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才推案半年就蓋不下去…爛尾樓連「新天龍國」竹北都出現!專家教如何買預售:這款建商千萬別碰

才推案半年就蓋不下去…爛尾樓連「新天龍國」竹北都出現!專家教如何買預售:這款建商千萬別碰

翁申霖 整理

房地產

Shutterstock

2023-10-12 16:47

《平均地權條例》修正案上路後,政府打炒房的力道明顯加重,加上營建業工資、物料雙漲,讓不少建商叫苦連天,台灣出現建商突喊卡的「爛尾樓」現象。

有一民眾在《Mobile01》房產論壇上表示,住家附近「原本建商帆布都掛了,廣告出來了」,但才經過半年,建商就突然表示成本太高「乾脆不要蓋了。」

更有其他人指出,連房價居高不下的「新天龍國」竹北市,目前也都有好幾個建案停著沒動工。

 

該網友在《Mobile01》房產論壇發文指出,自己住在鄉下某處,建商為了要推某建案,便掛上帆布、放出廣告,但才經過半年的時間,帆布竟已拆除,經詢問之下才知道,建商認為成本不斷墊高,而訂價太高可能賣不出去,「乾脆不要蓋了。」

 

他也透露,在地人若想買房只能買中古屋,新房子反而很少。

 

文章曝光後引起網友共鳴,紛紛表示連新天龍國竹北市,都好幾個建案停在那裡沒動工,或者做做樣子動工,就沒蓋了、「房價走下陂,誰蓋誰少賺,不過主要問題還是不好賣,新成屋和預售屋蓋太多」、也有網友認為,問題出在土地成本高,營造成本跟時間不壓下來根本賣不出去,加上現在打房上路,預售屋也變得很冷清。

 

也有人點出很可能是建商的資金出了問題,像是部分大案的營建成本龐大,建商會拿土地跟建案抵押融資,如果銀行審核沒過就沒錢蓋房子、「資金卡住入不敷出,先收的訂金和預收款,還無法涵蓋建造中的成本支出,要怎麼蓋下去?」

 

 

針對建商陸續蓋不下去的現象,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,造成「爛尾樓」的主因之一,在於建商的現金流不夠充足。

 

「一案建商」或小建商若沒有其他建案或營運收入,「一旦推案狀況不順利,金援周轉卡住,或是因為缺工發包一延再延,在成本失控情況下,尤其政府又端出打炒房條款不利建商籌措資金,就容易演變為爛尾樓風險。」

 

陳炳辰分析,有經驗的建商會因應未來營建、交易市場狀態,進行價格方面的訂立,因此即便當前房市走冷,部分建案房價依舊開高,也有預期後續開工成本之考量,但反之沒有經驗的建商就不無在這方面沒算計清楚的可能。

 

買預售屋真的有風險?

專家:盡量避開3種建商

 

想要避免「爛尾樓」,是否就不能冒風險購入預售屋呢?根據《EBC地產王》報導,屋比房屋總經理葉國華建議,民眾在選購預售屋時,應盡量避免3種高風險建商類型。

 

首先是「小型建商」,葉國華說明,因這類規模較小的建商財力與資源相對匱乏,一旦房市發展不如預期,甚至出現反轉、抵抗風險能力可能就會較弱,無法順利興建,對於能否順利交屋就容易帶來風險。

 

陳炳辰也表示,有意進場的民眾得更留意建商品牌,畢竟買氣不旺,要是銀行貸款困難,本身資產實力又不雄厚,小型建商就更有危機。

 

第二,葉國華提醒,也要格外留意「一案建商」,這類新建商沒有前期作品參考,缺少口碑,買房風險自然較高。

 

最後避免「財務槓桿過高的建商」,即便是大型建商若過度使用財務槓桿,也會面臨不小的經營風險,因此建議購屋民眾可通過查閱企業財務報告,判斷建商體質。

 

國內最有名的爛尾樓案,無疑是位於新北市樹林的預售建案「凱旋大苑」。

 

「凱旋大苑」在2022年10月底爆出建商周轉不靈,宣告停工,為2022年爛尾樓風暴開了第一槍,根據《CTWANT》報導,針對買預售屋承受風險一事,東龍不動產董事長王棟隆提醒,在國內預售、履約制度不完善下,消費者選擇購買預售屋,一定都具有風險,除了盡量選擇新成屋及品牌建商外,買預售屋可挑選代銷來過濾建商

 

此外,從消費者立場來看,如何避免交屋前遇到建商突然換人,甚至是建商倒閉的窘境?

 

根據《信傳媒》報導,《住展》雜誌研發長何世昌認為,消費者若事先仔細做功課,可以盡量降低建商換人的風險,另外,針對資本額太小卻推出量體大的建商,也建議盡量避開。

 

何世昌建議,建設公司至少選擇資本額找尋千萬元以上,對於消費者來說,相對比較保險,但他強調,資本額大並不代表品質好,這是兩回事;但至少資本額大,相對起來,倒閉的風險會相對較小。

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