GDP成長與人口紅利雙引擎推動需求上升，越南房地產夯！

越南房地產市場主要分為初級市場（新屋）和次級市場（二手屋），房產類型則相當多元，包括預售屋、成屋、透天厝、公寓，或者是商用不動產（例如：辦公室、商場及飯店）、工業用地（例如：工廠、倉庫）以及休閒度假不動產（例如：高爾夫球場別墅）等。

越南台灣商會聯合總會名譽總會長暨和鼎隆建築公司董事長簡智明觀察，多數越南人偏好透天厝，不過，隨著偏鄉勞動者往一線城市移動，胡志明、河內等「蛋黃區」周邊的二線城市逐漸成為這些偏鄉勞動者落地生根的聚集之地，造就蛋黃區外的「蛋白區」逐步發展。

以胡志明來說，市中心主要是第一郡和第三郡，其中又以西貢河周邊的商業地段地價最高。第一郡也是越南最重要的經濟中心之一，證券交易所、政府部門皆設立於此，區內也林立不少國際高級酒店。

不過，由於胡志明市的建築普遍較為老舊，簡智明反倒看好第二郡未來的房地產發展，他指出，高速鐵路終點站守添、高速公路、川普大樓等都在這一區，而且這一區多半是新建築大樓，更大的優點在於「住辦皆宜」的特性。

至於房價，胡志明市的房價高低取決於區域、地段和房型，以第一郡來說，每坪房價約台幣70～130萬元，至於第七郡的富美興，每坪房價約台幣27～33萬元。

富美興用30年寫一頁造鎮傳奇
 

位於胡志明市第七郡南部的富美興都市區，早期是一片荒涼的沼澤地，經過30年耕耘，如今已蛻變成越南最具代表性的都市區。結合金融、商業、文化、教育、住宅與娛樂等多元功能的富美興也是早期前進越南的台商之一，富美興集團創辦人丁善理，更成功將台灣加工出口區的制度與經驗移植到胡志明市，打造出極具代表性的都市更新案例。

丁善理打下的江山由二代丁廣欽與丁廣鋐兄弟接手，丁家兄弟用了5年時間重新梳理富美興新都市的發展方向，將既有規畫擴張為涵蓋教育、商辦、醫療、住宅、展演場域的綜合社區。

回首來時路，丁廣欽笑說：「富美興這30年是辛苦的，異地孤軍，真是不容易。越南是這幾年大家才看好，前面的20年，大家是對她保持安全距離。」

需求拉抬　房價持續看漲

他認為，從早期台商進駐，到美越關係修復、南韓三星設廠，再到IC設計、新創科技與文化演出產業聚落陸續成形，越南的總體經濟發展完全可以用「愈來愈好」來形容。

丁廣欽直言，當年富美興選擇前進越南時，越南的人口只有6,400萬，如今已超過1億，「 接下來的20～25年， 越南將持續享有人口紅利，這點非常關鍵，而GDP成長與人口紅利也將持續為越南經濟帶來正向助益。」這兩大助力也將持續拉抬房地產需求，越南的房價也將持續看漲。

美國商業不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）河內總經理阮懷安也抱持著同樣的看法，她認為，越南的住宅供應量與需求相比仍有顯著落差，整體市場需求旺盛但供應不足，這也是越南房價不會下修的主要原因。

至於房地產供不應求的原因，大致可歸因於政策及經濟兩大因素。政策自然是越南政府對於房地產開發商的信貸緊縮，在越南國家銀行（SBV）的鼓勵之下，各大銀行更樂於提供貸款給買房者，而非房地產開發商，結果導致開發商難以籌措取得土地及建設的資金，被迫改以發行債券的方式向市場散戶進行融資，結果就發生了一連串的地產債券暴雷事件。

經濟因素指的是越南這個新興市場所展現出來的發展潛力。目前除了河內及胡志明等大城外，其他如峴港、海防及芹苴等中型城市也開始崛起，大量勞動力湧入這些繁華城市，帶動買房及租賃需求。

另一方面，高科技園區的興建也對各地房價帶來莫大激勵，就如同台積電一旦宣告要在台灣某個縣市落腳，房價就會立刻飆升一樣，越南的房價當然也會隨著三星、Intel、富士康等大廠選擇的生產基地位址而出現波動。

工業廠房及企業商辦同樣看好

除了住宅外，越南政府因其靈活的政策，在對美貿易談判中所取得的關稅優勢，將會持續推動工業廠房的需求。目前越南計有近200個半導體領域的外資項目，總註冊資金為116億美元，而且位於海防、峴港、芹苴、得樂、義安等地的新投資計畫多已獲得批准，光是這5個大型工業園區的總面積就超過1,600公頃。

隨著1億內需人口的服務業快速成長，企業商辦也是如此。美國知名的私人房地產諮詢公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）數據顯示，河內預計在近年新增24,500平方公尺的辦公場域，預估2026年租金將上漲約2％，而且2027年將維持上漲趨勢。住宅、工業廠房及企業商辦是越南房地產接下來的3大發展亮點。

📌更多精彩內容請見今周刊官網《翻轉越南：重量級台商轉型實戰》

📌我想買書