近年來，台灣面臨嚴峻少子化挑戰，出生人口持續降低，甚至出現「生不如死」的負成長現象，但為何台灣房地產價格仍居高不下？有可能因人口負成長而下跌嗎？
他國少子+高齡化 房價仍上漲
「我覺得少子化跟房價下跌這兩件事情，它其實是不能畫上等號！」樂居創辦人李奕農話說得直接，他點出包括德國、英國、日本等國家，早已同時面對少子化與高齡化趨勢，但房價也沒有鬆動，甚至日本在2015年後房價出現回溫。換句話說，少子化與房市熱絡程度並無直接因果關係。
也有不少人以高空屋率作為房市走弱證據，但李奕農分析，空屋大多位於偏遠或屋齡老舊地區，新建住宅仍保持供不應求態勢。而新成屋銷售熱絡，即便無自住需求，多半也會選擇出租，新房子的租金若合理，在租屋市場更為搶手，這也反映出市場對合理居住品質的持續強烈需求。
同時，若屋主對中古屋出售價格不滿意，往往會選擇出租而非出售，「沒有拿出來市場賣，就不會在實價登錄上出現，大家也不覺得說有這種低價行情。」因此造就平均價格仍高的現象，整體來看，現階段房市仍以新屋交易為主，價格堅韌。
為何房價居高不下？三大原因造就
房價居高不下，李奕農點出三個主要原因：
一、總體經濟強勁
李奕農認為，台灣房價長期維持高位，與經濟整體表現息息相關，以人均GDP來看，台灣已超越韓國、日本。他指出，以半導體及高科技產業薪資為例，待遇相對優渥，是推動房市價值的一大動力。從104人力銀行公布的上市櫃公司薪資中位數排行來看，前十名非主管職平均年薪達300萬至400萬不等，「你覺得他買房很困難嗎？」
他坦言，造成消費者對購屋壓力感受強烈原因，在於薪資結構呈現M型化，貧富差距逐漸拉大。高薪階層持續購屋與投資房產，使房市維持活躍，但中低薪族群受限收入，購屋意願與能力有限，加劇市場分化現象。整體而言，薪資增長與經濟發展，是房價長期走勢的基礎力量，不可忽視。
二、屋齡過大
李奕農點出，「人會老、房子也會老」的問題。台北市約四成住宅屋齡超過40年，許多年久失修的房子難以交易或居住，市場上仍存有大量新屋更替需求，使得即使人口總數下降，住宅存量與品質更新需求仍存在，對房市形成一定支撐。
三、人口結構改變
少子化伴隨家庭結構縮小、單人戶與小家庭比例增加，這對住宅供給提出新挑戰。李奕農表示，消費者購屋已不完全追求大坪數，主因房價高昂，坪數縮小成為趨勢；不過這更多是基於購屋總價考量，而非單純坪數需求變化。
此外，未來住宅市場可能向更多「小宅」發展，以符合小家庭、年輕族群與單身人士的需求。建商也逐漸調整產品策略，切割為不同坪數吸引更廣泛買家。這意味著少子化並非直接壓縮房市需求，而是改變需求型態與產品設計。
租房價格仍合理 建議政府放寬婚育宅
面對政府租屋補貼政策，李奕農認為，台灣普遍租金仍在合理水準，對有工作的年輕族群而言補貼只是杯水車薪，政府真正應該大力推動以婚育為導向的「婚育宅」政策，例如：提供育兒家庭20年免租金的社會住宅，真正降低生育與育兒壓力，促進養兒育女意願，真正緩解人口負成長社會問題，進而影響房市穩健發展。
展望未來，根據國科會資料，2045年開始台灣總戶數將明顯下降，他預估從中長期來看，這恐怕將帶來人口與房市的根本改變，是真正的轉折點，目前仍有約20年調整與因應時間。短期內，房市走勢仍主要受經濟成長與薪資結構影響。更多精彩內容歡迎收聽Podcast《毛利小姐變有錢》＞＞https://pse.is/8c634d
