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2023年房價一片漲聲,首見價跌的竟是新竹「原因曝光」!2024年會是房市買賣好年?

2023年房價一片漲聲,首見價跌的竟是新竹「原因曝光」!2024年會是房市買賣好年?
▲今年台南市在延推案及蛋黃區指標案帶動下推案大爆發。

彭蕙珍

房地產

591新建案提供

2023-12-27 16:53

2023年倒數!數字科技(5287)旗下591新建案統計,2023年全台總銷金額爆出2.08兆元巨量,年成長7%,創有統計以來新高。但,檢視個案數、戶數等供給指標,年減8%、15%,是2021年以來新低,顯示建商早已悄悄抽手,導致供給面走跌。

房價則受到通膨、營建成本等影響,持續水漲船高。目前全台新案平均開價直逼6字頭,成交價也攀升至每坪54萬,較去年同期雙雙大漲超過1成。

 

591新建案分析,今年總銷金額雖在房價助攻下再創新高,但政府打炒房仍沒收手,仍持續祭出禁止預售換約、第二戶限貸、囤房稅2.0等,讓建商在下半年紛紛鳴金收兵。

 

另,歷經多次利空衝擊屹立不搖的房價,短期內不僅未見回檔,隨著新青安房貸吸引買方回籠,更隱約有捲土重來的氣勢,「價漲、量縮」的現象成為今年常態,估計到明年上半年仍會是「各走各的路」。

 

北市漲最多  新北買氣旺

 

觀察各縣市,台北市今年在精華區塊指標住宅案、商辦領軍下,除了總銷突破4千億創統計新高,房價開價、成交價均年漲1成多,部分低價位區塊也有建案衝上單價百萬俱樂部,是今年各縣市價漲高的地區。

 

不過,現階段市場變數多,高資產族出手意願減弱,整體需求疲弱,無論來客、成交速度都位於谷底,選後估計將維持量縮價揚走勢,買氣則以個案表現為主。

 

受北市高房價外溢效應,新北市今年剛性有買盤撐腰,買氣無虞,只是部分區域苦於房價過熱,下半年銷況開始踩剎車。

 

至於推案縮水,主要是不少個案為因選舉暫緩,預計明年建商在林口、淡水、三重及板橋等重點區域仍會持續布局,加上與北市之間存有價格優勢,預估量能將迎來一波反彈

 

桃園銷售全台之冠  台中新案聚焦3區

 

桃園今年總銷及戶數的縮水幅度高居全台之冠,主要是受到前幾年房市熱絡,建商在當地搶推衝高供給有關。

 

在各縣市一片「漲」聲中,首見價跌的是新竹。最主要原因是去年在竹北、東區有不少指標案進場墊高價格基期,今年在新竹蛋黃區推案緊縮,公開新案多屬外圍低總價首購產品,591新建案統計預估,明年當地房市將持續量縮,氣氛轉為保守觀望。

 

台中今年供給量同樣下滑,7月打炒房政策上路前曾逼出一波投資買盤,加上新青安房貸開跑催出剛性需求,買氣一度迎來小陽春。整體來說,現階段台中新案重頭戲仍聚焦在北屯、南屯、西屯等三大區。

 

以北屯區來說,今年下半年在14期、廍子重劃區雖有不少新案登場,但仍需仰賴建商品牌、低首付及加碼促銷等手段才有辦法順利完銷。

 

▲台北市今年在商辦、豪宅案支撐下,總銷創近年新高。

 

台積電到高雄  房市定心丸

 

台南市今年在329檔期、延推案強力支撐下,為各縣市最火熱的縣市。但也因短期內湧進大量推案,帶動房市急遽發展,市場頗有失速危機,以南科周邊為例,目前善化、永康新案已開出4、5字頭行情,總價千萬內的2、3房產品含車位幾近絕跡。

 

不僅如此,在東區等精華地段更傳出建案每坪開價差距可達數十萬,導致買氣削弱不少。

 

高雄在台積電確定動工後,房市吃了定心丸,今年推案重心仍以北高雄橋頭、岡山等地為主。

 

2024年市場信心回穩  比今年好一點

 

展望2024年,591新建案總編輯李忠哲表示,隨著選舉等干擾消退,加上新青安房貸、央行暫緩升息等利多鼓舞,市場信心應能逐步回穩。

 

2024年仍要面臨全球經濟疲軟、地緣政治摩擦、打炒房未歇,甚至買賣雙方對房價認知差距持續擴大等隱憂,房市即便漸入佳境也只會「比今年好一點」,要恢復像前幾年的狂歡派對應有困難,提醒買賣雙方千萬別抱過多期待,以免做出錯誤判斷。

 

 

 

 

建商核發建照  4年來新低

 

回顧2023年房市表現,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察,移轉棟數量縮,不過,房價卻創下歷史新高。又受人口老化等因素影響,繼承移轉棟數也寫下歷史新高。

 

受惠於房市景氣維持相對穩定,整體住宅房貸逾放率今年最低僅0.06%,法拍移轉與逾放也雙雙寫下新低。

 

另,受政策影響,建商核發建照數量今年可能出現衰退,寫下4年以來新低。因前幾年大量推案潮進入交屋期,今年核發住宅的使照量有機會挑戰16年以來的新高量。

 

曾敬德指出,信義房價指數統計今年6都房價寫下歷史新高,有三個原因:

 

一、通膨等因素。

 

二、造價與地價等成本仍居高不下。

 

三、市場上似乎有些供不應求,即使政策強力打壓投機等非自用行為,整體房價仍在今年寫下歷史新高。

 

繼承移轉棟數  創歷史新高

 

至於各類移轉中,只有繼承移轉年年創高,與人口持續老化有關,今年繼承移轉棟數有機會達到8萬棟,創下歷史新高,建物買賣移轉棟數則是約為30萬棟,是4年新低。

 

法拍移轉量則因住宅房貸的逾放比率偏低,僅剩下0.06%~0.07%,市場上流入法拍物件變少導致今年法拍移轉棟數可能寫下統計以來的新低紀錄。

 

一手市場受到平均地權條例上路影響,投資需求減少,不過2023年則出現政策上路前的上車潮,6月的預售揭露量寫下預售即時揭露以來的單月新高,但有感市場買氣放緩,開發商購地推案動作漸緩,因此今年一手市場的住宅建照核發數量將創4年新低。

 

使照則反映過去幾年大量興建潮開始進入交屋期,累計前10月核發住宅建照數量已達9.5萬戶,全年有機會達到11.5萬戶,挑戰2008年以來的新大量。

 

 

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