日本一直是台灣人最喜愛的旅遊國家，近年愈來愈多人開始將「赴日置產」視為結合投資與生活夢想的新選項。
《今周刊》主辦的「2025台北國際金融博覽會（FinExpo）」於11月7日至9日在世貿一館登場。第二天理財舞台特別邀請日本穴吹興產株式會社國際顧客經理山﨑（耿）瑶，深入解析日本不動產投資現況與佈局策略，帶來第一手市場觀察。
穴吹興產株式會社成立於1964年，是東京證券交易所標準市場掛牌的上市企業，不動產事業遍佈全日本各地；2024年在全日本公寓建商集團供應戶數排行榜，名列第5。
日本房產市場近年迎來一波「高速增長的黃金期」，成為海外投資人關注焦點。山﨑指出，日本在經歷泡沫經濟後，曾被稱為「失落的三十年」，但自疫情過後，正重新邁入成長軌道。山﨑並以「三隻眼睛」的觀點，說明投資日本不動產的三層視野。
日本穴吹興產株式會社國際顧客經理山﨑（耿）瑶。圖／陳永錚攝
「鳥之眼」：從宏觀趨勢掌握市場方向
「第一是『鳥之眼』，要從高空俯瞰，全盤掌握趨勢與方向。」山﨑指出，從宏觀角度來看，日本作為先進國家，市場穩定、資產配置安全，且擁有完善法治制度與嚴格耐震標準，確保投資的可靠性。
根據日本官方最新數據顯示，目前日本三大都市圈，東京圈、大阪圈、名古屋圈，地價皆呈上漲趨勢，房市已進入正向循環。其中，動能主要集中在東邊的東京與西邊的大阪兩大區域。
日本房產市場近年迎來一波「高速增長的黃金期」，成為海外投資人關注焦點。圖／陳永錚攝
「蟲之眼」：從地面評估物件地段、屋齡與面積
第二是「蟲之眼」，從地面觀察細節，評估個別物件的價值與風險。山﨑指出，具投資潛力的房產通常具備三項條件：地段、屋齡與面積。
他強調，地段是不變的原則，東京核心五區因位置優越、生活機能完善而漲幅最顯著；屋齡方面，建於2005年後、屋齡約20年的物件漲勢最快，也是建商最常收購的區間；此外，大坪數住宅在日本相對稀有，因此具保值優勢。
不過，他提醒，投資人仍需考量日本買家的支付能力。以東京為例，多數家庭年收入約1,000萬至1,200萬日圓，依貸款倍數推算，能負擔的房價約1億日圓。若購買1.5億至2億日圓的高價物件，未來轉售將受限於少數高收入族群，變現風險提高。
「大家去日本置產，必須要想你的房子要讓日本人買得起。」他強調，房產無論條件再好、報酬率再高，「若最終沒有人接手，那就只是一張廢紙。」
山﨑說明，要成為一名成功的日本不動產市場投資人，必須即時觀察市場變化與分析風險。圖／陳永錚攝
「魚之眼」：觀察政策調整與法律風險
第三是「魚之眼」，代表即時觀察市場變化與政策風險。山﨑指出，日本房市正進入政策調整期，投資人需特別留意民宿市場緊縮與租客保護制度兩大法律風險。
山﨑指出，未來半年內民宿政策將出現重大變化。東京都品川區已將民宿營運日數從180天大幅削減至84天，大阪更預計自明年起停止受理民宿執照，部分地區也暫停核准新建案，使得民宿投資「幾乎沒有利可圖」。
此外，日本法律對租客保護嚴格，租約多為自動續約制，房東不得任意終止契約或驅離租客，「一旦租出去，房子就收不回來。」
在產品選擇上，他建議非居住於日本的投資人，可優先考慮單間公寓，管理簡便、流動性高；若為家庭型住宅，則可兼顧自住與投資需求。真正的投資報酬應扣除管理費、修繕基金及固定資產稅等費用，並留意若房產於五年內出售，將被課徵高達40%的資本利得稅。
山﨑最後強調，成功的投資關鍵在於掌握資訊、深入研究與風險控管，確保未來的變現能力，並選擇正確且值得信賴的合作夥伴。
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