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你的房子,買得比別人貴嗎?

你的房子,買得比別人貴嗎?

買房成家、保值、增值,是許多小市民的願望;然而,在這動輒千萬元,堪稱人生最大的支出中,有人因為精算得宜,富足一生;有人卻一時失算,耗盡身家。房地產的算計之間,可謂差之毫釐,失之千里。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成,是集團進行購地、開發,甚至推案定價時的靈魂人物。照理說,這樣一位閱「房」無數的高手,操盤房市應該無往不利,想不到,他也嘗過失敗的滋味。

 

唉!失算 第一次買房賠300

生長在台北市的李進成,自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅,自住兼投資。1995年,他30歲時,存了第一桶金,便來到新北市淡水看房。站上一戶50多坪的3年成屋,遠眺著碧綠的觀音山,腳下淡水河流過,他立即被眼前旖旎的風光吸引,短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決,除了因為這是他夢想中的房子外,最重要的是,熟悉預售屋推案資訊的他,得知這個案子在預售期間每坪開價高達26萬元,才不過幾年光景,屋主已下殺到18萬元,足足便宜了3成。他沒多做評估,議價到17萬元,就砸下800多萬元,很阿莎力地成交。

孰料,才買進沒多久,淡水的房市兵敗如山倒,龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠,將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化,也想趕快急流勇退,他還自我安慰:「幸好!當初買得便宜,可以全身而退!」

但其實,由於買房時沒有經過訪價、估價,殊不知在進場時,淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪15、16萬元;因此李進成的3年屋實際行情只有12、13萬元。誤判情勢的他,面對實情簡直傻眼,最後只能以300萬元認賠出場。

 

小標:換腦袋勤算計 房子買在最低點

這場「災難」,不但賠掉李進成泰半的積蓄,更令他受傷的是,平時在公司建案精於幫老闆算計,到了自己買房,卻當局者迷;不僅沒評估整個大環境的景氣,連最基礎的詢價、比價,甚至估價都一概略過,使得自恃專業的他,買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓,李進成更加確定買賣房子「算計」的重要。

2005年,他計畫在台北市萬華買房時,就有了截然不同的作法。當時,他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋,開價每坪31萬元,李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案,價位也開在30萬元左右;若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看,大建商31萬元的牌價,相當合理。

但李進成不躁進,他先調出當初建商購地時的成本(由於推案建商為上市公司,購地成本為公開資訊),再從容積率、營建成本和建商的利潤推算,確認每坪31萬元是可接受的推案價格;再探詢到該建案實際成交價格,大約落在27、28萬元。

然而,李進成仍不放心,他深怕看到的只是代銷釋出的假消息,接著又走訪附近的仲介,查了當地中古屋的行情,10年的中古屋約略落在19、20萬元左右;李進成以其多年的市調經驗得知,一般10年老屋價格大約為同地段全新房子的7、8成,一算之下,得出「28萬元」是更合理的水位,價格逐漸清晰。

為了避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起,他更細膩地盤算所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現,當時大台北房市在低迷了10多年後,幾乎沒新的建案,已累積了高度的購屋需求;加上,政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市,房地產至少仍有好幾年多頭可走,這才完成了最後一道把關,確認了心中的底價。

有趣的是,在李進成孜孜不倦地查資料時,從媒體報導得知,該建商當時財務略微吃緊,計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情,最後以每坪25萬元順利成交,是全大樓的最低單價!現在,這棟便宜好房的行情,已水漲船高至每坪60萬元了。

 

小標:讓房價現原形  算房成必學功夫

案例中,李進成買房的經驗,讓人知道買房算與不算真的差很大。「算!可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫!」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民表示,從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子,有感而發地說,在這荷包吃緊的年代,連買衣服、選餐廳都要貨比三家,更何況是動輒要小市民不吃不喝10、20年才買得起的房子!

談到「算房」的重要性,住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點,她說,多年來她受理過各式各樣客戶抱怨,最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」;就算是不買不賣的自住客,也常有人上門來問:「我的房子現在到底值多少?」,「這正是何以實價登錄一開放查詢,兩個月內就湧進500萬人上網查價!」

實價登錄讓房價現出原形,許多小市民才驚覺,過去「道聽塗說」得來的房價行情,原來多是虛假的;在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代,勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法,不求人算出合理房價,顯得格外重要。

估價的好處,就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言,不會因開價過高而滯銷,或低價出售而折損利潤;而買方也不致因高估價格而套牢,或低估行情而錯失進場良機;長期持有的自住客,亦可以自我評估資產的價值。如此一來,才不會「買得太貴」,「賣得太便宜」

小市民的估價法,主要有3個方向,包括「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」,以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」,在這整理多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人,理出了「問」、「算」、「調」3大算房步驟,分述在接下來的篇章。



算與不算,差很大!
從李進成的買房際遇,認清房仲建商沒告訴你的價格真相
 
失算物件
時間:1995年
地點:新北市淡水竹圍一帶
物件:3年成屋
 
失算1.
聽信房仲所說的屋主開價已是預售行情7成價,沒有進一步訪價,確認最新的市況。
失算2.
高估景觀宅的行情,接受房仲以「面河的不好殺價」為由,僅小幅議價5%。
失算3.
相信房仲過度膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度,忽略建案過多會折損房價。
 
失算的教訓
結果:以高出市價4成購房,最後慘賠300萬收場。
 

精算物件
時間:2005年
地點:台北市萬華區
物件:預售屋
 
精算1.
仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情,交叉比對後,確認建商開價不離譜。
精算2.
查詢建商購地價格,用算式回推合理推案價。
精算3.
由各項經濟指標確認行情趨勢,並從建商的口碑和財務狀況,決定調價幅度。
 
精算的成果
結果:以低於牌價2成買到全案最低價,目前房價已漲1.4倍。
 


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