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房貸4千萬每月多4千8,小老百姓怎麼辦?升息謬誤:有實力買5千萬房的人才不需要你替他擔心

房貸4千萬每月多4千8,小老百姓怎麼辦?升息謬誤:有實力買5千萬房的人才不需要你替他擔心

畢德歐夫

房地產

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2022-03-28 09:20

3月17日傍晚台灣央行也宣布升息一碼,也就是0.25%的利率,各大媒體與討論就沸沸揚揚延燒到隔天的早上頭條。內容不外乎是計算每個月會增加多少費用,例如:原本1.31%現在變成1.56%,20年本息平均攤還的話會加多少,30年又要新增多少?那原本是1.45%現在變成1.7%,這樣每個月加多少?

 

這些資訊蠻好的,很方便,我們大約可以得知,每貸款1000萬,大約一個月就是增加1100多元,也可以湊個整數1200元。

 

之前降息的時候大家罵央行,說是助長了房市的上漲;現在升息的時候大家罵央行,說是讓小老百姓難過日;未來可能還要升息,根本就是苦苦相逼市井小民。央行總裁的心理承受度應該要很強,這是很難當的一個位置,還被各路網友專家指導,我們不是專業,其實專注聆聽即可,還能找出未來新的機會,這一直都是最重要的事。

 

總裁說明是為了要打擊通膨,將預期心態降低,央行在去年底曾公開提出台灣升息的3大要件,包括:「通膨展望」、「經濟成長率」與「主要央行升息情況」。

 

通膨就不用說了,你知我知,路邊的賣菜阿嬤也知,略過。經濟成長率,國內受惠於科技業的大噴發,這個有做股票的大概也知道,各大科技廠從疫情後,業績非常好,也帶動出口的成長。最後則是各國主要央行升息情況,英國升息3次,美國開始第1次升息,台灣一向比較跟美國,我認為看美國動向就可以。不一定每次都跟,甚至以往都是跟半碼,但確實會參考美國。既然如此,央行就執行升息計劃了。

 

有人說:「貸款1千萬就要每月增加1200元的支出,怎麼活?」其實這稍嫌誇大了,一個月下來手搖飲或咖啡、或者買買水果、一家人假日去吃一頓餐廳,應該每一項目都超過1200元。

 

有人說:「如果貸款4000萬,那就是4800元,講那什麼風涼話,這讓小老百姓怎麼辦?」事實上,能跟銀行貸款4000萬買房的人,房子的管理費每個月就不只4800元,用貸款八成計算,房屋的總價就是5000萬,可以買5000萬以上房子的人,應該不是小老百姓才是。


5000萬的房子,用每坪100萬去推算,大約是權狀50坪,台北市的每坪管理費用120元的低標去算,那就是50坪x120元=6000元。這還是以沒有停車位的方式去計算,如果有停車位的話,要另外加清潔費500元或1000元。這樣資產規模的人,我們不用為他們操心才是。

 

又有人說:「那萬一學美國今年又升息6次,這怎麼辦?大家真的就扛不住了!」是的,如果台灣升息6次,而且是在「一年內」,確實會讓貸款戶扛不住,但這機率實在太低,未來再升息2~3次的可能性是有的,但6次比較難一點。其實對一般人來說,只要不是投機客,升息1碼或2碼都是沒什麼影響,投機客還有分2種,有實力跟實力較弱新加入,槓桿開大無極限,現金流真的咬不過來,那確實就很恨升息這件事,對於大型建商來說,購地養地那影響不大。

 

另外影響比較大的,就是中產階級以下一階的,這類辛苦階級的人,簡單來說,家中的財務能力其實很勉強,結果長輩硬逼去買房,而且買的是非都會區,那兒子或女兒買了之後,每個月薪水幾乎都見底,因為收入真的很不足,卻因為家人的壓力,買了個「不符合」自身能力的房子,當初買的時候可能還搭配了較高利率的信貸,那這樣的人就會在升息2或3碼的時候發生狀況,銀行放貸1000萬通常要對應年收入要有120萬,也就是能貸款3000萬的人,年收就有360萬,如果不是用年收入去貸款,就要看資產比,例如:你帳戶500萬的定存可以換算為79萬的年收。

 

銀行的授信單位不是傻子,民意代表或大官除外,大多數老百姓也不可能都去借好幾千萬,既然如此,安心過日子比較實在。

 

 

作者簡介_畢德歐夫

現為居家宅爸,專職投資人。交易員、曾任美股交易室經理(Floor Manager),交易經驗17年,交易總筆數達百萬筆。每月發表在網路上文字產出達10萬字。先從台股起家,曾交易海內外期權達4萬口。操作商品:黃豆、玉米、小麥、原油、指數期貨、歐元、日圓,主力為美股市場。

本文獲畢德歐夫授權轉載,原文出處

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