景氣復甦 REITs基金仍有好戲可看

二○一四年美國景氣復甦亮眼，不僅就業數據逐步好轉，房地產市場也有驚人表現。

一四年年初，定居美國加州十多年的陳媽媽打算換屋，一直到了七月才決定賣掉房子，不僅成交的價格比年初漲了二成，「好地段的房子甚至漲了三成到四成，而且總價五十萬到六十萬（美元）左右的房子，推出不到兩周就馬上賣掉了！」陳媽媽說，相較於前幾年，房地產回春又更明顯了。

不僅住房市場買賣交易熱絡，根據彭博資訊統計，截至去年第二季，美國商辦REITs（Real Estate Investment Trust）租金由一○年第四季每平方公尺二十五．八美元成長至二十八．六五美元，幅度逾一成，出租率由八三．二％升至八五．五％；而住宅REITs每月平均租金，由一○年第一季一一八九美元成長至一三八○美元，幅度約一六％，出租率由九二％提高至九五％。

反映在投資市場上，一四年的REITs指數也有優異表現。去年標普五百指數漲幅約一三％，而道瓊REITs指數漲幅則有二五％，多了將近一倍。

景氣擴張租金收益調高

台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤觀察，美國REITs市場受惠於景氣基本面的改善，特別是在就業人口與企業獲利成長之下，商辦REITs的出租率明顯提升，進一步帶動REITs的盈餘成長。

然而，美國升息腳步已近，市場預期聯準會可能於第二至三季間，展開升息，借貸成本逐步墊高，勢必不利房地產與REITs市場，今年REITs市場還能持續強勢表現嗎？

「重點不是升息的動作，而是升息的水位。」林瑞瑤指出，過去REITs表現較弱勢的期間大都位於升息循環的末段，且在快速升息的趨勢下，資金會產生挪移效應，轉向尋找其他收益率更高的標的，但以目前的環境看來，並不須過度擔心。

先看大環境，美國通膨壓力與薪資成長和緩，聯準會暫時不會快速、大幅升息，且歐洲、新興市場復甦步調不一，美國維持低利率的時間將比以往長。

換個角度思考，美國升息代表景氣往正面擴張，就業與企業獲利逐步提升，對住宅與商辦REITs的出租率及租金收益率，皆有正向影響。「短線上，升息因素可能造成市場波動，但長期來看，景氣擴張帶動租金收益調高，將可抵銷借貸成本增加的負面因素。」復華全球資產證券化基金經理人詹硯彰分析。

就評價面而言，去年美國公寓型REITs租金成長率約二．九％，林瑞瑤認為今年幅度應持平，而去年商辦REITs的租金成長率三．五％，今年將可望提升至四％，股利率有成長空間，介於三．六％至四％，優於美國十年期公債殖利率。

透過購併擴展投資標的

另一方面，金融海嘯以後，多數企業手上現金充足，REITs產業的購併活動近來有明顯增長的態勢，詹硯彰指出，私募基金與REITs近年來不斷透過購併來擴展投資區域與標的，近一年美國REITs購併溢價率約高出股價一五％至三○％，顯現市場對未來的看法樂觀。

在區域方面，除了美國市場，去年中一度因為房地產市場復甦強勁，而傳出升息呼聲的英國，也同屬受惠經濟就業增長利多的市場；亨德森全球地產基金經理人Tim Gibson指出，日本因寬鬆政策推升物價上揚，東京都心區域的租金持續攀升，空置率也較前年同期明顯下滑，且日本央行也將擴大日本房地產投資信託基金J-REITs購買計畫，擴大至每年九百億日圓的規模，將吸引有固定收益需求的資金進入。

持續觀察人口就業動能

展望一五年，全球主要國家的政策走向分歧，復甦程度不一，林瑞瑤建議，可持續觀察主要市場的就業人口增長動能，作為REITs市場風向球，此外，若油價維持低檔，可望帶動消費轉強，零售型REITs將是受惠標的之一，美、英、日REITs今年仍有表現空間，投資人可以全球型REITs基金來介入，採資金分批布局，小幅修正即是加碼時點。

不過，景氣擴張的利基多已反映於前兩年的股價上，林瑞瑤認為，今年美國REITs指數報酬率約一○％，較難見到如去年二成以上的表現，但REITs產業循環長，對穩健保守的投資人，可在較低波動度下，享有收益與成長，為資產配置中進可攻、退可守的標的。