台灣房價所得比屢創新高，讓許多投資人開始將目光轉向海外市場。從日本、泰國到杜拜，海外置產逐漸成為資產配置的新選項。財經作家Dr.Selina 楊倩琳曾在泰國置產8間房，靠5%租金投報率建立被動收入。她提醒，海外買房牽涉到稅制、匯率與市場需求，風險也與本地市場不同，置產投資並非單純追求房價漲幅，而是從「資產配置、租金報酬與生活需求」三個角度思考，才能真正找到適合自己房產市場。
租金報酬率是台北兩倍
外派人口多區域易出租
楊倩琳第一次接觸泰國房市，係因俄烏戰爭國際局勢變動。她當時開始思考，如果未來發生地緣政治危機，需長期居留海外，哪個國家門檻最低？她實地研究發現，泰國提供50歲以上即可申請的退休簽證，除滿足存款或收入要求外，僅需具備無犯罪紀錄、購買符合規定的健康保險即可，申請條件相對簡單，也讓她開始關注當地房地產市場。
她回憶2022年底疫情剛解封時，透過朋友介紹第一次在曼谷看房，在曼谷捷運站附近看到一間中古小宅，總價約100餘萬泰銖（約新台幣90多萬）。對比台北動輒千萬起跳房價，價格落差極大。
「購屋成本低，房東夢就很有機會實現，也有動力努力賺錢！」楊倩琳指出，台北住宅租金報酬率通常只約2%，曼谷市中心出租報酬率可達5%-7%，即便扣除海外代租代管成本，尚有4%至5%報酬。在相同資金條件下，海外房產反而更容易創造現金流。除租金投報率誘因，泰國房產公設多，採室內實坪制計價、不須額外購買停車位，同樣預算能獲得更高生活品質，無論自住或避險都很適合，也讓她決定開始在曼谷置產。「下決定後，我一年飛了泰國10幾次，每天行程都是看房子。」
除房價與租金外，租屋需求來源也是楊倩琳挑選案源重點。她在選房時刻意挑選數位科技園區(True Digital Park)附近，她指出，曼谷每年外籍工作人口超過300萬，許多跨國企業與科技公司進駐，有長期穩定租屋需求。楊倩琳進一步補充，曼谷捷運BTS沿線、日韓富人區素坤逸附近交通便利，生活機能、社區設施都相對完善，租房需求很高，如果在這些條件附近，通常一周內就可租出去。
不過楊倩琳也提醒，在海外置產務必先釐清目的。她認為泰國生活成本低、簽證友善，適合退休養老；英美置產常考量孩子留學；杜拜可利用預售轉售或政策優惠賺價差。不同目的，適合的國家與市場完全不同。
海外置產觀察3要素
低門檻預售屋藏風險
楊倩琳表示，泰國購屋資金門檻低，也反映在預售屋高人氣。相較台灣購買成屋動輒數百萬頭期款，泰國預售屋通常只需約20%即可進場，有機會準備台幣40萬元就能成為房東。她提醒，低門檻背後，投資人更需釐清資金規劃與持有策略，因外國人在泰國幾乎難以取得房貸，意味著後續尾款多半仍需仰賴現金支付，資金調度必須更精準。此外，預售屋涉及交屋時間、建商品質、租屋需求等，若只看到價格便宜而忽略地段與人口結構，很可能買到難以出租物件。
即使海外房產有吸引人的價格與報酬，楊倩琳提醒，置產前留意三個關鍵要素：
1｜稅制差異
不同國家房產稅負制度差異大，進而可能稀釋投資報酬。例如：日本出售房地產時，依持有年份長短需繳納20%-39%資本利得稅，泰國出售房產，即便持有未滿5年，特殊商業稅3%及當地稅0.3%負擔相對較小。另根據《2015泰國遺產稅法》，5千萬泰銖以下不需課徵遺產稅，也是海外投資人利多因素。建議投資前必須了解當地不動產買賣稅與持有稅。
2｜經濟發展前景
楊倩琳指出，房地產是一個國家經濟的櫥窗。如果經濟正在成長，不僅外商投資增加，連帶也會提升外派人口及就業需求，房產市場自然有支撐。
3｜匯率風險
過去不少投資人到馬來西亞買房，雖房租收益不錯，但後來馬幣貶值超過20%，收了租金賠了匯率。楊倩琳分析，匯率也是近年許多人願意趁日圓低點在日本置產的原因之一，透過匯差賺到額外報酬。
海外置產看似門檻高，但在全球資產配置趨勢下，成為不少投資人分散風險新選項。楊倩琳看房全球走透透，從泰國、日本到杜拜，理解各地房產投資邏輯，甚至活用租金錢滾錢，更多國際看房趨勢，歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》
