【亞洲城市經濟賽局特別企劃二】韓國金融重鎮汝矣島：三大CBD條件如何鍛造亞洲新核心交通樞紐 × 行政特區 × 金融服務──跨國資本與新興產業的必爭戰場

汝矣島 IFC Mall-Three

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房地產

shutterstock、今周刊

2025-10-30 09:00

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汝矣島的崛起，源於地鐵九號線成就交通樞紐、國會與金融監理機構鞏固行政特區、半世紀金融與專業服務奠定金融核心。如今，它已是首爾乃至亞洲少數同時具備三大CBD條件的城市地標，並將續寫全球金融與城市發展的新篇章。

首爾大學都市計畫專家金經民教授指出，汝矣島這片昔日的農地與機場，自一九六七年起由中央政府主導開發，一九七五年國會議事堂、一九七八年證券監督院、一九七九年韓國證券交易所相繼遷入，正式奠定金融中心地位。由於國會議事堂與多家國家級金融監理機構坐鎮於此，使企業在此設立總部可與政策制定零距離互動，符合行政特區的關鍵要件；同時，它亦是首爾與國際市場往來的金融服務核心。

首爾大學都市計畫專家金經民教授

地鐵九號線翻轉孤島
交通樞紐重生

汝矣島原為被漢江環繞的島嶼，早年因聯外不便而被稱為「孤島」。金經民強調，地鐵九號線通車後，這個最大弱點被徹底扭轉，而九號線與五號線交會，可即時轉乘，實現快速串聯江南與首爾CBD；進一步透過轉乘即可達仁川、金浦機場，奠定了交通樞紐的核心地位。

同時，IFC Mall與The Hyundai Seoul（現代百貨）等大型商場的進駐，使汝矣島的零售與文化機能倍增，從辦公島嶼升級為交通、生活及商辦兼具的多功能城市。仲量聯行韓國研究部Veronica Shim指出，如今企業選址高度依賴交通便利與複合商業設施，這正是汝矣島租金溢價與人才吸引力的來源。

金融＋科技並進
群聚效應重塑CBD能量

Veronica Shim表示，首爾目前整體Ａ級商辦平均空置率都相當低，僅三．二％，每坪平均月租約新台幣三一三〇元。其中以江南最貴，每坪月租達三四〇〇元；光化門辦公區居次，約三二七〇元；汝矣島第三，約二六〇〇元。

Savills數據顯示，汝矣島租金年增率達四．九％，高於江南與光化門，反映需求持續增溫。金融與保險業佔比五四％，但資訊科技與專業服務比重逐漸上升，呈現「金融＋科技＋專業服務」的三引擎格局。這種鄰近產業群聚效應，正在塑造汝矣島的新CBD能量。

地標效應發酵
高端商辦大樓就是人才保證

對跨國企業而言，選擇IFC、Parc 1等Ａ級辦公大樓，不僅代表品牌門面，更是爭取人才與符合ESG規範的關鍵戰略。

仲量聯行指出，國際級地標商辦往往從設計之初就必須呼應SDGs聯合國永續發展目標。是否能夠取得黃金級綠建築認證、銀級智慧建築標章，並進一步導入智慧能源管理、綠色建材與彈性空間，已成為市場的重要觀察指標。這些標準不僅回應了淨零碳排的永續趨勢，也能同時為員工營造更健康與友善的工作環境。

德勤合夥人暨CCIM商業不動產投資師金在煥則以徵才經驗印證了Ａ級商辦的價值。他指出，交通便利是年輕人才最在意的第一要件，地鐵網絡必不可少；其次則是辦公環境的硬體條件，包括大樓外觀、樓層高度、挑高設計與停車設施等。近年來，許多高端辦公大樓更積極投資健身房、休息空間與休閒設施，提供完整且舒適的工作體驗。

金在煥特別強調，地標效應對於人才招募同樣至關重要。「我們公司每年招募一五〇至二〇〇人，問起原因，最多的回答是：『因為公司位於一棟非常知名的商辦大樓。』」對年輕世代而言，「你的辦公室在哪裡？」已成為衡量企業吸引力的重要指標。而在十年前開始，SDGs、ESG更成為跨國公司選擇辦公室的必要條件，只有符合相關規範的建築，才可能被納入考量。