蛋黃區若掉10%，銀行就倒閉…顏炳立：房市死死昏昏去！陶朱隱園一坪300萬不貴，為何沒人衝第一？

戴德梁行每季都會舉辦房市預測，顏炳立笑道：「講房地產趨勢很像在算命；算命，有的算一次500元、1000元，有5萬元，500元算不準覺得很貴，花5萬算得準不會覺得它貴。」

身為房市趨勢專家，他自認看房市相當準確，而且在業內頗有口碑，不少董事長很喜歡聽他講房市，因為很中肯。

919後房市冷  買土地謹慎

去年房市從最高峰到低谷，市場翻轉得很快，現在極為冷清。顏炳立以東部一位建商為例，他在去年6月、7月推出4層樓公寓，不到2個月就賣了5成。

「他賣是的是20坪、25坪、28坪的房子，單價、總價、產品都對，應該都Clean了，但是他規劃72戶，919後停到現在，冷啊！」

「他的規劃是所有預售老闆的困擾，所以現在他們買土地時會謹慎一點，不會那麼樂觀。」

蛋黃區修正3%~5%  全年移轉棟數約29萬

顏炳立指出，2025年第2季房地產市場仍是處於「回憶、觀望、盤整、修正」，「買氣斷、量縮、價緩修，蛋黃區修正3%~5%就差不多了。」

「房價會跌，但是緩跌。」他說明，蛋黃區修正幅度不會太高，「如果掉10%，銀行就要倒閉。」

「政府認為房市可以緩漲，一年漲5%~7%，3年漲2成可以接受，這是賺合理的利潤；但每年漲15~20%，甚至50%，就是炒作。」

去年的房屋移轉棟數突破30萬棟，他表示，今年會維持每個月2.2~2.3萬量，也就是少數自用的量，全年約28萬~29萬棟，「房市整年將處於夢遊狀態，沒有激情。」但也不會低於2016年的24.5萬棟。

新北一坪百萬、木柵120萬  太貴了！

顏炳立預測第2季房市，土地價平量縮、新青安剛買撐盤、投資看收益，準備資金等價。

預售市場總價不變，單價不再創高，量縮、價修正，促銷等市。他指出，第2季成屋市場整體房價不會跌破2年前的成交價，量縮、價修正，「台灣的GDP還不錯，有賺錢。」

但他認為新北市一坪破百萬、木柵一坪破120萬的預售屋太貴了，「新北市買到一坪100多萬，單價到底合不合理？我對建商只有5個字，『祝福和祈禱』。」

「木柵過河、過橋、過山洞，一坪賣到120萬，建商品質好，但是改變不了它的地點；以木柵單價，我可以買到更近的。」他認為，買房要有3個條件「地段、環境、可及性（可以到達的方便性）。」

房市冷清，各家房仲業績掉了2~3成，顏炳立說明：「仲介代銷從賣檳榔，變成賣玉蘭花，以前是坐著等客人來，現在要主動出擊。」

「陶朱隱園」富豪想買  但不想當第一人

至於「陶朱隱園」超級豪宅，他指出， 當新聞披露開賣消息後，一群富豪紛紛去賞屋，他幫一組客人安排還要好幾天後才排得到。

「陶朱隱園」低樓層一坪300萬起跳，他認為並不貴，尤其在現在要在精華地段找到一塊地、再蓋起來，光是土地一坪至少要1千萬，加上興建成本，價格很合理。

雖然富人都有興趣，但他認為沒有人想當第一位買主，最有可能的情況是一次披露2~3戶成交。

▲顏炳立認為，「陶朱隱園」現在的開價並不貴。圖／今周刊資料照

土地成交561億  近3年單季第3高

在土地交易市場部分，今年第1季土地交易量為561億元，維持在近5年單季均量，並超越10年單季均量。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，第1季全台土地交易量達近3年來的單季第3高，10大交易金額即占全季總額近3分之2，前5大交易案全數突破30億元門檻，顯示建商在今年的購地策略更著重土地規模，且高總價並未壓抑交易單價。

其中，以遠雄建設以136億元取得高雄美術館園區住宅用地最受矚目，該案不僅刷新南台灣土地交易金額紀錄，其容積單價達53萬元，也創下高雄市新高。台中西屯區文商段土地以近38億元成交，單價達每坪368萬元，創下水湳經貿園區土地單價新高。

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