東京商辦愈小愈多人搶 複合概念創造最大效益

小型辦公室租金更高 商務首選 輕奢空間

日本德勤財務諮詢合同會社諮詢師張鈺指出，疫情後東京商辦市場全面回溫，但在新冠疫情期間，大規模（二百坪以上）與大型（一〇〇—二〇〇坪）辦公室租金出現下降，中型（五〇—一〇〇坪）與小型（二〇—五〇坪）辦公室租金則維持持平，顯示中、小型辦公室在經濟低迷時具備較佳抗跌性。

其中，五〇坪以下的小型辦公室若結合地鐵、商場、飯店等複合配套，其在效率與便利性上的優勢更加明顯。在供給不足情況下，小型商辦甚至可能出現單坪租金高於大型商辦的情況。以新創聚集的澀谷區為例，租金已突破每坪二二〇〇〇日圓（約新台幣四四〇〇元）。

由左至右：日本德勤財務諮詢合同會社 張鈺、柴田大祐、伊藤雅之、箕輪浩毅。

Deloitte指出，在日本三種出租商辦類型中，配套型商辦（Setup Office）與彈性型商辦（共享商辦）近年成為市場熱點。這類空間可依需求彈性擴縮，且家具、網路、會議室一應俱全，租戶可大幅節省前期投入與籌備時間，特別受IT新創、顧問公司與跨國企業分公司青睞。

例如住友商事推出的 PREX 銀座大樓，將高規格裝潢、家具與網路等設施一次到位，租金更高於市場水準，每坪約二九〇〇〇日圓，比中央區同類型辦公室平均價高出三十五％，成為微型商辦市場的重要亮點。

辦公空間人性化 採階梯式成長模式

日本德勤財務諮詢合同會社房地產仲介經理柴田大祐補充，東京新創產業快速成長，許多新創公司一開始選擇小型空間，隨著業務擴張再迅速升級至更大坪數，這種「階梯式成長模式」為微型小坪數辦公室提供了穩定的需求基礎。

此外，柴田觀察到，疫情前企業多將辦公空間視為單純工作場域，但疫情後，租戶開始重視辦公環境能否同時滿足社交、商務與生活需求，促使開發商在辦公樓中增設健身房、商業設施，甚至嘗試泳池等新元素。雖然此類設計在日本仍屬探索期，但已是未來的重要趨勢。

融合辦公、商場、飯店 為品牌加分更加溫

另一方面，複合用途大樓已成為東京商辦開發的主流，MICE會展、商業設施、飯店、住宅共構比例明顯提高。包括森大廈在港區的「虎之門之丘」、「麻布台之丘」，三菱地所在千代田區大手町的「TOKYO TORCH」，以及東急不動產在澀谷區的「Shibuya Sakura Stage」等，皆將辦公、商場、飯店與住宅融合，打造全天候運作的多功能社群。

以虎之門之丘為例，開發商在核心地段打造高規格辦公空間，並引進凱悅集團旗下的安達仕酒店（Andaz Tokyo）作為亮點，將東京摩登天際線與日式禪意融合，呈現獨特的豪華生活型態。這不僅是硬體的升級，更帶來品牌價值的外溢效應。

日本德勤財務諮詢合同會社房地產暨轉型重組合夥人伊藤雅之指出，「引進海外頂級飯店，是提升大樓附加價值的關鍵策略。」許多開發商會搶先與尚未進入日本市場的酒店品牌合作，以此打造差異化優勢與話題度。同時，中低樓層提供穩定的辦公租金收入，高樓層配置視野優越的飯店或住宅，以提升銷售價值與房價，這已成為大型開發案的標準模式。

日本一級地段商辦 只租不售且整棟持有

張鈺進一步分析，在東京丸之內、大手町等一等地區域，開發更傾向於商辦用途而非住宅。主要原因包括：嚴格的用途與容積率限制，使住宅開發難度高；商辦的租金收益與資產價值提升潛力明顯優於住宅；核心商業區周邊生活機能以商業設施為主，不利住宅需求；以及投資人普遍偏好長期持有高價值的商辦資產，帶來穩定報酬與低風險。

在一等地段的商辦開發後，業主多以整棟持有並出租為主，極少採分售模式。這是因為長期持有可最大化擁有開發商收益，並提升資產在市場的流動性；同時，大型企業租戶偏好長期穩定承租核心地段，降低空置與營運風險。此外，整棟持有有助於統一管理、維護建築品質與運營效率，例如節能設計、設備更新與防災管理，確保物業價值長期穩定。