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一個不定期租約,不知道害哭多少房東...租屋內行人才懂的事:為什麼請神容易送神難?

一個不定期租約,不知道害哭多少房東...租屋內行人才懂的事:為什麼請神容易送神難?

傅恪恩

房地產

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2022-06-01 11:00

雖然比起百萬起跳的房地買賣,幾萬塊的租屋真的算是小錢,但有趣的是,我最常收到的私訊很少買賣,反而是針對租約提出的各類問題。今天要講的是一個我聽到的奇妙案例。

 

「買房帶租約就算了,租約到期房客竟然跑去跟舊屋主續約,我該怎麼辦?」

 

故事是這樣的,小褚(化名)去年買下一間隔套的房打算穩穩收租,雖然這物件帶著租約買,還沒有租金可以收,但看在舊租客也只剩兩個月就結束租約,以及租金投報率高的份上,小褚還是覺得合算。他打算等舊房客走後再整間整理一下,把所有房間好好重新招租。

 

一開始,小褚沒急著處理,但沒料到,突如其來的家裡事讓他一忙就是個把月,待他把家事處理差不多終於抽身,回頭想和房客確認點交細節,對方竟表示自己的合約前陣子又續了一年,還是跟前屋主打的契約。

 

「不是呀!這房都已經過戶在我名下了不是嗎?」小褚慌張趕到現場,看著房客手裡的合約,只覺得眼前這麼離譜的情況,怎麼就給他遇到。

 

正待他想著「直接趕人會有法律問題嗎?現在是要叫警察趕人,還是退錢給租客加點搬遷費好好送人...」下一刻的思緒讓小褚赫然跳起「不對呀,老子從沒有收到租金呀!」他連忙加問房客租金問題,沒想到對方竟表示,他連租金居然也是繼續交給舊屋主。

 

小褚扶著腦殼暈呼呼地,這事複雜到讓他打算回家好好理一理該怎麼辦,於是他決定先叫房客把以後每月的租金匯款對象都改成自己,結束這一回合。

 

當初看網友分享故事到前面,我雖覺得離譜,但事小。可後來一路看到這一句「我叫房客以後把房租匯給我」,我頓時覺得,這房東怎麼就自己挖坑,跳下去了呢?

 

今天我們就來聊聊,雖然大家多少似懂非懂,但其實權益牽涉很大的租約問題:不定期租約。


「不定期租約」同字面意思,一般人看字領略,大概能說出「租約沒有載明租到幾時」。但租期有沒有載明,有差嗎?不好意思,其實差.很.大。這個小細節,不知道實務裡害哭了多少沒經驗的房東。

 

不定期租約怎麼定義?三情況記下來

 

不定期租約同前述,除了一開始租賃契約就沒有訂定期限的第一種情形,另外在《民法》422 條及《民法》451條中我們也可以得出,第二種情形,租約如果超過一年但沒有簽立字據,也算是不定期租約。以及第三種情形,原本租約期滿,但房客繼續繳錢房東也繼續收錢,沒有提出反對意見,也會被視為以不定期租約續約。

 

不定期租約的最大危害為何?

 

不定期租約為什麼對房東很傷?因為,你碰到懂法律又會玩但偏偏不想搬的房客,可能哭著也趕不走人。我知道這時可能有房東想問,《民法》450條裡不是有說,不定期租約只要按規定提前說,雙方都可以隨時終止契約嗎?

 

但細節就在於,民法只是普通法,因此談到終止不定期租約,這時要看的是特別法的《土地法》100 條,房東可以收回房屋的6種情形:

 

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反《民法》第443條第1項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

 

你要知道這裡所謂的「收回自住」或「重新建築」,可不是房東隨口說說,自行定義就算數,還必須得符合一定前提才成立,譬如說屋主名下除了這間出租還有3間房產,或者遠房表親來外地工作,房子要收回給自家親戚住,不好意思,這統統不行。並且回到《民法》450 條,裡面還有一句更要命的重點是這樣寫的「有利於承租人之習慣者,從其習慣。」

 

所以,為什麼前面我會說房東挖坑自埋呢?原因就在於,不定期租約其實是相當偏袒租客的保護條款。原本趕人走就行的事,怎麼就搞到讓自己落得下風,認了這續約關係呢?

 

當然,凡事有利就有弊,不定期租約雖乍看無敵,但由於它不適用「買賣不破租賃」,所以如果屋主賣房子換個新屋主來,還是可以終止這租約。這也是坊間常說,不定期租約對房客的一種「不保障」。

 

總結兩點給房東們的提醒,

 

1.買下帶租約的房子,過戶之後請先和舊租客簽訂新租約。

 

2.租約到期要有意識提前處理,不然合約訂定時,文字擬定就要提前預防不定期租約的情況。

 

最後還是要說,合約的事情就是要說清載明、別偷懶,細節是魔鬼,貪懶就只能祈求自己別倒楣。

 

作者簡介_傅恪恩

房市觀察逾10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》;FB:https://www.facebook.com/fuknn/

※本文獲傅恪恩授權轉載,原文出處:請神容易送神難!租屋內行人才懂的事:一個不定期租約,不知道害哭多少房東...

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