內政部自2024年初即著手研議虛坪改革，目標修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，落實實坪計價精神。原定於 2026 年1月上路，實質法條與相關配套至今仍未出爐。
信義代銷永續研展組指出，虛坪改革除了墊高民眾判讀市場資訊的成本，也衝擊短期內重建整合的穩定性，面對地主轉趨觀望、整合進度陷入暫緩，明確法規與完整配套方可降低大眾與業界疑慮。
根據住展雜誌統計，2025年公開的雙北市新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築，不含5層樓以下公寓、透天）平均公設比，台北市為35.7%，新北市為34.7%，雖然與前幾年的差距不大，仍為統計紀錄以來高點，尤其台北市在40%以上的高公設比新案來到一成，前年則為5%。
他提醒，虛坪改革後，銷售總價不變下，換算較少的坪數反而演為更高單價局勢，高房價問題並無法由此解決。
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虛坪改革內容
內政部推動虛坪改革，修法聚焦包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點，並增訂管委會設置面積的合理標準及上下限，以引導公設合理規劃及設計，滿足社區運作的基本需求同時，也避免不實用的公設出現。
未來停車位及車道將調整為專有部分，可核發獨立權狀，且法定車位不得出售給社區之外人士，另規劃一般電梯列為免計容積項目，預估可降低公設比約5%，並提升住宅使用效益。
虛坪改革影響
回顧台灣推動實坪制的進程，2018年實施雨遮不計坪不計價新制交替期間，市場同時充斥雨遮計坪計價、不計坪計價、不計坪不計價等3種產品，消費者對於價格資訊識別困難，引發買方退訂舊案潮與建商搶掛舊制建照潮，且因建商維持產品總價不變，最終結果卻是房價不降反升。
此波改革著重在免計容積計算制度檢討，看似單純的書面作業，回歸實務面，這不僅是數學題，更是心理戰。對第一線銷售而言，溝通成本將顯著攀升：從解釋公設比變動，到釐清車位產權獨立及車道分攤機制，無一不是挑戰。
消費者也需經歷剝離虛坪迷思到重塑價值認知的學習曲線；這場買賣雙方的認知磨合，勢必拉長銷售週期，大幅提升成交難度。
虛坪改革建商會怎麼做？提高單價補缺口
信義代銷永續研展組協理童莉婷表示，虛坪改革的核心挑戰在土地成本、營造成本與總銷固定的前提下，計價面積縮水，建商會透過提高房屋單價及調漲車位價格回補缺口。
再者，因為舊制產品的名目單價具有優勢，不排除會拉抬舊案的價格定錨，原本打造公平房市的政策美意，若缺乏引導，或將成為推升房價的藉口。
虛坪改革雖是接軌國際實坪制的必經之路，但改革絕非僅是計算公式的調整。
在推進法規之際，考量民眾非專業人士，政府須落實詳盡的政策教育與溝通，給予大眾甚或是業者消化時間，並正視新舊制過渡期的陣痛，儘速提出周延配套與明確條款，才能讓改革美意真正落實於民。
虛坪改革歷程
虛坪改革高公設比原因？小基地能降低推案風險
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，與公設比高低息息相關是建築基地面積大小，小基地案因為興建出戶數較少的社區，難以分攤公設，而法定逃生消防等設施又已占去一定公設空間，便容易產生高公設比產品。
素地稀缺與危老案盛行的台北市成為小基地案大本營。加上，去年景氣不佳，公開案數量少，更凸顯其比例，台北市在2025年推出低於200坪基地的新案就佔了近4成，2024年則為3成。
即使是有較多土地可利用的新北市，面臨市況差而改推市區小基地案也能降低建商銷售風險，去年在新北市就有2成的新推案是低於200坪基地面積，前年則不到1成5，也會與高公設走勢正相關。
虛坪改革讓小宅當道、公設比高照樣賣 低公設比更好賣
高房價下，就算高公設比，卻出於小宅能壓低總價的特性，市場仍然買單，例如在房市冷清的現在，台北市延三夜市一帶的「伊寧橋寓」、景美的「怡富景絵」都是公設比來到4成，推出小坪數甚至套房規劃，成交約在千萬元，又有首都捷運生活圈機能，好入手與期待未來轉手獲利引起買盤興趣。
他分析，雙北市的相對低公設比新案已難覓，僅有3成左右公設比的新案都是少數。去年低於32%公設比的新開案個數不到1成，這類產品有其吸引力，比方說公設比不到32%的台北市大同區「大同新豐采」圓滿在亮相3季內結案，而公設比只有30.4%的新北市永和區「新碩永傳」銷況也進入尾聲。
陳炳辰指出，雙北市在內湖區、萬華區、中山區、大安區、三重區都已有小基地案預告登場，預期公設比不低。今年虛坪改革相關調整上路，或有機會調整新案公設比數據。
要注意的是因為銷售總價不變下，換算較少的坪數會成為高單價局勢，高房價問題並無法解決。
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