手段。

至於降低分子的每戶平均價格,就有不同的操作手法。如果直接把目前市面上的房價打下來,以降低房價所得比,那麼可以採取方式就是提高稅率,消除投資客獲利的空間,如新加坡與香港採用的印花稅,並打擊外資的對於房價的炒作。但根據國富統計,國人的不動產資產,占資產比重的64%以上。若直接打擊目前市面上的房價,將會讓國人有資產縮水的剝奪感。

另外,若要把15倍的房價所得比降到10倍,需要將房價打到67折,這相當於七年到十年房貸的消失,若房價滑落的速度太快,除了投資客會有賠售潮之外,許多買房自住者,房價下滑的成數會比繳得貸款還多。因此,直接打房造成的衝擊引起的民怨,恐怕會不下於高漲的房價。

那麼比較可行的方式,就是用新的住宅拉低平均房價。這個操作方式主要有兩個,第一是大量興建合宜住宅,在郊區大量開發低總價的住宅。再來,就是鼓勵建商興建低坪數的房子,來拉低房屋總價。這兩個辦法都是用低總價來稀釋整體房價,讓一般的受薪階級買得起房子,但對於都市中心以及豪宅的房價並沒有太大的抑制效果。而從目前政府釋出的方案,包括國有地活化以及都更的計畫,都有朝豪宅市場與一般住家市場區隔,並降低未來房屋總價的方向前進。

在台灣人口少子化以及利率可望回升的背景下,再加上政府有意願讓青年購屋變得更容易,未來房價將有下滑的機會。因此,想買房自住的人,可以再等等,待房價下滑後再沒壓力地進場。

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