第二戶貸款2千萬少籌200萬…網推敲下一步：選前重回7成房貸？李同榮拆解央行意涵：交易回溫必擁1條件

網友預期貸款成數「逐季開放」，選前鬆綁回到8成

央行於3月19日召開理監事會議，宣布利率維持不變，並將第二戶房貸成數上限由5成微調放寬至6成，引發網友在社群熱議，網友精算這10%差距，對於特定族群仍是一場及時雨。

若以總價2000萬的房子計算，貸款從5成變6成，等同於手頭可以少準備200萬的現金，算是非常有感，不少人就喊：「感謝金龍賜活水」，並認為這是明確的政策拐點，象徵緊縮政策走到終點，更有人預期配合未來的選舉壓力，貸款成數會採「逐季開放」的方式，逐漸鬆綁回7成甚至8成。

一成實質金額不大「宣示意義極強」

多數網友的共識在於，一成的實質金額或許不大，但宣示意義極強。「真正利多是央行態度轉變」、「差一成差很多，對買方信心有很大的提振」、「重點是態度問題，這代表最差也就這樣了」。

許多人認為這是明確的政策拐點，象徵緊縮政策走到終點，更有人預期配合未來的選舉壓力，貸款成數會採「逐季開放」的方式，逐漸鬆綁回7成甚至8成。

楊金龍坦言不是大幅放寬時機：民眾看漲管制就功虧一簣

央行總裁楊金龍在會後記者會說明時坦言，現在不是大幅放寬的時機，因為新屋還是在漲，大幅鬆綁可能導致民眾看漲房價心理再起，房市管制就功虧一簣。

李同榮分析，近年房市受到兩股壓力夾擊：一是產業資金斷鏈，二是交易限貸鎖喉，政府將第二戶購屋大幅限貸，並將多數換屋族群界定為投資客，使市場交易動能受到嚴重扭曲與傷害。在這兩股壓力之下，房市交易量呈現「窒息式萎縮」，尤其 換屋市場幾乎陷入停滯，如同一灘死水。

李同榮分析央行鬆綁有3意涵

李同榮指出，此次央行限貨微幅鬆綁的政策顯示3大意涵：

1. 宣示意味濃厚，實質效益有限：央行此次將第二戶貸款成數由5成提高至6成，雖然回應市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，代表政府的關切，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整體交易量的實質刺激仍相當有限。

2. 象徵性鬆綁，避免房市再升溫：央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。因此採取「精準微調」策略，只進行小幅度調整。

然而，從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。

3. 選舉前的「擠牙膏式」政策調整：李同榮指出，目前房市雖然降溫，但尚未達到部分鷹派決策者所期待的調整幅度，因此政策很可能採取 「分階段、擠牙膏式」鬆綁：先小幅調整，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。

首購有信心  換屋意願增

李同榮指出，央行政策對不同族群的效應如下：

1. 首購族信心微升：對首購族而言，政策風向開始鬆動，雖然購屋意願不會立即大幅提升，但市場信心將出現小幅回升。

 

2. 換屋族，意願微增：換屋族是這波限貸政策中 受傷最重的族群。雖然貸款成數提高至6成，可能使換屋意願略為增加，但仍面臨兩大壓力：其一是，18個月內須出售第一戶，其二是，銀行放貸態度仍偏保守，因此，整體換屋意願微增，但實際動能將仍有不足。

政策鬆綁，交易量仍會微幅回溫。他說明，對市場確實具有一定心理效果，但對整體交易量而言，影響仍然有限。目前 換屋市場的真正痛點在於：18個月內必須出售第一戶的限制。若此政策不調整，換屋市場仍難真正恢復正常流動。

房市交易量回溫  有2關鍵

李同榮認為，要讓房市交易量真正回溫，仍須具備兩個條件：

1. 換屋限貸進一步鬆綁：建議政策應考慮取消或延長18個月出售第一戶的限制，讓換屋族能正常進行資產調整。

 

2. 建商必須適度讓利：李同榮也認同央行總裁 楊金龍所提出的觀點：「建商若能讓利，房市才能軟著陸。」

在資金壓力與餘屋增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長、屆時跌幅反而加深。

因此 唯有「換屋限貸政策積極鬆綁」、「建商適度降價」，才能換取成交量回升，這將是未來市場的重要的兩個調整方向。

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