在今天看見明天
熱門: 美股 行事曆 年金 00891 房地產

房市漲15%是異常,顏炳立:崩到成本價以下不可能!台股見頂?陳奕光喊景氣亮紅燈後「這時間攀高點」

房市漲15%是異常,顏炳立:崩到成本價以下不可能!台股見頂?陳奕光喊景氣亮紅燈後「這時間攀高點」

林韋伶

房地產

翻攝自網路

2025-02-04 16:03

在《最後的火車站》這首歌中,有兩句歌詞是這樣唱的:「紅紅夕陽雖然好,可惜近黃昏」,戴德梁行董事總經理顏炳立認為,這兩句歌詞,正好可用來形容當前的房市現況。

在財信傳媒董事長謝金河主持、最新一集的《數字台灣》節目中,邀請到顏炳立與富邦投顧董事長陳奕光兩位來賓,兩人分別針對2025年的房地產市場與台股市場進行深入剖析。

 

「2024年,我定調就是一個炒房的市場。蛋黃區的房價聞風不動、蛋白區房子炒到蛋黃區的價格、蛋白區內的蛋殼區又炒到蛋白區的價格,就連蛋殼上面的雞屎也賣到蛋白區的價格。」顏炳立也用快時尚知名品牌UNIQLO來比喻,3年前買1件上衣如果要1千元,3年後同樣的價錢只能買到內褲。

 

房價推高讓政府決心打龍成蛇  顏炳立:房市進入「最後的火車站」

 

他認為,這種房價不斷推高的現象,並非市場需求自然推動,而是政府政策、低利環境與資金氾濫共同催生的結果,「市場的主導權,從來不在投資客手中,而是在政府手上」。

 

顏炳立分析,當政府決定要「打龍成蛇」,將不合理的漲勢打回現實時,市場就會立刻出現轉折,在2024年9月政策調整後,已可明顯看到交易量縮、買氣驟降,價格開始進入修正期的情況。

 

許多人關心,2025年房價是否會大幅修正?「10%、20%的跌幅?一點機會都沒有!」他認為,市場價格的修正並不是一場崩跌,而是回歸理性。

 

以一間2021年預售時成交價為1000萬元的房子為例,若經過3年房價漲幅達50%,來到1500萬,那麼這當中有200萬是「超額暴利」,這部分在市場回歸正常後,可能適度收斂,但不代表房價會崩跌到成本價以下。

 

「過去3年,房價每年漲15%至20%,這是異常的;但如果每年漲5%,這就是市場的正常波動。」顏炳立判斷,房市將進入「蛇年模式」,意味著不再瘋漲,而是量縮、價格溫和修正。

 

住宅市場進入冷靜,2025年投資往哪去?顏炳立:商用不動產

 

不過,他也認為,儘管住宅市場進入冷靜期,但不代表所有房地產類別都沒有機會,「2025年最值得關注的,反而是商用不動產」,因為有許多企業正在尋找適合的辦公空間,而新商辦租金已開始回升,例如,台北市部分高端商辦租金已突破4000元/坪,顯示企業對於優質辦公空間的需求仍然強勁。

 

「你用3億買住宅,不如用3億買商辦,租金回報率更高。」顏炳立分析,在利率仍處於高檔、投資市場競爭激烈的情況下,資金開始尋找穩定收益的標的,商用不動產因此成為下一個關鍵戰場。

 

台股2025年怎麼買?陳奕光推TEAM TAIWAN選股

 

至於在2025年,台股投資人要如何選出新年的股市贏家?陳奕光建議可用「TEAM TAIWAN」的概念,挑選出台灣最具競爭力的產業,以及有長期成長潛力的股票組合。

 

陳奕光先從台灣的景氣分析起,表示由美國與中國這2個經濟引擎來判斷,目前的拉貨動能都還在,尤其儘管目前台灣以美國為出口重點,但預估在今年下半年,中國慢慢復甦後,有機會帶動台灣出口再往上走,「台灣今年的獲利數字預計有機會成長15個百分點,從去年的4.07兆提高到4.68兆,創下歷史新高」。

 

在台灣企業獲利數字創高的同時,陳奕光預估:「今年要配去年的獲利數字,可能有2.5兆以上的現金股息會再投資,這塊我覺得會帶動整個台股再往上走。」

 

至於整個趨勢上的轉折點會在什麼時候發生?陳奕光用景氣燈訊號判斷分析,一般在景氣亮紅燈之後的9.5個月指數見高點,台灣是在2024年6月指數見紅燈,加上9.5個月,應該是在2025年的3、4月左右,「指數有可能在短線上進入一個高點,但下半年還有機會進入另一個高點」。

 

在選股策略上,陳奕光建議以TEAM TAIWAN選股策略,投資6大核心產業。

 

T-台積電與先進製程

以台積電為首所帶領出來的CoWoS、CPO、BBU族群
   

E-Energy(能源)

重電產業與高股息ETF

 

A-AI與邊緣運算 

包括伺服器、機器人、自駕車,與整個PC與iPhone帶動出來的邊緣計算

 

M-Material(材料) 

軟硬材料產業,包括塑化、水泥、鋼鐵等

 

T-Transportation(運輸) 

 兩岸航班開放,加上散裝航運需求回升

 

W-Weapon(國防產業) 

國防的部分,包括低軌道衛星與國防工業持續發展

 

 

在2025年,市場關注利率政策與全球政經變數,然而,AI科技產業依舊是推動台股上行的重要力量。在2025年,選擇產業具競爭優勢的公司,仍有機會獲利。

 

本文暫不授權媒體夥伴

 

 

延伸閱讀
DeepSeek攪局,蛇年台股怎麼買?台積電、鴻海、緯創甜甜價可以撿?專家點名下一波飆股,這8檔「長線有好戲」
DeepSeek攪局,蛇年台股怎麼買?台積電、鴻海、緯創甜甜價可以撿?專家點名下一波飆股,這8檔「長線有好戲」

2025-02-03

外資賣超743億史上第8大、台股跌掉830點第4慘...4年來首見開紅盤慘黑,專家教戰兩套劇本應戰
外資賣超743億史上第8大、台股跌掉830點第4慘...4年來首見開紅盤慘黑,專家教戰兩套劇本應戰

2025-02-03

2025房價要跌2成?顏炳立給三個字!房市處於夢遊狀態:錢還是很多但「接盤俠」只剩2種人
2025房價要跌2成?顏炳立給三個字!房市處於夢遊狀態:錢還是很多但「接盤俠」只剩2種人

2025-01-10

新北一坪100萬是瘋了!顏炳立:年輕人不懂房市有春夏秋冬…2025年有人賠錢7折賣屋?他回3個字
新北一坪100萬是瘋了!顏炳立:年輕人不懂房市有春夏秋冬…2025年有人賠錢7折賣屋?他回3個字

2024-12-18

房市從小妖變大妖,2025年有破盤價能撿?顏炳立奉送「7個字」、甲山林董座:錢太多就買這產品
房市從小妖變大妖,2025年有破盤價能撿?顏炳立奉送「7個字」、甲山林董座:錢太多就買這產品

2024-12-09