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資金派對散場、下半年房市趴地?顏炳立妙喻《往事只能回味》:價格會逐步回到該有的樣子

資金派對散場、下半年房市趴地?顏炳立妙喻《往事只能回味》:價格會逐步回到該有的樣子

黃健誠

房地產

黃健誠攝

2022-07-05 15:22

隨著通膨升溫、進入升息循環等影響,再加上政府打炒房等因素,今年以來房市有明顯降溫之勢,戴德梁行董事總經理顏炳立也指出,房市下半年無論在價、量、買氣都只能用《往事只能回味》一首歌來形容,對於下半年不必抱持期待。

代銷哀「慘日子來了」 下半年房市易跌難漲、但有支撐

 

顏炳立指出,幾年來房市熱絡的日子已結束,房地產資金派對已散場,這也應驗他年初的預測「虎嘯市場只剩貓聲」,若將土地形容為做麵包的原料麵粉,雖然麵粉仍有人鍾愛,還是有很多人在標售土地,不過,預售屋將會受創,他也聽聞做代銷的老闆說「悽慘的日子來了」。

 

觀察房地產市況,顏炳立指出,預售受創、成屋加溫的預期不變,以前新建案賣出6、7成的好成績,近期只要半年能賣3、4成就算不錯了,另外,剛性買盤的需求顯得遲緩,蛋白區的熱度也有所降溫。

 

在價格方面顏炳立說,現在的價格像是魚餌吊在海平面上,無論土地、商用不動產或住宅雖然有很多在賣,但價格並無跌破持有成本,因此自用型的人現在買房也討不到便宜,因為價格都還在合理價格以上。

 

在政策利空、金流斷鏈、通膨原狀況影響下,房地產市場不確定性增加,且利空大於利多,因房市走空形勢已成,不過,房價還是會持穩不會掉,不會讓房市從夏天瞬間變成冬天,因此房市價格「易跌難漲」,不致於恐慌性拋貨,比起股票市場而言,仍有支撐。

 

顏炳立提到,下半年房市激情退去,不會像旅遊業盤出現疫後報復性反彈,而台灣的房市就像是被四個名為內政部、財政部、央行、金管會的人圍毆,當揍到倒在地上,再給房市一個「升息半碼」的安慰,雖然有些哀怨,但預期並不會對房市有太大影響。

 

顏炳立也建議,現在買房考量的是地段、環境及可及性,如果買房為自用,持不放棄、不追價的態度,且該買房的已經都買了、不該買的也買了、不想買的也買了,因此房市量縮為剛性買盤在縮手。

 

對於今年第3季市況顏炳立則表示,市場不是只有疫情因素影響,所以往事只能回味,買盤在等如SARS爆發時的光景,賣盤則在等待去年的光景,這個市場相當於吳郭魚、台灣鯛、石斑魚各就各位,該什麼樣的位置、值什麼樣的價格都會逐步回到該有的樣子。

 

上半年市況是穩,下半年則可以用「溫」來形容,量縮價難漲,買氣要靠自用市場來撐場,理智看待房價緩修。

 

土地交易量續縮 預期下半年現出脫潮

 

另外,針對土地市場交易,戴德梁行統計,2022年第二季土地交易量僅279億元,為近5年單季最低成交量。戴德梁行表示,前次單季土地交易量跌破300億元是在2017年第二季,當時為194億元。

 

戴德梁行分析,上半年土地交易量急縮的原因與2016年起連續低迷至2017年第二季那一波有諸多不同,2016的急跌係因政府實施房地合一稅,並大幅調高公告地價與公告現值,房地交易成本及持有成本激增,建商與地主更花了1年半時間,琢磨與適應新政策之影響,因此6個季度平均交易量僅218億元。

 

不過,當時央行利率政策穩定,消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。反觀今年則因疫情嚴峻、烏俄戰爭爆發,國際原物料、人工成本雙雙暴漲及央行升息,投資風險大幅提高,再加上今年是選舉年,地方政府土地標售將更為謹慎,因此無論需求面與供給面皆是濃厚觀望態度。

 

戴德梁行指出,土地市場歷經2019-2021累積9000億元交易量,建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標,3年來土地成本已墊高3成。

 

如今營建成本漲幅亦超過3成,原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕,儘管升息會影響購屋能力,但未來的房價並無多少降價空間。

 

戴德梁行預測,下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力,將陸續出現認賠出脫手中土地的現象,但因土地交易規模都不大,土地交易量縮的戲碼將延續至2023年。

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