打破買房迷思！從 「居住正義」到「選擇正義」 專家：台灣社會住宅，正在寫新歷史

社宅推動的三大關鍵：土地、經費、決心

「蓋社宅有三大挑戰：土地、經費、決心。」政大不動產研究中心顧問孫振義分析，台灣公有土地有限，資源分配又與其他公共建設競合，若要加速推動，勢必增加財政負擔。社宅興建不僅是建物成本，更包含土地機會成本與營運管理費用，這是一場「百年大計」，需要耐心與長遠規劃。

台灣「有土斯有財」觀念與市場現實

孫振義不諱言，台灣普遍認同「有土斯有財」觀念，這種文化信仰成為社宅推動的隱形阻力。以政府推動的「合宜住宅」來說，它是「由政府招商投資興建，以平準價格優先售予一定所得以下且無自有住宅者。」合宜住宅政策立意良善，但也發現部分受益者將住宅轉售出去，追求資產增值。

社宅的多元功能與「選擇正義」

他認為，所謂居住正義，並非讓每個人都有低廉房子可居住，而是有機會透過社會住宅實現「選擇正義」。孫振義解釋，社會住宅除了可照顧相對弱勢族群外，還具備中繼宅、安置宅等功能。例如：地震受災戶、住家正在進行都更民眾、尚未確認是否要定居的北漂或南漂族、只需小空間的高齡者、不想背房貸的小家庭…社會住宅都能提供這些人除了買房之外的選項。

孫振義反覆強調選擇正義的重要性。他舉例，若以極端值來說，假設有一天台灣社會住宅數量足夠龐大，不論輪候制或抽籤制都已成熟穩定，台灣約有85%的人選擇購屋，剩下15%的人不想過背房貸的人生，但又想要生小孩，需要有穩定的居住環境，那麼社會住宅或許就能成為一個足夠好的選項，能夠願意孕育更多下一代，進一步也能成為解決台灣人口生育率低於死亡率「生不如死」情況。

以目前台灣社會住宅發展情況來看，他認為：「台灣在寫全世界社宅一部新的歷史！」因為有別於荷蘭、新加坡住宅是以提供可負擔的居住環境為主，台灣社宅更具活力，例如：雙北提供青創計畫，讓欲入住社宅的青年提案為社區服務，像是義診、剪髮關懷弱勢、舉辦活動…甚至效益還能外溢到社區，跟里長一起合作，都是美好的發展。

新加坡組屋制度的啟示

鏡頭轉到新加坡組屋，孫振義認為，跟台灣第一個最大不同，在於新加坡政府更像是大型公營企業，超大型建設公司與金控、加設物業管理公司、代銷…的集合體，把控國內80%以上土地，並且有以下特點：

一、出售租賃權

台灣政府的社宅，比較像是房東、房客關係，因此管理由政府負責；但新加坡組屋分兩種模式：一是出租組屋給符合條件的家庭，另一則是出售「租賃權」給民眾，而非永久產權。如此一來，所有修繕、管理責任即落在住戶身上，政府毋須負擔後續維護成本，降低政府財政壓力。

二、租賃權長達99年

新加坡出售的租賃權長達99年，一人一生只能購買一次，且身分也有別，已婚家庭、鰥寡孤獨者，21歲即有購買資格；單身者必須等到35歲才可購買。孫振義說，這麼一來民眾「有生之年絕對擔心不到自己甚至下一代，更何況下一代也可以買。」家庭養育小孩面臨變動，或是更換居住地，都還能由另外一半購買下一個租賃權，國民基本上毋須焦慮居住問題。

三、公積金計畫

新加坡搭配的配套計畫，就是「公積金計畫」，國民從第一筆薪資所得收入開始，民眾與僱主強制存公積金，且公積金有限定用途，例如：買組屋的頭期款，或兒女教育費、保險費、急難費用等，因此也提升民眾購買組屋租賃權的意願。

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