房市交易下降，房價還會繼續漲？李同榮3理由：大分化時代來臨！親解「哪裡會漲哪裡會跌」

李同榮指出，透過「房市K型分化曲線」、「產業發展分化房市版圖」以及「人口×勞動力x房價×交易量模型」3個架構觀察，可以清楚看出台灣房市正在形成一個「城市分化、產業分化、人口分化、產品分化、市場分化」的全面性分化的發展格局。

一、城市K型分化影響～強者恆強、弱者恆弱

從長期趨勢來看，台灣房市正在出現明顯的「K型分化」。所謂K型分化，是指房市不再呈現同步上漲或同步修正，而是分成2條不同的發展曲線。

1. K型上升端代表具有強勁經濟動能的城市與區域。

例如：科技產業聚落城市、人口持續流入的都會區，以及交通與產業資源高度集中的核心地段。這些區域因為就業機會多、薪資水準高、人口流入穩定，使得住宅需求長期存在，房價也具有長期支撐。

2. K型下降端則代表人口外流、產業衰退或交通條件較弱的區域。

這些都會或區域缺乏新的產業投資與就業機會，人口逐漸老化，住宅需求逐漸減弱，房價也容易陷入停滯甚至修正，未來各都會房市將逐漸形成「強者恆強、弱者恆弱」的結構。

二、產業發展傾斜分化影響～科技產業將決定城市房價的核心力量

台灣在全球半導體與高科技產業供應鏈中具有關鍵地位，因此科技產業聚落的發展，對房市具有決定性影響。

目前台灣已逐漸形成一條由北到南的科技產業走廊，包括：

台北4+1創新產業核心

新北環狀科技走廊

桃園亞洲矽谷計畫

新竹竹科產業園區

台中中科精密智慧科技廊帶

台南南科產業園區

高雄S科技廊帶核心

這條科技產業走廊形成一條完整的經濟動脈，帶動高薪就業人口、技術人才與資金流入。

三、人口結構分化影響～人口逐漸減少、家戶數卻增加

人口減少、家戶數卻增加，這是近年來人口結構的最大改變，也是影響房市長期需求的另一個重要分化因素。

台灣目前已正式進入人口負成長時代，但人口減少並不代表房市需求立即消失，影響房市需求的關鍵並非人口總數，而是「家戶數」。

李同榮於6年前已提醒台灣社會型態將明顯出現「兩代不同堂」趨勢，近年來，越來越多年輕人選擇離開父母家庭，自立門戶。即使人口數出現負成長，影響的是20年後的勞動力，但家戶數仍可能持續增加一段時間。

因此未來房市需求將呈現人口減少，但住宅需求仍上升的現象。

四、產品結構性分化影響～需求往高價低價集中

K型經濟與M型社會發展，貧富差距越來越大，富者有能力購買高價產品，但貧者只能購買低價小宅，甚至只能租賃生活。

因此在未來限貸令鬆綁後，高價產品與低價產品將呈現M型的需求分化現象。

五、交易巿場量價走勢分化影響～交易逐波量縮、價格逐波上升

從長期趨勢來看，台灣房市未來可能出現一特殊現象：交易量逐漸下降，但房價卻持續上揚。造成這種現象的原因主要有3個：

1.人口結構改變，使得購屋剛性需求逐漸減少。

 

2.政策調控與金融管制，使得換屋需求與投資需求趨向保守。

 

3.土地供給有限，使得核心城市住宅供給仍然緊張。

另一個分化現象是台灣勞動人口已在2015年前後達到高峰，嬰兒潮世代誕生的人已屆退休年齡，目前勞動力人口已逐年快速下降，房市需求結構也將逐步改變，年長者需要以房養老或養病，年輕人越來越買不起房，交易巿場受影響，但租賃市場將大幅崛起。

在這些因素共同作用下，未來房市可能出現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」的現象，最終形成一種「量縮價分化」新的市場結構，房價在不同城市與區域之間出現更大的差距。

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