最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客—當包租公 先考量地段、管理、空窗期

章子一蓋，他手上那本價值不到20元的紅色定型租約，就代表著每月可紮紮實實坐收6千元。

但很少人知道，這已是Chris第7間出租的房子了，而且有別於一般的包租公，多半受惠先人的庇蔭，坐享其成，Chris的7棟房子，則全都在短短3年內靠自己掙來的，神奇的是，他並沒花到半毛錢。

6年級包租公 不花一毛錢賺足7棟房

2004年，成大碩士班畢業後，Chris有回台南旅遊，原本就十分嚮往當包租公的他，想起學生時期房東收租的「爽勁」就羨慕不已，於是立刻趁著行程空檔，繞到了母校附近看房子。

在仲介帶看下，Chris鎖定了兩間小套房，時值房市低迷，兩個物件總價竟都只要70多萬，他當下二話不說，買了下來。更絕的是，Chris頂著上市科技公司工程師的頭銜，當地銀行給予極高的評比，再加上融資總額不高，因此輕易地取得全額且超低利的貸款。

Chris這「閒來一筆」開啟了他的包租生涯。由於房子緊鄰成大、崑山技院兩所大學以及奇美醫院，租屋人口龐大，吸引了許多大學生、醫生和護士前來洽租，就連許多南科工程師也不遠千里而來。而Chris再仗著成本優勢，決定以6千低價破盤招租（當地月租行情約7、8千元），使得他的套房成了搶手貨，手續都還沒辦完，就順利出租了。

初嚐甜果後，Chris算算，無本、買屋、收租金，扣掉利息，每月每棟房還有幾千元的收入，簡直是天上掉下來的禮物。於是食隨知味，如法炮製這樁「無本生意」。3年來，Chris就依樣劃葫蘆，於是白白地當起了7棟小套房的包租公，每月就算本利攤還，最少還可以賺足5萬元以上。

包租致富美夢 時下眾人皆想

Chris致富神話際遇，立刻在辦公室傳開，大家忽然驚覺「靠包租變有錢人」，絕非遙不可及。而同事們真正稱羨的是，Chris藉由租金可以高枕無憂地付貸款，還賺利潤，遠比上班賺死薪水要可靠多了。

「只要操作得宜，包租是比靠薪水買股票、基金要穩健紮實多了。」HouseFun傳媒中心經理李建興一語道破了包租致富的優勢。他指出，房地產相較於股票、基金的迷人之處在於，股票可能瞬間大跌，甚至可能下市歸零，但房地產永遠保值，就算跌價了，也能出租收錢，更遑論一旦房價上漲，所帶來的超值獲利。

不過，Chris表面上看似不勞而獲，但事實上從他選擇投資標的、融資貸款、招租以至於租後管理，其實都有眉眉角角，對此，永勝資產管理公司總經理徐銘達就語重心長地說，「包租，最怕選錯地點、算錯報酬、租錯房客。」他認為得做對包租三部曲：包租前的決策、包租時的加值以及包租後的管理，非常重要。

包租首部曲：包租前的決策 掌握三大法則

法則1：價格原則 新不如舊

首先針對挑對「黃金包租屋」，徐銘達則提出了「三大法則」和「六個不如」，清楚地點出選擇的方法。「一個高租金投報率的房子，最好買得便宜、租得昂貴，而讓房客搶得熱烈！」三大法則指的就是房價、需求、供給三項原則。

為了符合低價原則，李建興認為挑房子要「新不如舊」，也就是買的房子得盡量避開免高價的預售屋或新成屋，其中2～10年的中古屋，既符合買價便宜、出租容易，最合乎經濟效益。

法則2：人潮法則 單不如多、遠不如近

至於人潮，徐銘達則建議，人多、生活機能佳、通勤時間最短的地點，永遠是租屋的首選，因此學區、辦公大樓和店面齊聚的複合多元商圈，勢必優於單一商圈，「單不如多」。另外，學區型物件，距離學校主要出入口，以不超過步行10分鐘為限，而租給上班族的住宅，則得以捷運票價25元，公車加步行20分鐘以內的通勤距離為底限，「遠不如近」。

法則3：供給原則　北不如南

此外，房屋的供給量，亦是評估重點。李建興提醒，成屋供給量一多，容易供過於求、空置，而影響租價。有趣的是，一旦綜觀上述各項因素，竟然發覺，房屋買賣市場「北熱南冷」的現象，恐怕得顛覆了。就租金報酬通則看來，反而「北不如南」。

綜合各房仲及租賃業調查顯示，高房價的大台北租報率一般大約在1至2％，居次的大台中則可達到4至6％，而南部則不難高達5至8％。不過若以租屋類型區分，綜合而論則有「北店面、中住家、南學區」的情況。人潮多、消費力高的北部，店租往往是中南部的好幾倍，適合開發店面市場；而台中挾著科技、白領進駐優勢，房價又不如北部高，則以上班族套房、住家為強項；至於租價偏低的學區租賃市場，低房價的南部反而是首選。

包租二部曲：包租中的加值 壓低買價、提高租價

選對標的，永遠是包租致富的最大關鍵，但若能再靠「後天」創造高租金報酬率，則可加分不少。徐銘達建議，無論住宅或店面，若能藉由施工加以空間分割，或分時出租，劃分為多單位，皆可有效增加租報率。例如原本租金2萬元的公寓，若切割成4個單位，往往每個單位租價可達7、8千元，合計為3萬元左右，附加價值可觀。

包租三部曲：包租後的管理 降低空置、慎選房客

選標的、招租是一門學問，而出租後的風險管理更是無可忽略。李建興提醒所有的房東，得注意「空置期」問題，其中有寒暑假的學區市場，最好以學期為單位收租，而流動率高的店面，則最好找到穩定性高的連鎖加盟店為房客，並簽下多年租約。另外，還得注意房客對房子的破壞，惡房客積欠租金，在房子內作奸犯科、自殺等隱形成本，這除了平時招租時慎選房客外，更得勤與房客連繫。

總之，只要你能循序漸進掌握每一項租屋法則，你離贏在房市的「包租公、包租婆」之路其實已不遠矣，而且只要操作得以宜，相信「租」比售有福呦！

租屋投報率公式

總價報酬率   

年租金／房子總價=租金投報率

1.此為傳統算法，適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公，原則以4%為合理底限

2.賺價差的投資客，可先鎖定房價，求出合理租價，如房價500萬，至少年租金20萬方為划算的出租價格。(A／500萬=4%，A=20萬)

3.包租公則得先打聽租價行情及銷定目標租報率，再求出最高買價，以進行殺價，如租金行情20萬，又希望達到5%投報率，則買價最好壓在400萬以內。(20萬／A=5%，A=400萬)

成本報酬率

年租金／購屋自備=租金投報率

此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者，若以7成貸款，則以15%為底限，一般應可達45%。

三大市場比較