「10幾年前公司開始做都更，發現善良好講話的人談到的條件差，為了完成大家重建家園的心願，最後往往讓最刁難的人得到最大好處，導致後來都想最後一個簽，大家你看我我看你，最終躊躇不前。」連雲建設總經理蔡漢霖說。
後來，公司決定不應該這樣做，「大家沒有在想我要什麼樣的未來，這是很可悲的，我們想要改變。」
他在最近出版的新書《未竟之事：實踐都市更新的希望之書》中指出，台灣的都更應該要走出自己的路，兼具公益與公平。
這幾年，住在台北市的人可以發現，身邊出現因為都更而發家致富的人。買老房子、等都更，甚至成為不少投資客的首選。
身為3代建築世家，見證台灣建築歷史演進的第3代蔡漢霖認為，都更的推動已造成更嚴重的貧富差距。
都更帶動周遭房價 無房者買不起房
「在台北市有房的人，是窮人嗎？政府都更不斷祭出大利多來補助有房階級，是否會將貧富差距拉大?」他強調：「政府對沒房子的人，有什麼照顧？」
因為政府對都更的政策加持，以及「一坪換一坪」口號，導致的房價高漲，對無房者，甚至想買房的人都造成壓力。
他說明：「都更條例前，窮人還住得起老房子；老房子被預期能免費舊換新後，已跳脫居住性質而成為土地開發的原料，更為老屋價格的飆漲推了一把，而這樣的漲價也連帶影響新屋，成為沉默的價格上漲螺旋。」
「都更獎勵條例讓房子越爛越值錢，都更已經轉換為增值的工具。」
「都更大樂透導致人心扭曲。以前關注的是居住，現在關心的是錢。」
▲都更如同中大樂透，讓人心變貪婪。圖／shuttershock
一代建築師 二代土木技師
連雲建設是第一代創辦人是建築師蔡連生，他於台灣商工學校土木科畢業後，完成早稻田大學函授課程。民國43年在三重創立三光建築師事務所。他是新北市首批開業建築師，於三重區附近興建低矮聯棟建築。
第2代經營者是土木技師蔡錫圭。他於台大土木系畢業後投身10大建設國際標工程，1977年接手家族建築事業，1984年成立連雲建設。
第3代由兄弟檔接班。蔡漢霖於台大學化學工程系畢業後，自知必須返家接班，因而赴美國丹佛大學攻讀不動產投資暨營建管理碩士，10多年前投入都更，獲推舉就任台北市都市更新學會理事長。
都更有兩大迷思 大家想法不同
蔡漢霖表示，都更最困難的是政府、建商、同意戶與不同意戶之間的認知還有很大的斷層，大家立場各異，想法也都不同。
「大家好像在討論一件事，又不是。」他指出，都市更新常見兩大迷思：
1. 建商。抱怨政府公權力不彰，依規定過門檻的都更案卻不敢強制執行。
2. 民眾。搞不懂政府為什麼這麼小氣，容積率不能再放寬，容積獎勵不能再增加？
問題到底出在哪？他認為，推動都更的過程中，如果要導入強制執行，一定不可避免的會侵害到人民的基本權利，這是憲政層次的問題。而強制執行要能被人民普遍接受，重要的就是是否能夠符合適當的比例原則。
目前的都市更新公益性與公平性不足，同時對人民權利的相關保障配套也不夠完善，導致政府陷入「徒法不足以自行」的困境。
▲面對都更，每個人的想法不同。圖／shuttershock
一坪換一坪如中大樂透 日本以公益出發
蔡漢霖指出，現行都更的2個問題：
1. 免費一坪換一坪。不需付代價就能在使用面積不折損的前提下老屋換新屋，在現行機制下就會變成都更大樂透、造成人心貪婪。
2. 沒有免費一坪換一坪。大部分市民根本無力負擔重建經費，即使總價值增加，但如果無意出售，在自住者的眼中看來只是增加還不起的負債。
他以日本都更說明，日式邏輯是「等價交換」，以公益為出發點，目標是讓都市變得更好。日本都市更新重視的是公共利益，至於居住權等私權的保障則由相關社會配套措施來支持。
在日本，都更不是圖利地主的工具，都更前後屋主都能都拿到一樣的價值，都更後如果新房價格高較老屋高，都更後就會拿到比較小的房子，若要取得更大的房子，必須出錢買。」
中國「補償觀點」 獎勵致使房市崩盤
中國也推動都更，但因社會配套較弱，因此選擇暴力砸錢。中式邏輯是「補償觀點」，也就是所謂一坪換一坪，但結果就是出現許多稱為「拆二代」的暴發戶。
而不斷的容積獎勵堆疊，也造成都市品質惡化，房市超量供給，螺旋推升房價，最後購屋者也無力為都更重建買單，終致房市崩盤。
如今泡沫已破，中國蓋出滿地無人問津的高樓大廈，也這些大樓也面臨著房屋逐漸老化的問題，未來將如何再繼續都更，這些老舊的高樓大廈又何去何從?
台灣現行的都更，因獎勵制度與房價跟造價差額的高度連動，獨厚高房價地區與低矮建物，獎勵只做到名義上的平等而非實質平等，導致少數個案能獲取暴利。
這些受益者優先成案得到免費一坪換一坪甚至更多，造成沒有全額補助就沒有人住戶要都更、建商也推動不下去。
容積獎勵如債留子孫 要創造公平
日前有北市議員議會質詢，提議台北市住三容積率由225%提升到300%以促進都市更新。蔡漢霖說：「那其他使用分區呢？現存老舊華廈、大樓呢？房價相對低的地方呢？這樣就能解決每一個社區重建的問題嗎？」
「欠缺公益內容的容積獎勵等同債留子孫，是公共財的無端揮霍，是無法永續的世代掠奪。」
「有沒有人算過，如果所有老舊房屋都給滿都更獎勵，而將這些容積獎勵換算成金錢由政府統一調度，到底能補助所有老屋重建多少比例的造價?」蔡漢霖反問。
現況是大多數市民都生活在一個幻想中，期待有一天自己的老屋也能在大撒幣政策下免費換新，卻不知道這一天可能永遠等不到，而帶來的副作用，卻是全民買單。
他認為，所有健康的產業政策都不是「全額買單」。政府應該老實跟大家說一坪換一坪就是做不到的，我們是否應該致力於資源的公平分配，把獎勵容積作為公共財進行分配與補助，而非獨厚少數地主。
如果每個人都知道重建房子需要負擔多少錢，並在制度上讓大家從平常就開始慢慢存錢，有健康的心態與配套制度，我們的都市才能永續，才有未來。
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