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50歲才買房,來得及嗎?擔心中年背房貸繳到老...過來人2提醒:挑這種房子能生出現金流「不怕繳不出房貸」

50歲才買房,來得及嗎?擔心中年背房貸繳到老...過來人2提醒:挑這種房子能生出現金流「不怕繳不出房貸」

李雅雯(十方)

房地產

shutterstock、今周刊攝影資料庫

2025-02-03 12:18

大家過年團聚時,發現自己的爸媽,住的房子太舊了、太老了、還沒有電梯,很難下樓買菜和運動,是不是有點難受呢?如果是你自己,租在老舊、漏水、斑駁的公寓裡,想要買房,年紀卻接近50歲了,你該怎麼做呢?



今天,我們來聊一聊,有關「房子」的話題:

 

首先,我們先弄清楚,能讓65歲以上的人,住得舒服的房子,大概符合什麼條件?

 

適合65+長輩居住的房子,有什麼條件?

 

(照片來源:今周刊攝影資料庫)

 

請記住一個口訣:30-30-60。

 

(1) 第一個30,是指離菜市場、醫院、公園,都在30分鐘內,可以開車到達。

 

(2) 第二個30,是指大小30坪(扣除公設,實坪18-20坪)的兩房大小,剛剛好夠用,不需要太大。

 

(3) 第三個60,是指大門、電梯門、廁所門、走道都要大於60公分,不能太窄。太窄的話,輪椅無法穿梭自如。

 

最完美的老人住宅,最好使用拖拉門,廁所有扶手,廚房跟客廳之間,能沒有隔間,完全開放,使用起來最方便。

 

如果房子太舊、沒有電梯,怎麼辦?政府免費資源「包租代管換居」

 

如果,你住的地方、你爸媽住的地方,不符合「30-30-60」原則,還「大而無用」、「沒有電梯」、「斑駁漏水」,怎麼辦呢?你可以考慮這麼做:

 

你現在就可以拿起手機,查詢「包租代管換居方案」這幾個字。查詢之後,你會發現,原來政府有免費的資源,鼓勵你把舊房子「租出去」,租舊房子拿到的租金,換去租「新房子」。

 

過程中,政府會幫你「找房子」、幫你「付保險」;你不用擔心,會因為年紀大了,管不好舊房子,租不到新房子,還會有一個小幫手,替你處理一切流程,超級方便。

 

50歲還在租房子,存到400萬頭期款,該買房嗎?

 

(照片來源:今周刊攝影資料庫)

 

但是,如果你跟我一樣,到了47歲,一直租房子住,雖然手上有一筆錢,能當頭期款,但是很猶豫到了45+的年紀,還該不該背房貸,你該怎麼辦呢?我有一些提醒,想說給你聽:

 

如果我超過50歲,有存到400萬的頭期款,到了這個年紀,還能買房嗎?房貸繳到老怎麼辦?

 

(1)「年齡」不是重點,「現金流」才是。

 

首先,你要了解,對任何一個人來說,買房的風險,不在年齡,而是「現金流」。

 

只要你能把買房的房價,控制在「年薪的10倍」,就幾乎能確保,在現有的現金流狀態下,能維持住生活品質,又不會還不起房貸。

 

(2)買舊、買大、不買新,出租空房,改善現金流

 

年紀超過45歲,才準備買房。你可以考慮,「買大不買小,買舊不買新」。

 

拿「10倍年收入」的預算(超出300萬以內,風險不大),拿去買更舊、但更大的房子;然後把大房子,隔成兩間小房子。

 

一間自己住,另一間租出去,讓房客幫你還房貸。

 

我認為,改造舊房屋,抬高現金流,是每一個想買房子,卻又擔心付不出房貸的「熟齡房奴」,能認真投入的好生意。

 

但是,生意做得再好,房屋出租得再順利,我們都會老。我們再延伸一下,討論一個問題:

 

如果你老了,手上只剩房子,沒有現金,怎麼養老?

 

老了,只剩下房子,手上沒現金,怎麼辦?

 

(照片來源:今周刊攝影資料庫)

 

(1)以房養老

 

以房養老,就是把自己住的房子,抵押給銀行,讓銀行當「當鋪」,撥錢給你花。

 

把房子抵押給銀行,等於是把年輕時候,自己賺的錢,拿出來自己花,花剩下的,再留給兒子女兒,一兼二顧,是個好作法。

 

一般來講,把自己房子抵押給銀行,平均每一個月,能拿到13000塊的現金,如果再加上勞保、勞退平均12000元的「月退俸」,我們就能每個月拿到25000左右的生活費,應付基本生活,應該勉強夠了。

 

(2)以租養老(信託)

 

除此之外,你也可以考慮,去銀行辦「安養信託」,跟銀行打個契約,請銀行幫你租房子,收房租,再把房租匯到你的戶頭,省心又安全。

 

結語

 

(照片來源:今周刊攝影資料庫)

 

最後,我想強烈一點,表明我的看法。

 

我其實並不贊成,將房子二次抵押,拿去投資股票。

 

請注意,年紀越大,越承受不起股市的波動,也沒必要受這個罪。我們對待房子,應該是把它當成最基礎的保障,「不會動的養老金」,保守為上。

 

其次,我想提醒大家。租屋族的年齡高峰是23到43歲,因為高齡少子化,接下來的10年,租屋市場競爭會更激烈,年輕租客減少,老年人即將成為一個龐大的租屋族群。

 

請各位房東,不要誇大租給老人的風險,現代人50歲是壯年,70歲身強體壯的人很多,未來高齡人士是租屋的龐大族群,房東可以善用社會局的「獨居關懷系統」、「緊急救援系統」等資源,降低相關疑慮。

 

最後,祝福大家,在年紀漸長的時候,對一切變化,保持彈性,讓自己越過越好。

 

作者簡介_李雅雯(十方)

台灣師範大學國文系博士,成功大學文學碩士。曾經擔任國文老師,後隨先生工作移居上海多年。意外踏上理財之路,並成功致富的故事,不但獲《今周刊》封面人物報導,也在網路瘋傳,吸引廣大網友關注,並獲三立新聞台、東森新聞台等多家媒體專訪。

著有《我用菜市場理財法,從月光族變富媽媽》、《富媽媽靠存致富股,獲利100%》、《與家人的財務界線》......等。經營粉專「十方富裕人生(心靈 夢想 財富)

 

本文獲作者授權轉載,原文出處

 

※ 本網站及作者所提供資訊僅供參考,投資人應自行承擔投資風險及投資結果。

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