不畏房市急凍，搶台南最大公辦都更案頭香！國城逆勢推400億案，南部房市去化測試

儘管央行打房奏效，房市進入交易冷清的盤整期，但走進「國城寳實」的接待中心，氣氛卻與外頭的觀望冷風截然不同，接待中心外豪車並排，內部洽談區座無虛席，人氣熱絡，絲毫不受大環境景氣影響。

「國城寳實」是台南第一個公辦都更案，基地面積廣達八千六百坪，規畫分三期推案，總銷金額高達四百億元，也創下台南史上單一建案最大總銷紀錄；而總計一○八九戶（含十三戶店面、一戶辦公室）的龐大供給量，將測試南部房市的去化能量，也考驗國城建設集團創辦人洪平森的市場判斷力。

在房市冷靜期之所以敢逆勢推巨案，洪平森直言，當初就是看準建案所在的平實營區，「是台南目前唯一、也是最後一塊蛋黃區大面積開發地。」潛力就像高雄亞灣區、台北信義計畫區。

熟悉台南房市的聯碩地產業務部協理林三吉也表示，台南傳統精華區如中西區，早已飽和無腹地可發展。加上台南市政府將發展重心東移，將平實營區與安南、安平，以及南台南，並列四大重劃區，其中，平實營區位於東區與永康交界，地段價值最高。

事實上，國城不僅在台南的公辦都更案搶頭彩，二○二三年起也接連在高雄鳳山與嘉義推出「鳳山都更好」、「嘉義都更好」等，也都是當地第一件公辦都更案，目前皆已接近完銷。

八成買家是在地人

實價登錄每坪漲破六十萬元

不僅如此，二五年七月，國城才在高雄亞灣區「特貿三」標下公辦都更土地，舉行動土典禮，預計投資一百五十億元，打造由日本建築大師安藤忠雄設計、全球唯一「住宅、商辦、美術館」三合一的複合地標，手筆備受矚目。

回頭看洪平森所押寶台南平實營區，從個案銷售實績顯 示，三年前，這裡周邊房價約每坪四十萬元上下，如今個案開賣五個月餘，實價登錄每坪平均則落在五十八萬元至六十一 '三萬元間，房價三年之間漲幅落在四成五到五成三之間，證實洪平森眼光獨到。

事實上，台南平實營區早已是兵家必爭之地，此區除了坐落南紡購物中心商圈，區域內的「平實轉運站」也已動工，未來將整合長途客運，且預留捷運藍、綠線轉乘空間，交通利多灌頂，早已吸引不少建商卡位。

其中，豐邑機構二五年三月就率先推出指標大案「浩瀚無極」，規畫二十八層超高雙塔地標，主力三十三至六十三坪的三、四房產品。該案因為最接近南紡商圈與平實公園首排，加上平實轉運站與捷運藍、綠線題材加持，成交單價已站穩六字頭，為該區房價定錨。

其他重量級建商接力進駐，也推升區域熱度。除了「國城寳實」分三期共興建十二棟住宅（含社宅）外，達麗建設也在該區力推公辦都更。達麗建設總經理李堯芳指出，四年前取得的平實段公辦都更的三個區塊，基地總計七三○七坪，預計二六年起分期推案，並從年初便開始進行「潛銷」。

早期台南房市由透天產品獨領風騷，在地客群往往對大樓產品興致缺缺。然而，隨著南科工程師、科技新貴成為新客群，大大改變在地客對於大樓產品的刻板印象。國城建設統計，已購客群中高達八成是台南在地人，買家有南科電子業者、科技工程師、在地醫師等相當多元。

成交價策略務實

第一期銷售已破五成

不過，限貸令政策導致全台房市偏冷的氛圍下，「國城寳實」公開銷售半年即破五成，「成交價策略務實」是關鍵。

達麗建設發言人廖政雄分析，平實營區被視為台南的「信義計畫區」，市場曾一度喊出「坐六望七」的預期房價，主要是同區案「浩瀚無極」曾出現六字頭高價。「國城寳實」的實價登錄成交區間主要落在每坪五十八萬元，是想進駐「正平實營區」，但被先前高價嚇退的自住與置產客相對能接受的價位。

原先「國城寳實」規畫的十二棟建築中，有一棟必須回饋給政府，作為出租式社會住宅。一開始不免會擔心，在豪宅社區內混有社會住宅，是否會影響高端買家的進駐意願。國城建設則表示，該棟社宅與一般住宅產品的管理、出入動線完全分開，並不會影響其他住戶。

熬過二五年的房市低氣壓，洪平森認為二六年的房市，「春燕快到了，谷底也快到了。」儘管內需不佳、通膨壓力仍在，但他預期，房市二六年第一季就會落底。關鍵就在於央行自二四年「九一九」祭出第七波打房管制，至今已一年多，但房價僅持平或微幅修正，並未大幅下跌。

究其底，土地成本高、營建原物料價格居高不下及缺工問題，「成本降不下來，房價自然難以回頭。」洪平森的預言準度如何，答案很快就見分曉。