台北每坪120萬、新北75萬...課新制豪宅稅? 專家解析這些手法，避開被課稅

豪宅稅新規上路

兩時間點判斷是否影響

2024年，財政部於2025年2月19日發布「2024年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，新增「每坪單價門檻」並調整高價住宅獲利率從17%至20%。以臺北市為例，豪宅成交金額門檻除了原本的6,000萬元外，新增每坪120萬條件。張旭嵐表示，這項新制關注的層面以兩個時間點為主，分別是「2012年8月實價登錄上路」及「2016年房地合一稅」。

張旭嵐說明，在2016年房地合一稅上路前，台灣房地產交易的計算方式不太直觀，不依照實際成交市價，而是以政府的「房屋評定現值」為依歸。同時，2012年實價登錄尚未實施，許多2012年前取得房屋的屋主，並無取得成本紀錄，因此財政部訂立舊制豪宅稅新規主要目的，是希望成本不明的房地產交易時能有所依據，因此解讀新制對自己是否有影響，可觀察自己房屋取得時間簡單判斷。

若取得於2012年實價登錄上路前，因為沒有取得成本，將受新制規定影響。

若取得於2012年實價登錄上路後至2015年底前，有取得成本資料，則按建物獲利核實課稅。

若取得於2016年房地合一稅之後，則直接適用房地合一稅，不受此次新制影響。

張旭嵐表示，若屋主房屋屬於第一種，在賣房時就會考慮將賣價設定低於新制單坪門檻，以避免增加稅負，有些屋主甚至會技巧性將房屋成本壓低，將車位價格提高一併販售以規避新制，這些都是買方在購買這類型房屋時議價要留意的，「政府現在正處於金檢最嚴格時刻，如果屋主為了規避新制讓價格刻意與市場脫鉤，也容易成為被查緝對象。」

政府積極查緝

新舊青安一併追稅

由於新青安轉租、人頭戶等違規頻傳，政府要求積極查緝，近期傳出除新青安外，使用舊青安貸款(青安1.0)買房轉租屋主，也遭銀行追討補貼。張旭嵐表示，租屋市場中因房東缺乏報稅誘因，造成租屋存在黑市問題，政府透過鼓勵租客可不經房東同意申請租金補貼以回收數據，間接讓許多屋主在不知情下曝光租屋事實，進而遭到查稅。「無論舊青安或是新青安，主要都是政府鼓勵自住客的稅率補貼政策，過去沒有嚴格查緝是因資料不全、機關不夠嚴謹積極，並不代表使用舊青安就能免責。」

張旭嵐進一步指出，部分使用新青安買房屋主，因考量個人使用空間有限，選擇將多餘房間出租，名義上也是不允許的。同時因有出租事實，會被視為營業用而非自住使用，會依法課取營業稅，也無法再享有優惠的自用住宅稅率。

銀行提高收支比條件

首購族難貸8成

受限貸令影響，目前除貸款時程比之前更長，也有民眾反映貸款成數更加嚴格。張旭嵐表示，「貸款能不能到8成，除貸款人授信條件外，也受銀行估價影響。」有些地區因短期內價格哄抬過高，與銀行估價呈現落差。若銀行估價低於合約價，銀行實際撥款額度就比買方預期更少，也需要準備更多頭期款。

授信條件方面，張旭嵐坦言，受《銀行法》72-2放款天條限制，相比不動產貸款，銀行會更積極處理大資產客戶，也對貸款人實施更嚴格「收支比」約束，比例由常規140%提高至200%。以每月房貸5萬元為例，月收入要求從過去7萬上升到10萬。「銀行很現實，與其貸款給首購族小白，不如貸給長期往來客戶，未來也有更多機會在金融產品互動。」這些原因影響下，買方的確會普遍感受貸款成數不如預期、或需排隊。

張旭嵐建議，若真的於限貸期間有購屋需求，務必與賣方討論於合約中備註拉長交屋期至6個月，以降低違約風險。

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