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太跟著感覺走 容易買到教訓— 如何精算購屋實現金?

太跟著感覺走  容易買到教訓— 如何精算購屋實現金?

茲心

聰明理財

今周刊

2011-01-06 15:19

儘管在台北工作3年多,月薪爬升至4萬,但張小姐仍頻頻喊窮,原因很簡單,扣掉房租、生活開支後,薪水瞬間減半,如果想要買些衣服、包包、鞋子,那麼,留在手頭的錢,可能連1萬都不到,更別說想在台北置產了。

「每個月都要花1萬元在房租上,如果這些開支可以用來付房貸有多好,但沒有頭期款,什麼都是白想。」張小姐相當無奈地表示,以台北市一坪動輒30萬元起跳的價格來看,如果想買一個僅10坪的小套房,總價少說300萬以上,也就是說至少要準備60萬的頭期款,「我從哪裡去生這麼多錢!」

 

這不只是張小姐的心聲,許多在大台北工作的上班族,都有這樣的感嘆,且很多人的薪水比張小姐還要少,可想而知,許多人連置產的夢都不敢做。

 

方法1:靠333法則 累積頭期款

 

知名理財作家劉憶如指出,在她演講、活動的過程中,發現就連年收入超過百萬的人也覺得自己很窮,因此一般上班族不用太擔心,只要掌握好「333法則」,一樣可以買到屬於自己的房子。

 

「上班族必須把收入分成3份,3分之1用來生活開銷,3分之1用來儲蓄,3分之1用來投資,」劉憶如表示上班族如果想要快速存錢的方式,最好與父母同住,才可以省去房租等開銷。假設月薪3萬的上班族,1個月可存下1萬,5年就可存下60萬,即可支付300萬房屋的頭期款。

 

方法2:預售屋、新成屋、中古屋 自備金額大不同

 

至於想要購屋的上班族,該如何知道自己的購屋預算是多少呢?除了極少數人會一次將購屋總價付清,多數人通常以「自備現金」與「房屋貸款」2大部分來支付房價。在房屋交易中,又可大略分為「預售屋」、「新成屋」與「中古屋」3大類型,自備款的比例也因而有所不同。

 

一般而言,預售屋的自備款需準備1至2成、新成屋2到3成,中古屋則要準備3到4成。此外,房屋過戶時還會產生額外的稅費,例如印花稅、契稅、仲介費、地震險、火災險與相關規費及服務費等,需再花費2、3萬至10萬不等的金額。而新成屋還需支出「外水電瓦斯費用」(外部管線大多由所有住戶平均分攤,費用也會依照戶數多寡而不同),購買中古屋也要記得把整修裝潢費用列入預算。

 

若將所有現金投入房價自備款內,很容易就落得捉襟見肘的財務窘況,專家多半會建議多準備1成以上的自備款(至少房屋總價的3成以上),並且選擇總價在家庭年收入5倍以內的物件,才不會做出超乎能力範圍外的購屋消費而後悔莫及!

 

方法3:不需一次到位 好脫手最重要

 

但看著直直漲的房價,許多上班族開始產生「望之卻步」的心態,認為租房子來住就好,何必一定要買來住。「高價位的房子,租確實比較合理,可是如果是低價位的房子,房租等於就是房貸的金額,當然買房子會比較划算。」劉憶如指出上班族普遍房租1萬元左右,與其拿來付房租,倒不如用來付房貸。

 

「當然買房子還有分出租型和自住型,」劉憶如以自己朋友的親身經歷做為案例,她的朋友買了一間頭期款為90萬的房子,但自己沒有住進去,反而繼續住在父母家,把買來的新房出租,用租金去付貸款錢,2、3年後把房子賣掉,90萬的頭期款瞬間變成150萬,「等於幫自己下一個房子多賺了60萬頭期款。」

 

劉憶如建議,上班族可以先從小房子或市區以外較便宜的地區開始著手,不見得大坪數,也不一定要是最喜歡的地點,但必須要小而美、機能性強、五臟俱全的,因為除了自己需要以外,必須考慮到未來脫手的問題。

 

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨也持有同樣看法,認為年輕人買房時不一定要「一次到位」,需將未來5至10年的變化納入考量,如結婚、生子所造成的家中人口增加以至於需要換屋的狀況,房屋脫手性與增值空間相對重要。

 

其實,透過對自身的資產進行分析,選擇自己目前可以負擔的房子,再把未來的生涯規劃納入考量,擁有一個屬於自己的窩,並沒有如想像中那麼高不可攀。

 

3大上班族最常犯的購屋錯誤

 

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,雖然現在隨著景氣復甦,上班族成為購屋的「中流砥柱」,但上班族購屋多為人生的首次購屋,由於經驗不足,往往買到不好的經驗,因此在此提出對應的解決方案,供想要購屋的上班族參考。

 

錯誤1:重感覺不重預算

對未來過於樂觀,在購屋時重感覺,預算一加再加,忽略自身還款能力,為自身財務埋下不定時炸彈。
 

解決之道:

上班族雖然有工作能力,但總會有許多意外支出,購屋建議採用33原則,即應準備3成的自備款和每年償還的本利和不要超過總收入的3分之1,以維持一定的生活

 

錯誤2:看廣告不看權狀

年輕購屋族容易受到廣告與不肖業務人員的話術牽引,而落入陷阱,沒有詳閱權狀而吃虧,不單賠了房價,也影響未來房屋轉手性。

 

解決方案:購買中古屋時首先要了解權狀所載明內容,並且檢視實際屋況,深入了解該物件的實際狀況,以降低購屋風險。購買預售屋時,切記一切條件口說無憑,都要有相關書面證明,以保障自身的權益。

 

錯誤3:買夢想不買現實

區位永遠是決定價格與漲幅的關鍵,但上班族購屋由於預算有限,極易買在飛不高跌得深的區位,白白損失人生的第一桶金。

 

解決方案:針對預算有限的購屋人,買屋寧可選擇區位佳,坪數較小,為未來預留增值空間。如無法前進市區,也儘量選擇具有捷運週邊800公尺內、或優質學區等條件的房屋,避免過於荒涼的地段。

 

 

大台北上班族700萬買屋便宜區

區域

路段

中古房價

推薦理由

北投

溫泉路

25-26

山明水秀、便宜、門牌為台北市

士林

社子

25-26

便宜、門牌為台北市

新店市

安祥路、安康路

12-25

房價低

新莊市

龍安路、民安西路、萬壽路

20-25

捷運即將開通

土城市

中央路、學府路、青雲路

14-25

房價低、捷運通過

汐止市

大同路、新台五路、福德一路、康寧街等

20-28

前景看好、價格穩定

樹林市

佳園路、柑園街等

13-18

低價、生活機能完整

三峽鎮

大義路、學勤路

15-25

低價、生活品質佳

淡水鎮

中正東路、新市一路周邊

16-25

淡水捷運延伸至新市鎮

鶯歌鎮

育英街、鶯桃路、文化路、中正一二路等

12-15

生活機能完整、房價低

林口鄉

文化一路、竹林路

15-24

區域因捷運動工前景佳

泰山鄉

明志路、泰林路

15-18

房價低、生活機能佳

五股鄉

成泰路、凌雲路

15-18

房價低、生活機能佳

資料來源:住商不動產企劃研究室

單位:萬/坪

 

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